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TRIBUNALE DI FIRENZE SENTENZA N. 3395/2023 DEL 20 NOVEMBRE 2023

Art. 1129 c.c. – Obbligo consegna documentazione – Documentazione condominiale – Polizza assicurativa  

La normativa di riferimento nel caso di specie è quella relativa agli obblighi gravanti in capo all’amministratore di condominio di cui agli artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.c..

Dalle norme succitate emerge che sussiste un obbligo del Condominio di consegna dei documenti richiesti dai singoli condomini soltanto con riferimento all'”attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” che, ai sensi dell’art. 1130 comma 1 n. 9 c.c., l’amministratore ha l’obbligo di fornire al condomino che gliene faccia richiesta ed il cui mancato adempimento costituisce ai sensi dell’art. 1129 comma 12 n. 7 c.c., causa di revoca giudiziale.

Nessun analogo obbligo prevede la legge in capo all’amministratore relativamente alla documentazione contabile, nè tantomeno con riferimento ad altro tipo di documentazione.

Se, infatti, per un verso, l’amministratore ha l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità ( art. 1130 n. 7 c.c.), nonché di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio ( art. 1130 n. 8 c.c.), per altro verso, la legge non prevede in capo allo stesso alcun obbligo di fornire copia della predetta documentazione a richiesta del singolo condomino. Questo perché, evidentemente, un obbligo di tal genere appesantirebbe notevolmente l’attività di amministrazione condominiale.

La legge, quindi, delinea un equilibrato rapporto tra l’obbligo di trasparenza dell’amministratore ed il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l’esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del Condominio.

A ben vedere, quindi, le disposizioni in commento non prevedono alcun obbligo per l’amministratore di fornire la documentazione indicata ai singoli condomini, quanto piuttosto quella di renderla “disponibile” informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell’estrazione delle copie a cura e spese del richiedente (art. 1120 co. 2 c.c.).

La risposta fornita dall’amministratore condominiale, a mezzo del proprio legale, alla richiesta della sig.ra KKKKK di consegna della polizza assicurativa relativa al fabbricato è, quindi, del tutto aderente alle previsioni di legge, richiamando l’attenzione della richiedente sulla normativa vigente in materia, la quale, come visto, non sancisce un obbligo di consegna dell’amministratore, bensì un obbligo di renderla disponibile.

Anziché interpretarla come un rifiuto, pertanto, la condomina richiedente avrebbe dovuto attenersi a quanto indicato nella risposta dell’amministratore condominiale quanto al suo diritto di visione e di estrarne copia, nei giorni e negli orari da concordare.

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritto al n. Omissis R.G.

YYYYY, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Omissis, rappresentata e difesa dall’Avv. Omissis ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo, in F Omissis

APPELLANTE

contro

KKKKK, residente in Omissis, rappresentata e difesa dall’Avv. Omissis presso il cui studio è domiciliata in Omissis come in atti, con dichiarazione di voler ricevere comunicazioni all’indirizzo di p.e.c.: Omissis o al fax Omissis

APPELLATO

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

YYYYY ha proposto appello avverso la sentenza n.1160/2022, emessa dal Giudice di Pace di Firenze in data 16.5.2022, con la quale ha condannato la parte appellante a consegnare a KKKKK la polizza assicurativa del fabbricato sito in Omissis e ogni documento inerente l’assicurazione del Condominio, con condanna alle spese di lite.

A fondamento dell’appello ha allegato: che KKKKK è proprietaria di un appartamento posto nel Condominio di Via Omissis, di cui è amministratore la parte appellante; che, in data 14.12.2020, la medesima aveva incaricato il proprio legale di chiedere all’amministratore condominiale le condizioni generali della polizza assicurativa del fabbricato per la responsabilità civile verso terzi; che il Condominio aveva risposto ricordando alla richiedente la normativa vigente in materia di accesso alla documentazione condominiale; che la sig.ra KKKKK, interpretando tale risposta come un diniego, aveva introdotto il giudizio avanti al Giudice di Pace di Firenze, che si è concluso con la sentenza qui impugnata; che, in tale giudizio, si era costituita la società amministratrice del Condominio, la quale aveva eccepito, in via preliminare, l’incompetenza per territorio del Giudice adito in favore di quella del Giudice di Pace di Roma e, nel merito, l’insussistenza del diritto alla consegna ex artt. 1129 e 1130 bis c.c., l’insussistenza, comunque, di un diniego di accesso e l’inconfigurabilità di un fatto illecito, oltre che un abuso del diritto da parte della sig.ra KKKKK

Parte appellante ha fondato l’impugnazione sui seguenti motivi: 1) eccezione di incompetenza territoriale del Giudice di Pace di Firenze, ritenuta corretta dal Giudice di prime cure ai sensi dell’art. 20 c.p.c., essendo ubicati a Firenze la sede dell’attrice ed il luogo dove deve essere consegnata la polizza; secondo l’appellante, la norma applicabile non è l’art. 20 c.p.c., bensì l’art. 19 c.p.c., non sussistendo in capo all’amministrazione condominiale alcun obbligo di consegna della documentazione inerente il Condominio, né sussistendo alcun collegamento con la residenza dell’attrice in primo grado; 2) errata interpretazione ed applicazione degli artt. 1129 e 1130 bis c.c..

Si è costituita in giudizio KKKKK, la quale ha contestato la fondatezza dell’appello, reiterando le eccezioni ed argomentazioni svolte in primo grado, e ne ha chiesto il rigetto.

Tanto premesso, in via preliminare, deve rigettarsi l’eccezione di incompetenza per territorio del Giudice adito, avendo parte attrice fondato petitum e causa petendi del giudizio su un rapporto obbligatorio.

Nel merito, l’appello è fondato e merita accoglimento.

La normativa di riferimento nel caso di specie è quella relativa agli obblighi gravanti in capo all’amministratore di condominio di cui agli artt. 1129, 1130 e 1130 bis c.c..

Dalle norme succitate emerge che sussiste un obbligo del Condominio di consegna dei documenti richiesti dai singoli condomini soltanto con riferimento all'”attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” che, ai sensi dell’art. 1130 comma 1 n. 9 c.c., l’amministratore ha l’obbligo di fornire al condomino che gliene faccia richiesta ed il cui mancato adempimento costituisce ai sensi dell’art. 1129 comma 12 n. 7 c.c., causa di revoca giudiziale.

Nessun analogo obbligo prevede la legge in capo all’amministratore relativamente alla documentazione contabile, nè tantomeno con riferimento ad altro tipo di documentazione.

Se, infatti, per un verso, l’amministratore ha l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità ( art. 1130 n. 7 c.c.), nonché di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio ( art. 1130 n. 8 c.c.), per altro verso, la legge non prevede in capo allo stesso alcun obbligo di fornire copia della predetta documentazione a richiesta del singolo condomino. Questo perché, evidentemente, un obbligo di tal genere appesantirebbe notevolmente l’attività di amministrazione condominiale.

La legge, quindi, delinea un equilibrato rapporto tra l’obbligo di trasparenza dell’amministratore ed il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l’esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del Condominio.

A ben vedere, quindi, le disposizioni in commento non prevedono alcun obbligo per l’amministratore di fornire la documentazione indicata ai singoli condomini, quanto piuttosto quella di renderla “disponibile” informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell’estrazione delle copie a cura e spese del richiedente (art. 1120 co. 2 c.c.).

La risposta fornita dall’amministratore condominiale, a mezzo del proprio legale, alla richiesta della sig.ra KKKKK di consegna della polizza assicurativa relativa al fabbricato è, quindi, del tutto aderente alle previsioni di legge, richiamando l’ attenzione della richiedente sulla normativa vigente in materia, la quale, come visto, non sancisce un obbligo di consegna dell’amministratore, bensì un obbligo di renderla disponibile.

Anziché interpretarla come un rifiuto, pertanto, la condomina richiedente avrebbe dovuto attenersi a quanto indicato nella risposta dell’amministratore condominiale quanto al suo diritto di visione e di estrarne copia, nei giorni e negli orari da concordare.

In riforma della sentenza impugnata, deve, conseguentemente, rigettarsi la domanda proposta da KKKKK

Deve, invece, rigettarsi la domanda riconvenzionale di parte appellante perché non provata.

Le spese di lite anche del primo grado giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

In accoglimento dell’appello e in riforma della sentenza n.1160/2022, emessa dal Giudice di Pace di Firenze in data 16.5.2022,

RIGETTA la domanda di KKKKK

RIGETTA la domanda riconvenzionale di parte appellante.

CONDANNA la parte appellata a rimborsare alla parte appellante le spese di lite del giudizio di primo grado, già liquidate, nonché le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in Euro 3.397,00 per compensi ed in Euro 174,00 per esborsi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali.

Così deciso in Firenze il 17 novembre 2023.

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TRIBUNALE DI BERGAMO SENTENZA N. 2319/2023 DEL 31 OTTOBRE 2023

Assemblea condominiale – Luogo – Annullabilità – Art. 69 disp. att. c.c.  – Approvazione tabelle millesimali – Tabelle millesimali – Unanimità – Art. 1117 ter c.c. – Modifica destinazione d’uso – Art. 1138 c.c. – Regolamento condominiale

Non si ritiene configurabile alcuna inidoneità morale in relazione alla coincidenza del luogo della riunione con lo studio legale dell’avvocato che aveva già assunto la difesa dei convenuti per l’impugnativa di una precedente delibera.
Per sostenere la validità dell’approvazione delle tabelle ex novo a maggioranza i convenuti hanno invocato l’orientamento giurisprudenziale che, partendo dai principi sanciti da Cass. S.U. 18477/2010, distingue l’atto di approvazione (e revisione) delle tabelle millesimali che abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, per il quale è ritenuta sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136 co. 2 cod. civ., e l’approvazione (e revisione) della tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese o approvare la diversa convenzione di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. che, per la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini.
Il richiamato orientamento, però, deve ritenersi superato dalla nuova formulazione dell’art. 69 disp. att. come sostituito dall’art. 23, comma 1, della L. 220/2012 che, in linea di principio, per la rettifica o la modifica dei valori espressi nella tabella, richiede sempre l’unanimità, senza alcuna distinzione circa la natura delle tabelle in relazione al fatto che esse deroghino o meno ai criteri legali.
Anzi, l’ultimo comma della disposizione, nell’estendere l’applicabilità delle norme alle tabelle c.d. di gestione, fa espressamente riferimento anche a quelle redatte in applicazione dei criteri legali.
Come sostenuto da autorevole dottrina, anche se il primo comma del novellato art. 69 dip. att. c.c. si occupa espressamente soltanto della “rettifica” o della “modifica” delle tabelle millesimali richiedendo l’unanimità, è ragionevole ritenere che, a maggior ragione, sia necessaria l’unanimità per la loro formazione per la prima volta.
Difettando tale consenso unanime, per la formazione delle medesime tabelle occorre rivolgersi al giudice.
Ne segue l’invalidità della delibera in punto di prima approvazione delle tabelle millesimali in quanto assunta a maggioranza.
Con l’approvazione del punto 2 l’assemblea ha approvato “la destinazione d’uso della corte – cortile – condominiale, incluso il passo carrabile/pedonale e il portico davanti alle scale, tutte parti comuni, affinché sia destinato ad uso esclusivamente residenziale”.
La delibera è stata dichiaratamente assunta ai sensi dell’art. 1117 ter c.c. Tuttavia, la decisione non introduce alcuna modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni che restano quelle già in atto.
Essa, invece, introduce una limitazione all’utilizzo di alcune parti comuni, escludendo da esso le unità ad uso commerciale.
Siffatta esclusione, in quanto incidente sui diritti sulle cose comuni derivanti dall’attrice dall’atto di acquisto dell’unità a destinazione commerciale, non poteva essere validamente assunta dall’assemblea, neanche riconducendo la delibera all’ approvazione del regolamento condominiale stante le limitazioni operanti anche per esso (art. 1138, quarto comma, c.c.).
Ne segue l’invalidità anche di tale delibera.

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero Omissis del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2020 promossa
da
YYYYY (Omissis) con il patrocinio dell’avv. Omissis per procura allegata all’atto di citazione
– attrice –
contro
RRRRR Omissis, ed altri
– convenuti –
Avente ad OGGETTO: impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea del condominio.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

YYYYY, quale proprietaria di un’unità commerciale facente parte del condominio nell’edificio sito in Omissis ha impugnato, citando in giudizio tutti gli altri condomini, le deliberazioni prese in sua assenza dall’assemblea condominiale in data 29/1/2020.
I condomini convenuti si sono opposti all’impugnazione sostenendo la legittimità delle deliberazioni assunte.
1. Va esclusa la ricorrenza del vizio di convocazione dedotto dall’attrice.
Infatti, non si ritiene configurabile alcuna inidoneità morale in relazione alla coincidenza del luogo della riunione con lo studio legale dell’avvocato che aveva già assunto la difesa dei convenuti per l’impugnativa di una precedente delibera.
2. I motivi di impugnazione svolti con riferimento alle singole deliberazioni approvate, invece, sono fondati.
2.1 Con l’approvazione del punto 1) all’ordine del giorno l’assemblea ha approvato a maggioranza le tabelle millesimali di proprietà.
L’attrice contesta l’approvazione a maggioranza in quanto intervenuta a modifica delle precedenti tabelle approvate con la delibera del 17/7/2019 in assenza dei presupposti previsti dall’art. 69, n. 1) e 2) disp. att. c.c. per la deroga alla regola generale dell’unanimità.
I convenuti contestano l’inquadramento della delibera nella modifica di precedenti tabelle, prospettando una rinnovata approvazione ex novo di esse, in sostituzione dell’approvazione fatta, sempre per la priva volta, con la delibera del 17/7/2019 che la stessa attrice ha impugnato.
Tale impostazione è stata condivisa nelle pronunce già intervenute sulla precedente impugnazione delle tabelle, rispetto alla quale la materia del contendere è stata dichiarata cessata proprio in base alla ritenuta natura sostitutiva della rinnovata approvazione.
Tuttavia, l’inquadramento della delibera nella rinnovata approvazione ex novo delle tabelle millesimali di proprietà non esclude la necessità dell’approvazione all’unanimità.
Per sostenere la validità dell’approvazione delle tabelle ex novo a maggioranza i convenuti hanno invocato l’orientamento giurisprudenziale che, partendo dai principi sanciti da Cass. S.U. 18477/2010, distingue l’atto di approvazione (e revisione) delle tabelle millesimali che abbia funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, per il quale è ritenuta sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136 co. 2 cod. civ., e l’approvazione (e revisione) della tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese o approvare la diversa convenzione di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. che, per la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini.
Il richiamato orientamento, però, deve ritenersi superato dalla nuova formulazione dell’art. 69 disp. att. come sostituito dall’art. 23, comma 1, della L. 220/2012 che, in linea di principio, per la rettifica o la modifica dei valori espressi nella tabella, richiede sempre l’unanimità, senza alcuna distinzione circa la natura delle tabelle in relazione al fatto che esse deroghino o meno ai criteri legali.
Anzi, l’ultimo comma della disposizione, nell’estendere l’applicabilità delle norme alle tabelle c.d. di gestione, fa espressamente riferimento anche a quelle redatte in applicazione dei criteri legali.
Come sostenuto da autorevole dottrina, anche se il primo comma del novellato art. 69 dip. att. c.c. si occupa espressamente soltanto della “rettifica” o della “modifica” delle tabelle millesimali richiedendo l’unanimità, è ragionevole ritenere che, a maggior ragione, sia necessaria l’unanimità per la loro formazione per la prima volta.
Difettando tale consenso unanime, per la formazione delle medesime tabelle occorre rivolgersi al giudice.
Ne segue l’invalidità della delibera in punto di prima approvazione delle tabelle millesimali in quanto assunta a maggioranza.
2.2 Con l’approvazione del punto 2 l’assemblea ha approvato “la destinazione d’uso della corte – cortile – condominiale, incluso il passo carrabile/pedonale e il portico davanti alle scale, tutte parti comuni, affinché sia destinato ad uso esclusivamente residenziale”.
La delibera è stata dichiaratamente assunta ai sensi dell’art. 1117 ter c.c. Tuttavia, la decisione non introduce alcuna modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni che restano quelle già in atto.
Essa, invece, introduce una limitazione all’utilizzo di alcune parti comuni, escludendo da esso le unità ad uso commerciale.
Siffatta esclusione, in quanto incidente sui diritti sulle cose comuni derivanti dall’attrice dall’atto di acquisto dell’unità a destinazione commerciale, non poteva essere validamente assunta dall’assemblea, neanche riconducendo la delibera all’ approvazione del regolamento condominiale stante le limitazioni operanti anche per esso (art. 1138, quarto comma, c.c.).
Ne segue l’invalidità anche di tale delibera.
3. Le spese seguono la soccombenza.
Per la determinazione del compenso, posto il valore indeterminabile della causa, appaiono adeguati, in rapporto all’oggetto e alla complessità della controversia, i parametri medi previsti dal D.M. 55/2014 per lo scaglione da Euro 26.000,01 a Euro 52.000,00.
Pertanto, va liquidato un compenso di Euro 7.616,00, risultante dalla somma di Euro 1.701,00 per la fase di studio, Euro 1.204,00 per la fase introduttiva del giudizio, Euro 1.806,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed Euro 2.905, 00 per la fase decisionale.
Poiché i convenuti non hanno partecipato al procedimento di mediazione e non hanno addotto alcuna valida giustificazione al riguardo, ricorrono i presupposti per adottare, in applicazione della disciplina all’epoca vigente (dell’art. 8, comma 4 bis, del D.Lgs. n. 28/2010 introdotto dal D.L. 69/2013, convertito con modificazioni dall’art. 84, comma 1, della L. n. 98/2013), una pronuncia di condanna degli stessi (che si sono ritualmente costituiti) al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio (Euro 518,00).

P.Q.M.

il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o eccezione respinta o assorbita
– annulla le deliberazioni prese dall’ assemblea del condominio nell’edificio sito in Omissis nella riunione del 29/1/2020;
– condanna RRRRR ed altri, in solido, al rimborso in favore di YYYYY delle spese processuali che liquida in Euro 608,90 per spese e in Euro 7.616,00 per compenso professionale oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso e oltre IVA, se dovuta, e CPA;
– condanna RRRRR, ed altri, in solido, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato della somma di Euro 518,00.