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CORTE D’APPELLO DI ROMA SENTENZA N. 7181/2023 DELL’8 NOVEMBRE 2023

Criteri di ripartizione delle spese – Balconi – Stangoni – Art. 1123 c.c.

Come da orientamento pressoché prevalente della giurisprudenza, tra le altre Cassazione , sentenza n. 6624/2012 : ” In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” . Risultando pacifica la natura e la funzione di balconi aggettanti degli interni n.9 ed 11, la ripartizione delle spese dei lavori di tali parti ai sensi dell’art.1123 c.c. I comma risulta viziata con conseguente nullità del relativo piano di riparto.

Gli stangoni oggetto del capitolato sono stati ritenuti dalla Cassazione, sentenza n.21199 del 31.10.2005, come elementi strutturali interni, costituenti la base di calpestio dei balconi, e, dunque, parti integranti degli appartamenti corrispondenti, per cui non avrebbero potuto essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e, dunque, di relativa ripartizione) da parte dell’assemblea del condominio; questa avrebbe potuto, invece, legittimamente deliberare in tema di sistemazione dei prospetti e degli eventuali elementi decorativi esterni di tali parti aggettanti del fabbricato, in quanto assolventi all’estetica complessiva dell’edificio.

SENTENZA

nella causa civile di II grado

tra

YYYYY (c.f. Omissis), residente alla Omissis ed ivi elettivamente domiciliato al Foro Omissis, presso l’ Avv. Omissis, che lo rappresenta e difende per procura in calce all’atto di appello;

appellante

e

Condominio XXXXX, (c.f. Omissis), in persona dell’Amm.re in carica Omissis, elett.te dom.to in Omissis presso lo studio degli Avv.ti V Omissis che lo rappresentano e difendono per mandato in calce alla comparsa di costituzione, p.e.c. Omissis

appellato

CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell’atto d’appello e per parte appellata quelle formulate in comparsa di costituzione, nonché per entrambe quelle rese telematicamente all’udienza del 27.09.2023.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con sentenza n. 22496/2017 il Tribunale di Roma nel procedimento RG. 30863/2013 avente ad oggetto impugnativa delibera condominiale per lavori straordinari è stato emesso il seguente dispositivo: “… Il Tribunale, definitivamente pronunziando sulle domande proposte da YYYYY, con atto di citazione ritualmente notificato in data 4.5.2013. contro il Condominio nell’edificio in Omissis convenuto costituito, così decide: a) Rigetta le domande proposte dall’attore; b) Condanna l’attore a rimborsare al Condominio convenuto le spese del presente giudizio, che liquida, d’ufficio in complessivi Euro 4.000.00 per competenze professionali, oltre oneri fiscali e previdenziali di legge. Cosi deciso in Roma, il 29 novembre 2017”.

La vertenza di cui sopra è stata così narrata dal Tribunale giudicante: ” Con atto di citazione ritualmente notificato il giorno 4.5.2013, YYYYY, condomino dell’edificio in Omissis (in quanto proprietario esclusivo dell’unità abitativa all’interno 6), ha impugnato (per sentirne dichiarare “l’inesistenza, illegittimità, inefficacia, nullità e/o annullabilità” la deliberazione dell’assemblea condominiale, costituita, in seconda convocazione, in data 12.3.2013, con la quale (in assenza dell’esponente e con il voto favorevole di 795,63 millesimi su 894.15 presenti) è stata approvata l’esecuzione delle opere di manutenzione e ripristino del fabbricato in appalto all’impresa Società Omissis per un corrispettivo di complessivi Euro 36.837.00 (più IVA), ed è stato stabilito che il suddetto importo (oltre la parcella dell’arch. Omissis, già approvata dalla precedente assemblea del 29.11.2012) sarebbe stato suddiviso in una prima rata del 30%. da pagarsi con la scadenza del 1.4.2013. e (per il restante 70%) in successive cinque rate mensili eguali, con decorrenza dal 1.5.2013, lamentando che l’assemblea, anzitutto, non aveva approvato anche il piano di riparto (successivamente redatto dall’amministratore) e aveva disposto la riscossione delle quote per lavori, per la quasi totalità, attinenti a beni individuali. Il Condominio convenuto, ritualmente costituitosi con comparsa di risposta depositata il 2.10.2013 (udienza di prima comparizione fissata per il successivo 23.10.2013), ha resistito alle avverse impugnazioni, chiedendone l’integrale rigetto. La causa, istruita soltanto con le rispettive produzioni documentali, è stata rinviata, dopo lo scambio di memorie ex art. 183, sesto comma, cod. proc. civ.. per la precisazione delle conclusioni all’udienza in epigrafe indicata e viene, quindi, in decisione dopo la scadenza degli assegnati termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica. ” Seguiva sentenza gravata.

Con atto di citazione, notificato l’11.01.2018, YYYYY ha proposto appello contestando la sentenza di I grado sotto vari profili. Si è costituito l’appellato condominio, come in atti, chiedendo il rigetto dell’appello con vittoria di spese.

Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell’art. 190 cod. proc. civ., con i termini abbreviati di gg. 20 per il deposito delle comparse conclusionali ed ulteriori 20 gg. per le memorie di replica.

L’appello è articolato nei seguenti motivi:

1- VIOLAZIONE degli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. in ordine all’omessa Delibera dell’Assemblea Condominiale sul riparto del Preventivo Lavori di Manutenzione in Violazione degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. non applicabile al caso di specie nei criteri di ripartizione delle spese condominiali.

2.- VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 115 E 116 C.P.C. ED ART.2697 E SS. C.C. con conseguente erronea interpretazione delle risultanze istruttorie ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia che hanno indotto il Tribunale ad applicare un criterio di ripartizione illegittimo, errata pronuncia relativa alla natura dei lavori deliberati ed alla ripartizione delle spese poste a carico dei condomini , con violazione degli artt. 1123, 1124, 1125 E 1126 C.C., in quanto si trattava di spese relative a beni individuali, la cui quota doveva essere attribuita secondo criteri diversi da quello adottato.

I motivi esposti sono pressoché identici; infatti per entrambi l’appellante deduce che la sentenza deve essere riformata avendo il Tribunale trascurato di verificare la circostanza che il riparto dei lavori preventivati non era stato approvato esplicitamente e che, qualora fosse da ritenersi implicitamente approvato, sarebbe stato viziato per essere espressione di un erroneo criterio di ripartizione.

Infatti una ripartizione operata ai sensi dell’art. 1123 comma 1 c.c., concretizzandosi in una mera operazione matematica, potrebbe ritenersi legittima solo qualora fosse applicabile al caso concreto; nella fattispecie, poiché la maggior parte dei lavori eseguiti interessavano beni di proprietà esclusiva, la ripartizione andava effettuata secondo il disposto di cui all’art. 1123, comma II e comma III, c.c., nonché di cui all’art. 1126 c.c.. L’appellante precisa che la quasi totalità dei lavori come da capitolato versato in atti attiene a beni individuali terrazzi, balconi aggettanti; frontalini dei balconi, piantoni, stangoni, ferri del cemento armato, posa in opera guaina lungo il perimetro esterno del piano di calpestio del terrazzo, posa in opera di nuove piastrelle limitrofe allo stangone o, comunque, a beni che risultano destinati a servire i condomini in maniera diversa, con conseguente nullità della delibera del 12.3.2013 per avere, illegittimamente, statuito su spese relative a proprietà di pertinenza esclusiva.

Conclude per l’errata l’applicazione dell’art. 1123, I comma, c.c., con conseguente nullità del piano di riparto e della delibera del 12.3.2013.

La Corte così ragiona.

I motivi sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.

Nella fattispecie in esame l’approvazione della spesa da parte dell’assemblea è avvenuta sul costo complessivo dei lavori sulla base del preventivo presentato dall’impresa (lavori di manutenzione straordinaria) senza approvazione di un piano di riparto; l’appellante ha impugnato la delibera deducendone l’annullabilità o la nullità , in mancanza della predisposizione e approvazione di un piano di riparto che indichi chiaramente la quota di partecipazione di ciascun condomino alla spesa deliberata; deduceva altresì la nullità del riparto effettuato autonomamente dall’amministratore ai sensi dell’art.1128 cc. I comma pur trattandosi di lavori su beni di proprietà esclusiva.

Il Tribunale accertava che non vi fosse nella specie alcuna deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali né nel regolamento contrattuale di condominio, né in una delibera assembleare approvata all’unanimità.

Il Collegio ritiene di riportarsi all’orientamento della Cassazione, Ordinanza del 24.09.2020 che ha così statuito: “… l’approvazione dello stato di riparto è condizione indispensabile per la concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione, ma la relativa delibera ha valore puramente dichiarativo, che serve ad esprimere in termini numerici un rapporto di valore già preesistente secondo i criteri stabiliti dalla legge o dalla diversa convenzione vigente nel condominio. L’obbligo del condomino di contribuire pro quota alla spesa nasce nel momento in cui l’assemblea delibera l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, delibera che ha valore costitutivo dell’obbligazione di contribuire alle spese”. Confermata la legittimità della delibera va quindi esaminato il criterio di riparto applicato rispetto ai lavori da effettuare come da capitolato d’appalto approvato nella precedente delibera del 12.02.2013 i cui preventivi sono stati portati all’esame dell’assemblea del 12.03.2013, oggetto del presente giudizio, verificando se i lavori da eseguirsi erano sulle parti comuni o riguardavano anche parti di proprietà esclusiva.

Dal contratto di appalto si legge al capo B “Restauro Parziale terrazzo”: i lavori appaltati comprendevano lavori di ripristino funzionale delle terrazze aggettanti interno 9 (facciata anteriore) ed interno 11 (facciata posteriore) quali frontalini dei balconi, piantoni, stangoni, ferri del cemento armato, posa in opera guaina lungo il perimetro esterno del piano di calpestio del terrazzo, posa in opera di nuove piastrelle limitrofe allo stangone o, comunque, a beni che risultano destinati a servire i condomini in maniera diversa.

Come da orientamento pressoché prevalente della giurisprudenza, tra le altre Cassazione , sentenza n. 6624/2012 : ” In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” . Risultando pacifica la natura e la funzione di balconi aggettanti degli interni n.9 ed 11, la ripartizione delle spese dei lavori di tali parti ai sensi dell’art.1123 c.c. I comma risulta viziata con conseguente nullità del relativo piano di riparto.

Gli stangoni oggetto del capitolato sono stati ritenuti dalla Cassazione, sentenza n.21199 del 31.10.2005, come elementi strutturali interni, costituenti la base di calpestio dei balconi, e, dunque, parti integranti degli appartamenti corrispondenti, per cui non avrebbero potuto essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e, dunque, di relativa ripartizione) da parte dell’assemblea del condominio; questa avrebbe potuto, invece, legittimamente deliberare in tema di sistemazione dei prospetti e degli eventuali elementi decorativi esterni di tali parti aggettanti del fabbricato, in quanto assolventi all’estetica complessiva dell’edificio.

L’appello è fondato e deve essere accolto con riforma della sentenza gravata e dichiarazione di nullità del Condominio XXXXX, come in atti, approvati con la delibera del 12.03.2013. I rimanenti motivi vanno assorbiti.

In ordine alle spese di lite osserva il Collegio che in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere delle spese processuali deve essere attribuito e ripartito in relazione all’esito complessivo della lite e non in base al singolo grado; pertanto, atteso l’accoglimento dell’appello formulato dall’Ing. YYYYY con la conseguente riforma della sentenza di primo grado, condanna il Condominio, come in atti, soccombente, al pagamento a favore dell’appellante delle spese di I grado liquidate, visto il valore della lite in Euro 36.000,00, la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate, gli scritti difensivi, atteso il DM. 55/ 2014 vigente all’epoca, la non contestazione degli importi liquidati dal Tribunale, in Euro 4.000,00 oltre Euro 600,00 per spese (comprensive contributo unificato) nonché spese generali IVA, se dovuta, e CPA.

Le spese di secondo grado, secondo gli indicati parametri, atteso il DM. 8 marzo 2018, vanno determinate in Euro 4.300,00 per compensi, oltre Euro 247,00 per spese (comprensive c.u.), oltre spese generali, C.P.A ed IVA, se dovuta, con la condanna al pagamento del Condominio, come in atti, a favore della parte appellante come in atti.

P.Q.M.

La Corte d’Appello, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da YYYYY nei confronti del Condominio XXXXX, come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 22496/2017 così provvede:

1) In accoglimento dell’appello ed in riforma della gravata sentenza dichiara la nullità del riparto, in violazione dell’art. 1123 c.c., I e II comma, per i lavori di manutenzione straordinaria del Condominio XXXXX, come in atti, approvati con la delibera del 12.03.2013,

2) condanna la parte appellata, Condominio XXXXX, come in atti, al pagamento, in favore della parte appellante, YYYYY, delle spese del doppio grado del presente grado del giudizio, che liquida per il primo grado in Euro 4.000,00, oltre Euro 600,00 per spese ed il 15% per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge; per il presente grado in Euro in Euro 4.300,00 per compensi, oltre Euro 247,00 per spese (comprensive c.u.), oltre spese generali, C.P.A. ed IVA, se dovuta.

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TRIBUNALE DI ROMA SENTENZA N. 14299/2023 DEL 9 OTTOBRE 2023

Art. 67 disp. att. c.c. – Art. 66 disp. Att. c.c. – Ordine del giorno – Art. 72 disp. att. c.c. – Convocazione a mezzo mail – Delibera autorizzativa convocazione a mezzo mail – Nullità

L’art. 67 disp att. c.c. prevede che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. In ogni caso, la giurisprudenza di legittimità ritiene che “i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto” (Cass. n. 2218/2013). L’operato del delegato è solo inefficace nei confronti del condomino mandante fino alla sua ratifica. Tale inefficacia è rilevabile solo su eccezione del condomino delegante, atteso che il negozio perfezionato è inefficace nei confronti del delegante sino ad eventuale ratifica. Ne discende che gli attori non sono legittimati a far valere profili di invalidità della delibera assembleare de qua.

L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. prevede che l’avviso di convocazione debba contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno allo scopo di consentire una partecipazione informata e consapevole all’assemblea condominiale. Tuttavia, la norma non deve prestarsi ad una interpretazione eccessivamente rigorosa. Infatti, non è consentito all’assemblea di deliberare su questioni non inserite nell’ordine del giorno ovvero inserite su ‘argomento’ apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera, tale da non consentire ai condomini, in violazione dell’art. 1136 c.c., di valutare se partecipare ed in quale guisa all’assemblea (Cass. n. 24456/2009).

In particolare, occorre che l’o.d.g. indichi specificamente, seppur in modo non analitico e minuzioso, gli argomenti da trattare, onde poter valutare l’atteggiamento da tenere sia in ordine all’opportunità o meno di partecipare e sia in ordine alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. E l’indicazione chiara e specifica degli argomenti è altresì necessaria al fine di verificare se il successivo deliberato abbia esorbitato o meno dal tema sottoposto ai partecipanti, in modo tale da poter verificare se la volontà dei condomini si sia manifestata in maniera corretta e non diversa rispetto al tema proposto per la trattazione in sede di convocazione.

Merita, invece, accoglimento la doglianza relativa all’invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto n. 2 o.d.g.) per contrarietà al regolamento condominiale, il cui art. 26 prevede che “l’assemblea condominiale è convocata a cura dell’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata, anche a mano”.

Orbene, l’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio, ossia il complesso delle regole fissate dai condomini per la gestione delle parti comuni dell’edificio. Quanto alla natura, il regolamento può essere: contrattuale ovvero assembleare. Quest’ultimo ricorre quando è adottato dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. e non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva.

Il primo tipo ricorre, invece, quando è predisposto dall’originario costruttore, contenuto nei singoli atti di acquisto e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto ovvero adottato da tutti i condomini in assemblea all’unanimità. Esso può contenere clausole (opponibili ai terzi mediante trascrizione nei pubblici registri immobiliari) limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che di quelli comuni, ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori poteri rispetto ad altri, con il limite delle disposizioni codi cisti che inderogabili ed indicate dall’art. 1138 c.c. e dell’art. 72 disp. att. c.c.

Al riguardo, l’art. 72 disp. att. c.c. prevede l’inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell’art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa le modalità di invio dell’avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.

SENTENZA

nel procedimento civile di I grado iscritto al n. Omissis del Ruolo Generale degli Affari Civili,

TRA

YYYYY elettivamente domiciliati in Omissis presso lo studio dell’avv. Omissis che li rappresenta e difende giusta procura in atti

ATTORI

contro

Condominio XXXXX, in persona dell’Amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Omissis presso lo studio degli avv.ti Omissis che lo rappresentano e difendono giusta procura in atti.

CONVENUTO

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori in epigrafe convenivano innanzi al Tribunale di Roma il Condominio XXXXX chiedendo di “a) accertare e dichiarare la nullità e/o annullare le deliberazioni dell’assemblea del Condominio XXXXX del 13.12.2020, previa sospensione (cautelare) della sua esecuzione ex art. 1137 cod. civ.; b) condannare il convenuto al pagamento, in favore degli attori, di spese e compensi del procedimento di mediazione obbligatoria, oltre alle spese e compensi del presente giudizio”.

Gli attori esponevano: di essere proprietari di unità immobiliari site nel Condominio XXXXX; l’irregolarità e/o l’inesistenza delle deleghe per omessa indicazione nominativa dei delegati e, quindi, la violazione dell’art. 67 disp. att. c.c. e degli artt. 27 e 28 del Regolamento di condominio; la carenza del quorum deliberativo a seguito dell’allontanamento delle condomine Omissis e Omissis durante l’assemblea; l’invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria per contrarietà a norme imperative ed al Regolamento; l’incompletezza e genericità dell’o.d.g.; l’invalidità della delibera sull’affidamento al Comitato di Condominio della scelta di un tecnico per l’accertamento della conformità della portineria e sulla nomina dello stesso Comitato.

Si costituiva il Condominio eccependo l’improcedibilità della domanda per mancata partecipazione personale delle parti istanti alla mediazione obbligatoria; chiedeva, in via preliminare, il rigetto della richiesta di sospensione dell’efficacia della Delib. del 13 dicembre 2020 e, nel merito, il rigetto della domanda.

Con ordinanza del 17.1.2022, il Giudice riteneva assolta la condizione di procedibilità “in quanto è stato comprovato il rilascio della procura speciale da parte dell’attrice per la partecipazione alla Mediazione”; rigettava l’istanza di sospensione della delibera “in quanto non supportata da idonea allegazione di un pregiudizio imminente ed irreparabile derivante dalla loro efficacia esecutiva, non potendo tale pericolo ravvisarsi in pregiudizi patrimoniali, stante la naturale solvibilità dell’ente gesto rio” ed assegnava alle parti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.

All’udienza del 15.6.2023, questo Giudice tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

La domanda merita accoglimento nei limiti indicati.

Con il primo motivo di impugnazione, gli attori lamentano l’irregolarità e/o inesistenza delle deleghe per mancata indicazione dei nominativi dei delegati.

La doglianza non coglie nel segno.

L’art. 67 disp att. c.c. prevede che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”. In ogni caso, la giurisprudenza di legittimità ritiene che “i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto” (Cass. n. 2218/2013). L’operato del delegato è solo inefficace nei confronti del condomino mandante fino alla sua ratifica. Tale inefficacia è rilevabile solo su eccezione del condomino delegante, atteso che il negozio perfezionato è inefficace nei confronti del delegante sino ad eventuale ratifica. Ne discende che gli attori non sono legittimati a far valere profili di invalidità della delibera assembleare de qua.

Con il secondo motivo gli attori lamentano la carenza del quorum deliberativo a seguito dell’allontanamento delle condomine  Omissis e Omissis durante l’assemblea in violazione dell’art. 1136, terzo comma, c.c.

Dal verbale di assemblea versato in atti emerge che le condomine si sono effettivamente allontanate alle ore 11:30. Tuttavia, occorre evidenziare che ciò è avvenuto due ore dopo l’apertura del verbale (indicato alle ore 9:30), di tal che è “più probabile che non” che le stesse abbiano partecipato alla votazione dei punti nn. 1, 4, 2, 3 dell’o.d.g (cosi riportati in ordine cronologico), gli unici rispetto ai quali l’assemblea ha deliberato, mentre sarebbe stato comunque ininfluente l’allontanamento delle con domine rispetto alla votazione dei punti nn. 5, 6, 7, 8 dell’o.d.g., in relazione ai quali la compagine condominiale si è limitata a rinviare la decisione ad una assemblea successiva.

Incombeva poi sugli attori provare che al momento esatto dell’allontanamento fosse in corso una votazione dirimente ai fini della odierna richiesta di allontanamento.

In ogni caso, il terzo periodo del terzo comma dell’art. 1136 c.c. dispone che “la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Nel caso di specie, i punti dell’o.d.g. sono stati approvati dall’unanimità dei presenti (56 condomini su un totale di 163, per complessivi 3578 su 9954 decimillesimi). Orbene, anche escludendo i voti dei condomini allontanatisi alle ore 11:30 (ossia Omissis per 55,00 decimillesimi e Omissis per 48,00 diecimillesimi), l’assemblea ha votato i punti dell’O.d.G. con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno un terzo del valore dell’edificio (ovvero con il voto favorevole di 3475 decimillesimi su un totale di 9954 diecimillesimi, che rappresentano più di 1/3 del valore complessivo dello stabile).

Pertanto, anche tale doglianza deve essere respinta.

Con il quarto motivo gli attori lamentano l’incompletezza e genericità dell’o.d.g. Neppure tale doglianza appare sostenibile.

L’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. prevede che l’avviso di convocazione debba contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno allo scopo di consentire una partecipazione informata e consapevole all’assemblea condominiale. Tuttavia, la norma non deve prestarsi ad una interpretazione eccessivamente rigorosa. Infatti, non è consentito all’assemblea di deliberare su questioni non inserite nell’ordine del giorno ovvero inserite su ‘argomento’ apparentemente collegato ma con differenti finalità rispetto a quelle raggiunte con la successiva delibera, tale da non consentire ai condomini, in violazione dell’art. 1136 c.c., di valutare se partecipare ed in quale guisa all’assemblea (Cass. n. 24456/2009).

In particolare, occorre che l’o.d.g. indichi specificamente, seppur in modo non analitico e minuzioso, gli argomenti da trattare, onde poter valutare l’atteggiamento da tenere sia in ordine all’opportunità o meno di partecipare e sia in ordine alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. E l’indicazione chiara e specifica degli argomenti è altresì necessaria al fine di verificare se il successivo deliberato abbia esorbitato o meno dal tema sottoposto ai partecipanti, in modo tale da poter verificare se la volontà dei condomini si sia manifestata in maniera corretta e non diversa rispetto al tema proposto per la trattazione in sede di convocazione.

Nel caso di specie, non si configura alcuna violazione della norma citata in quanto l’o.d.g. allegato alla convocazione versato in atti (doc. 1 citazione) corrisponde ai punti deliberati durante l’assemblea del 13.12.2020, sì da consentire a ciascun condomino di comprendere e valutare esattamente il tenore e l’importanza degli argomenti trattati.

Con il quinto motivo gli attori lamentano l’invalidità della delibera sull’affidamento al Comitato di Condominio della scelta di un tecnico per l’accertamento della conformità della portineria e sulla nomina dello stesso Comitato.

Il principio generale è che il giudice non possa entrare nel merito delle deliberazioni impugnate essendo il suo intervento limitato alle ipotesi di violazione di legge e del regolamento condominiale (v. art. 1137, comma 2, c.c.) si che non è ammesso alcun riesame del merito in particolare sull’opportunità della decisione e sui motivi che la hanno determinata. Nel corso del tempo si è però formato il principio giurisprudenziale, essenzialmente volto alla tutela della minoranza da eventuali abusi della maggioranza, secondo il quale l’esame del merito della delibera è consentito al fine di accertare se la delibera stessa sia viziata sotto il profilo dell’abuso del diritto o dell’eccesso di potere. In particolare, si è affermato che un tale vizio sia configurabile solo nel caso di decisione viziata da eccesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109, comma 1, c.c.) ovvero se si accerti un abuso del diritto, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia deviata dalla funzione tipica.

Orbene, nel caso in esame, dalle allegazioni di parte e dalla documentazione versata non emerge che il deliberato in esame sia stato il frutto di una volontà assembleare viziata. Infatti, l’assemblea ha affidato al Comitato di Condominio il compito di scegliere un tecnico per la verifica della conformità della portineria in via residuale, ossia solo quando il preventivo presentato dal tecnico risulti inferiore ad Euro 2.000,00, riservandosi il potere di nomina nella ben più gravosa ipotesi in cui tale compenso risulti di ammontare superiore. Non può, dunque, affermarsi che la delibera de qua si ponga in contrasto con le finalità consentite dalla legge (v. art. 1135 c.c. sulle attribuzioni dell’assemblea dei condomini) o dal regolamento condominiale (v. art. 32 dal quale si evince che i poteri del Comitato di Condominio coincidono con quelli ad esso attribuiti dall’assemblea.

Merita, invece, accoglimento la doglianza relativa all’invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto n. 2 o.d.g.) per contrarietà al regolamento condominiale, il cui art. 26 prevede che “l’assemblea condominiale è convocata a cura dell’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata, anche a mano”.

Orbene, l’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio, ossia il complesso delle regole fissate dai condomini per la gestione delle parti comuni dell’edificio. Quanto alla natura, il regolamento può essere: contrattuale ovvero assembleare. Quest’ultimo ricorre quando è adottato dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. e non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva.

Il primo tipo ricorre, invece, quando è predisposto dall’originario costruttore, contenuto nei singoli atti di acquisto e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto ovvero adottato da tutti i condomini in assemblea all’unanimità. Esso può contenere clausole (opponibili ai terzi mediante trascrizione nei pubblici registri immobiliari) limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che di quelli comuni, ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori poteri rispetto ad altri, con il limite delle disposizioni codi cisti che inderogabili ed indicate dall’art. 1138 c.c. e dell’art. 72 disp. att. c.c.

Al riguardo, l’art. 72 disp. att. c.c. prevede l’inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell’art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa le modalità di invio dell’avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.

Nel caso di specie, la delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto 2 o.d.g.) risulta non solo essere contraria a norma dichiarata espressamente in derogabile (ossia l’art. 66 disp. att. c.c.) ma anche allo stesso regolamento di condominio (la cui natura contrattuale è stata riconosciuta dallo stesso convenuto), il quale, per le ragioni sopra esposte, non potrebbe essere modificato dai condomini, neppure in via convenzionale, con il risultato di derogare a tale norma di legge.

Peraltro, anche volendo ammettere che un regolamento di condominio possa derogare ad una norma imperativa, tale modifica non potrebbe avvenire in assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, c.c. (come avvenuto nella specie) di guisa che tale delibera deve ritenersi viziata.

In conclusione, deve essere dichiarata la nullità relativa del punto n. 2 all’o.d.g. della Delib. del 13 dicembre 2020 nella parte in cui dispone “relativamente alla convocazione via e-mail l’assemblea delibera all’unanimità di renderla modalità ufficiale ed efficace”.

Stante la sostanziale validità della delibera opposta sussistono equi motivi per la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:

– dichiara la nullità del punto n. 2 all’o.d.g. della Delib. del 13 dicembre 2020 adottata dal Condominio XXXXX nella parte in cui dispone “relativamente alla convocazione via e-mail l’assemblea delibera all’unanimità di renderla modalità ufficiale ed efficace”;

– rigetta per il resto la domanda;

– compensa le spese di lite.