È pacifico in giurisprudenza, con riguardo ad edifici in condominio, che una canna fumaria, sia pure appoggiata alla facciata del fabbricato, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, ove sia destinata a servire esclusivamente l’unità immobiliare di proprietà esclusiva cui afferisce (Cass. Sez. 6-2, n. 4499 del 2020; n. 18350 del 2013; n. 9231 del 1991).

Non spetta, peraltro, all’assemblea accollare ad uno o ad alcuni dei condomini la spesa necessaria per la rimozione di una canna fumaria dalle parti condominiali, sia pure in ottemperanza ad ordine della pubblica autorità, in quanto il collegio dei partecipanti non può ascrivere spese ai singoli, ove non ne sia accertata in sede giudiziale la responsabilità, che comporti l’onere individuale del relativo ripristino (Cass. Sez. 2, n. 10053 del 2013; n. 7890 del 1999).

principio di diritto:

l’espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell’edificio condominiale non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell’art. 1350, numeri 4 e 5, c.c. Ne consegue che, ove il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione di detta servitù, è necessario che il conferimento della procura risulti da atto scritto secondo la previsione di cui all’art. 1392 c.c., non potendo perciò il proprietario del fondo gravato dalla servitù invocare il principio dell’apparenza del diritto, agli effetti dell’art. 1398 c.c., ove abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato che abbia speso il nome del titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta.

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. Omissis R.G. proposto da:

YYYYY, elettivamente domiciliati in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis, rappresentati e difesi dagli avvocati Omissis

-ricorrenti contro

DDDDD, difeso personalmente ex art. 86 c.p.c.

-controricorrente

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di PESCARA n. 355/2018 depositata il 08/03/2018.

Viste le conclusioni motivate, ai sensi dell’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni nella legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell’art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14), formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Omissis, il quale ha chiesto di dichiarare inammissibile o in subordine di rigettare il ricorso.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2023 dal Consigliere Omissis.

FATTI DI CAUSA

YYYYY hanno proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 355/2018 del Tribunale di Pescara, pubblicata l’8 marzo 2018.

Resiste con controricorso DDDDD.

Il Tribunale di Pescara ha accolto l’appello proposto dall’avvocato DDDDD contro la sentenza n. 133/2015 resa dal Giudice di pace di Pescara ed ha respinto l’appello proposto da YYYYY.

Il giudizio ha ad oggetto le domande proposte da YYYYY con citazione del 12 marzo 2014, volta ad accertare la responsabilità dell’avvocato DDDDD per aver indotto in errore gli attori, dichiarando nel corso dell’assemblea del condominio di viale Omissis svoltasi l’11 luglio 2008 che il condomino Omissis “lo aveva incaricato di esprimere la sua volontà favorevole alla rimozione” di tre canne fumarie in uso ai condomini Omissis e YYYYY, i cui comignoli erano collocati sul lastrico solare di proprietà esclusiva YYYYY. Si riferisce che all’epoca il condominio di viale Omissis era composto da cinque condomini: YYYYY, Omissis e Omissis, genitori di DDDDD, e Omissis. L’assemblea “totalitaria” dell’11 luglio 2008 (vi erano presenti i YYYYY per delega sia dei propri genitori che del Omissis) aveva, invero, “autorizzato” i YYYYY, i quali avevano in corso la realizzazione di un tetto di copertura in sostituzione del lastrico, a chiudere le canne fumarie. Stante il successivo divieto di rimuovere le canne fumarie comunicato dal Omissis, l’impresa appaltatrice delle opere inerenti al tetto ripristinò la canna fumaria e la somma occorrente per tale intervento (dell’importo di € 1.823,25) fu “anticipata” dai YYYYY. Costoro avevano agito con una prima citazione del 18 maggio 2010 nei confronti di Omissis, chiedendone il rimborso; tale domanda era stata tuttavia rigettata dal Giudice di pace di Pescara, con sentenza del 15 novembre 2012, la quale ipotizzava una possibile responsabilità di DDDDD per il danno procurato quale falsus procurator. Con la citazione del 12 marzo 2014, YYYYY chiesero così di condannare DDDDD al risarcimento dei danni pari all’importo della spesa di ripristino della canna fumaria (€ 1.823,25) e delle spese processuali pagate per il giudizio concluso con la prima sentenza del 15 novembre 2012 (€ 2.021,76). Il Giudice di pace accolse la domanda limitatamente alla somma di € 1.823,25, in quanto DDDDD, presente nel verbale dell’assemblea dell’11 luglio 2008 come delegato di Omissis, non aveva manifestato alcun dissenso in ordine alla autorizzazione alla chiusura delle canne fumarie.

Il Tribunale di Pescara, dopo aver riportato il testo dell’art. 67 disp. att. c.c. come modificato dalla legge n. 220 del 2012, non applicabile tuttavia nel caso in esame ratione temporis, ed aver escluso che in base al testo previgente la delega assembleare necessitasse della forma scritta, ha evidenziato che nell’ordine del giorno dell’assemblea dell’11 luglio 2008 non fosse ricompresa la questione della chiusura delle canne fumarie e che risultava accertata nella sentenza del Giudice di pace di Pescara del 15 novembre 2012, resa tra i YYYYY e il Omissis, che la canna fumaria abbattuta era di proprietà esclusiva Omissis, sicché non vi era al riguardo competenza deliberativa dell’assemblea. Il Tribunale ha così ritenuto non diligente, ex art. 1227, comma 2, c.c., la condotta dei YYYYY, i quali avevano proceduto immediatamente all’abbattimento della canna fumaria di proprietà Omissis sulla scorta di una delibera di assemblea adottata in materia estranea alle attribuzioni del collegio, su punto nemmeno all’ordine del giorno e in assenza di delega scritta di DDDDD, pur trattandosi di “dimissione di diritti reali”.

Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell’art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14).

I ricorrenti hanno presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Il primo motivo del ricorso di YYYYY deduce la violazione dell’art. 112 c.p.c., sostenendo che l’appello di DDDDD si era “limitato a ventilare la presunta invalidità della delibera assembleare per attenere essa a diritti di proprietà esclusiva e a richiamare quanto statuito nella sentenza n. 1694/2012 del Giudice di pace di Pescara”, senza censurare minimamente la decisione di primo grado nella parte in cui aveva accertato la sussistenza della sua responsabilità e l’incolpevole affidamento dei YYYYY, essendosi così formato il giudicato sul punto. A fronte di ciò, il Tribunale avrebbe “finito per imbarcarsi” in questioni estranee ai motivi di gravame, quali la necessità della forma scritta della delega, l’ordine del giorno dell’assemblea, la competenza della stessa sull’abbattimento della canna fumaria, la mancanza di diligenza dei YYYYY.

1.1. Il primo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

L’appello proposto da DDDDD aveva censurato la erroneità e contraddittorietà della sentenza di primo grado in relazione all’accoglimento della richiesta di pagamento avanzate dagli attori, e concerneva l’oggetto della delibera assembleare dell’11 luglio 2008 e i limiti delle competenze dell’assemblea in relazione ai diritti individuali di proprietà.

A fronte della sentenza di primo grado, recante la condanna del DDDDD al risarcimento dei danni sofferti da YYYYY per aver confidato senza colpa nel consenso di Omissis, falsamente rappresentato dal DDDDD, alla rimozione della canna fumaria, il conseguente appello del DDDDD, che deduceva l’invalidità della delibera assembleare ove tale consenso sarebbe stato espresso, apriva il riesame del giudice del gravame sull’intera questione della sussistenza e della validità del potere rappresentativo e dell’affidamento incolpevole dei YYYYY, non configurando tali questioni una “parte della sentenza”, agli effetti dell’art. 329, comma 2, c.p.c., dettato in tema di acquiescenza implicita e cui si ricollega la formazione del giudicato interno (cfr. Cass. Sez. 2, n. 16583 del 2012; Sez. L, n. 2217 del 2016).

2. Il secondo motivo del ricorso di YYYYY denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1135 e 1137 c.c., sottolineandosi che la deliberazione assembleare dell’11 luglio 2008 era stata assunta all’unanimità (sia pure “col dubbio della necessità della delega scritta o meno”), sicché il consenso espresso dai proprietari delle canne fumarie rivestiva un valore negoziale.

Il terzo motivo del ricorso di YYYYY denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 disp. att. c.c., nella formulazione applicabile ratione temporis. Così i ricorrenti evidenziano che non occorreva delega scritta.

Il quarto motivo del ricorso di YYYYY denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1227, comma 2, 2056 e 1175 c.c. Essendosi in presenza di una delibera approvata all’unanimità e sottoscritta da tutti i presenti, essa era “opponibile” anche ai YYYYY, obbligati ad eseguirla.

2.1. Il secondo, il terzo ed il quarto motivo di ricorso vanno esaminati congiuntamente, giacché connessi, e si rivelano del tutto non fondati, pur dovendosi correggere la motivazione parzialmente erronea in diritto della sentenza impugnata, a norma dell’art. 384, comma 4, c.p.c.

Si ha riguardo, per quanto risulta accertato dai giudici di merito, alla vicenda della rimozione di una canna fumaria di proprietà di Omissis dal lastrico solare di proprietà esclusiva YYYYY.

Ciò basta già a rivelare l’erroneità dei presupposti normativi su cui sono fondate le censure del ricorso, in quanto esulano dal tema di lite le questioni afferenti alla obbligatorietà delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, all’ordine del giorno ed all’intervento dei condomini all’assemblea a mezzo di rappresentante di delega.

2.2. È pacifico in giurisprudenza, con riguardo ad edifici in condominio, che una canna fumaria, sia pure appoggiata alla facciata del fabbricato, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, ove sia destinata a servire esclusivamente l’unità immobiliare di proprietà esclusiva cui afferisce (Cass. Sez. 6-2, n. 4499 del 2020; n. 18350 del 2013; n. 9231 del 1991).

Non spetta, peraltro, all’assemblea accollare ad uno o ad alcuni dei condomini la spesa necessaria per la rimozione di una canna fumaria dalle parti condominiali, sia pure in ottemperanza ad ordine della pubblica autorità, in quanto il collegio dei partecipanti non può ascrivere spese ai singoli, ove non ne sia accertata in sede giudiziale la responsabilità, che comporti l’onere individuale del relativo ripristino (Cass. Sez. 2, n. 10053 del 2013; n. 7890 del 1999).

2.3. Altrettanto consolidata è l’interpretazione secondo cui l’assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni e non dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi. Qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell’edificio non può, quindi, essere adottata seguendo il metodo decisionale dell’assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi (Cass. Sez. 6 – 2, n. 16953 del 2022). Uno dei casi in cui la deliberazione dell’assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità è quella della “impossibilità dell’oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione”, ovvero in relazione alle “attribuzioni” proprie dell’assemblea (Cass. Sez. Unite, n. 9839 del 2021), dalle quali esulano gli interventi di manutenzione di beni di proprietà individuale.

2.4. Quando effettivamente si verte in tema di deliberazioni di competenza dell’assemblea condominiale, e si deduce che la stessa sia stata adottata in forza del voto di un “falso” (o “infedele”) delegato, voto che abbia inciso sulla regolare costituzione dell’assemblea o sul raggiungimento della maggioranza deliberativa prescritta dalla legge o dal regolamento, i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato trovano disciplina in base alle regole sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante si ritiene legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (Cass. Sez. 2, n. 22958 del 2022; n. 2218 del 2013; n. 12466 del 2004). Incombe sul condomino che dal verbale dell’assemblea risulti rappresentato su delega l’onere di provare in sede di impugnazione che nessuna delega era stata rilasciata, ovvero che la stessa doveva ritenersi invalida.

2.5. Poiché il caso in esame atteneva, tuttavia, alla espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di proprietà esclusiva posto a copertura dell’edificio condominiale, la fattispecie deve essere qualificata come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell’art. 1350, numeri 4 e 5, c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, n. 5302 del 1977). Nel caso in cui il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione della servitù gravante sull’immobile altrui, è necessario che il conferimento della procura risulti da atto scritto secondo la previsione di cui all’art. 1392 c.c. Il proprietario del fondo gravato dalla servitù non può perciò invocare il principio dell’apparenza del diritto e dell’affidamento incolpevole, al fine di affermare la responsabilità del falsus procurator ex art. 1398 c.c. ove, come nella specie, abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato che abbia speso il nome del titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta.

2.6. Per il resto, la valutazione operata dal Tribunale di Pescara sulla colpa dei YYYYY, per aver proceduto immediatamente all’abbattimento della canna fumaria di proprietà Omissis confidando in una delibera di assemblea condominiale adottata in materia estranea alle attribuzioni del collegio, su punto nemmeno all’ordine del giorno e in assenza di delega scritta in capo a DDDDD, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.

3. Può enunciarsi il seguente principio di diritto:

l’espressione del consenso del proprietario di una canna fumaria alla rimozione dell’impianto collocato sul lastrico solare di altrui proprietà esclusiva posto a copertura dell’edificio condominiale non rientra tra le attribuzioni dell’assemblea di condominio, configurandosi come rinuncia del titolare della servitù di attraversamento e fuoriuscita di canna fumaria, esistente a carico del lastrico medesimo ed in favore dell’immobile sottostante, la quale deve risultare da atto scritto, ai sensi dell’art. 1350, numeri 4 e 5, c.c. Ne consegue che, ove il proprietario della canna fumaria si faccia rappresentare al fine di esprimere il proprio consenso alla estinzione di detta servitù, è necessario che il conferimento della procura risulti da atto scritto secondo la previsione di cui all’art. 1392 c.c., non potendo perciò il proprietario del fondo gravato dalla servitù invocare il principio dell’apparenza del diritto, agli effetti dell’art. 1398 c.c., ove abbia confidato nella sussistenza del potere rappresentativo del delegato che abbia speso il nome del titolare della servitù, pur in assenza di una procura rilasciata in forma scritta.

4. Il ricorso va perciò rigettato e i ricorrenti vanno condannati in solido a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 1.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 16 maggio 2023

Art. 1137 c.c. – Annullabilità – Nullità – Termine impugnazione

La doglianza è infondata, trovando applicazione il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo il quale in tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. (sentenza n. 9839, 14/04/2021, Rv. 661084 – 03).

ORDINANZA

sul ricorso R.G. Omissis proposto da:

YYYYY, elettivamente domiciliata in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis, che la rappresenta e difende;

-ricorrente

contro

Condominio XXXXX, elettivamente domiciliato in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis, che lo rappresenta e difende;

-controricorrente

avverso la sentenza n. 844/2018 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 14/05/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 14/04/2023 dal Consigliere Dott. Omissis;

La Corte osserva

1. YYYYY propose opposizione avverso il decreto con il quale le era stato ingiunto di pagare la somma di € 12.883,73 in favore del Condominio XXXXX, a titolo di quota parte per le spese sostenute dal medesimo Condominio dal 2003 al 2010 per lavori effettuati per la eliminazione delle infiltrazioni delle acque meteoriche provenienti dalla terrazza della YYYYY e per il risarcimento del danno procurato all’unità abitativa sottostante.

1.1. L’opponente dedusse la violazione dell’art. 1126 cod. civ., essendole stato addebitato il più gravoso importo del 60% e a carico del Condominio il residuo 40%.

2. Il Tribunale, accolta l’opposizione, rilevata la nullità della delibera assembleare, revocò il decreto.

3. La Corte d’appello di Bari, accolta l’impugnazione del Condominio, confermò il decreto ingiuntivo.

3.1. Questi, in sintesi, gli argomenti esposti dalla decisione d’appello.

I criteri di cui all’art. 1123 cod. civ. possono essere derogati, sia con un regolamento condominiale, che con una delibera approvata all’unanimità o col consenso di tutti i condomini. Può, inoltre, accettarsi un criterio di ripartizione per “facta concludentia” o la ratifica, anche per “facta concludentia”. <<Nella delibera condominiale, in data 29.11.2009 va ravvisato un accordo tra il condomino YYYYY (odierna appellante) ed il Condominio con il quale venivano regolamentati i costi dei lavori straordinari finalizzati alle infiltrazioni nell’immobile sottostante. Tale accordo risulta poi ratificato dagli altri Condomini, assenti, i quali hanno provveduto al pagamento delle quote Condominiali di loro spettanza>>.

3. YYYYY ricorre avverso la statuizione d’appello sulla base un solo motivo. Il Condominio resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

4. La ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1118, 1123, 1126, 1136, 1138 cod. civ., nonché dell’art. 19 del regolamento condominiale.

La delibera era stata correttamente giudicata affetta da nullità dal Tribunale, poiché in assenza del consenso unanime di tutti i condomini, aveva modificato i criteri legali e regolamentari di ripartizione delle spese condominiali. Né il consenso unanime poteva ricavarsi per “facta concludentia”.

La doglianza è infondata, trovando applicazione il principio di diritto enunciato dalle S.U., secondo il quale in tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. (sentenza n. 9839, 14/04/2021, Rv. 661084 – 03).

Nel caso in esame risulta evidente che in seno alla delibera del 29/11/2009 si dette vita ad un accordo tra il condominio e la ricorrente, attraverso il quale si regolò ad hoc il riparto delle spese occorse per l’eliminazione delle infiltrazioni. Di conseguenza si trattò di una occasionale deroga, senza modificare i generali criteri di riparto, con la conseguenza che la delibera non era nulla, ma semmai annullabile, nel rispetto del termine decadenziale di legge, ampiamente elasso; in tal senso deve essere integrata e modificata la motivazione della sentenza d’appello.

La ricorrente va condannato a rimborsare le spese in favore del controricorrente, tenuto conto del valore, della qualità della causa e delle attività svolte, siccome in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge;

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Frazionamento di una unità immobiliare – Tabelle millesimali – Art. 69 disp. att. c.c.

A fronte del frazionamento di una unità immobiliare, unità alla quale erano attributi 29 millesimi, sono stati indicati nei riparti 21,18 millesimi a una unità e 7,82 millesimi all’altra unità. Correttamente, pertanto, la Corte d’appello ha affermato che, non sussistendo alcuna modifica del numero delle carature millesimali, ma solo la loro distribuzione tra le due sub-unità, non vi è stata alcuna illegittima revisione della tabella, ma solamente una modifica dal punto di vista del calcolo matematico; d’altro canto, ha osservato la Corte d’appello, il regolamento condominiale prevede all’art. 1 che “le quote fissate saranno suddivise qualora una singola proprietà si trasferisse a più di un subentrante”. Per l’affermazione che la divisione di un appartamento non comporta alcuna automatica incidenza sulle tabelle millesimali, gravando sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti cosi create e i rispettivi titolari cfr. Cass. n. 15109/2019.

ORDINANZA

sul ricorso Omissis proposto da:

YYYYY, rappresentato e difeso, per procura in calce al ricorso, dagli avvocati Omissis ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Omissis;

– ricorrente –

contro

Condominio XXXXX, rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis, per procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA n. 1554/2017 della CORTE D’APPELLO DI BOLOGNA, depositata il 29 giugno 2017;

udita la relazione della causa, svolta dal Consigliere Omissis nell’adunanza in camera di consiglio del 28/11/2022.

PREMESSO CHE

YYYYY ricorre per cassazione avverso la sentenza n. 1554/2017, con la quale la Corte d’appello di Bologna ha rigettato il gravame proposto dal ricorrente, confermando la sentenza del Tribunale di Bologna che aveva respinto la domanda di impugnazione delle deliberazioni assunte dal Condominio XXXXX. YYYYY aveva contestato la validità delle deliberazioni in quanto – per la costituzione dell’assemblea, per il quorum e il calcolo delle maggioranze per stabilire l’entità delle quote dei riparti delle spese – era stata applicata una tabella millesimale diversa da quella apposta in calce al regolamento condominiale di carattere contrattuale.

Resiste con controricorso il Condominio XXXXX.

Il ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

1. Il ricorso è articolato in un motivo che contesta “violazione o falsa applicazione degli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. e delle norme ivi richiamate, artt. 1123, 1124 e 1136 c.c.”: le tabelle millesimali sono volte a stabilire le c.d. carature delle unità immobiliari, così che non possono essere modificate unilateralmente, ma la loro modifica deve essere contrattualmente approvata.

Il motivo non può essere accolto. A fronte del frazionamento di una unità immobiliare, unità alla quale erano attributi 29 millesimi, sono stati indicati nei riparti 21,18 millesimi a una unità e 7,82 millesimi all’altra unità. Correttamente, pertanto, la Corte d’appello ha affermato che, non sussistendo alcuna modifica del numero delle carature millesimali, ma solo la loro distribuzione tra le due sub-unità, non vi è stata alcuna illegittima revisione della tabella, ma solamente una modifica dal punto di vista del calcolo matematico; d’altro canto, ha osservato la Corte d’appello, il regolamento condominiale prevede all’art. 1 che “le quote fissate saranno suddivise qualora una singola proprietà si trasferisse a più di un subentrante”. Per l’affermazione che la divisione di un appartamento non comporta alcuna automatica incidenza sulle tabelle millesimali, gravando sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti cosi create e i rispettivi titolari cfr. Cass. n. 15109/2019.

2. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 28 novembre 2022

Art. 1138 c.c. – Regolamento di condominio – Clausole contrattuali – Clausole regolamentari – Art. 1136 c.c.

Secondo la giurisprudenza di questa Corta, infatti, le clausole dei regolamenti condominiali “hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma c.c.” (così Cass., sez. un., n. 943/1999).

ORDINANZA

sul ricorso Omissis proposto da:

YYYYY, rappresentati e difesi, per procura in calce al ricorso, dagli avvocati Omissis ed elettivamente domiciliati in Omissis presso lo studio dell’avvocato Omissis;

– ricorrenti –

contro

Condominio XXXXX, rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis, per procura in calce al

controricorso;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA n. 445/2018 della CORTE D’APPELLO DI PALERMO, depositata il 2 marzo 2018;

udita la relazione della causa, svolta dal Consigliere Omissis, nell’adunanza in camera di consiglio del 28/11/2022.

PREMESSO CHE

1. YYYYY ricorrono per cassazione avverso la sentenza n. 445/2018, con la quale la Corte d’appello di Palermo ha rigettato il gravame da loro proposto, confermando la sentenza di primo grado del Tribunale di Trapani. Il Tribunale aveva accolto la domanda proposta dal Condominio XXXXX e aveva condannato i ricorrenti “a non parcheggiare al di fuori del proprio posto macchina e dello spazio condominiale fruito come parcheggio a pagamento”, sul presupposto della violazione dell’art. 13 del regolamento condominiale, come modificato e integrato dall’art. 13-bis adottato con delibera condominiale del 27 febbraio 2010; il Tribunale aveva invece rigettato la domanda riconvenzionale dei ricorrenti di accertamento della nullità di due delibere, quella sopra menzionata del 27 febbraio 2010 e quella del 5 aprile 2002, che aveva disposto l’assegnazione annuale, ai condomini che ne avessero fatto richiesta, dell’uso di posti macchina aggiuntivi ricavati nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale.

Resiste con controricorso il Condominio XXXXX.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

I. Il ricorso è articolato in tre motivi.

1. Il primo motivo denuncia “violazione della norma di cui all’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 115 c.p.c.”: il Condominio, che ha adito il giudice, aveva l’onere di provare che i ricorrenti hanno effettuato soste oltre il limite dei sessanta minuti stabilito dal regolamento condominiale per il tempo occorrente al carico e scarico, prova che il giudice d’appello ha invece addossato ai ricorrenti, così violando l’art. 2697 c.c.; il Condominio non ha infatti prodotto alcuna prova “che possa attestare un comportamento in dispregio dell’art. 13 del regolamento condominiale consistente nel parcheggio al di fuori dei posti assegnati per lungo periodo di tempo; al contrario i ricorrenti hanno provato che YYYYY, all’epoca dei fatti, lavorava a Palermo dove viveva cinque giorni a settimana “seguita” dalla sua macchina e che altri condomini posteggiavano “in maniera selvaggia” senza essere mai stati citati in giudizio.

Il motivo non può essere accolto. Correttamente il giudice di merito ha sottolineato che a fronte della circostanza – non contestata dai ricorrenti – della sosta della propria autovettura fuori dai posti assegnati, spettava ai ricorrenti provare che tale sosta non aveva superato i sessanta minuti previsti per il carico e scarico merci dal regolamento condominiale, lasso temporale fissato dalla delibera del 27 febbraio 2010, prova rispetto alla quale non appaiono certo decisive le circostanze sottolineate dai ricorrenti.

2. Il secondo motivo fa valere “nullità della delibera condominiale adottata dal Condominio in data 27 febbraio 2010, violazione delle norme di cui all’art. 70 disp. att. c.c. (antecedente la riforma) e all’art. 1136 c.c.”: la Corte d’appello, partendo dalla distinzione tra clausole oggettivamente regolamentari e clausole tipicamente contrattuali, ha erroneamente applicato al caso di specie il principio per cui solo le seconde, incidendo nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condomini, devono trovare la loro fonte in un atto negoziale approvato da tutti i condomini; la delibera impugnata del 27 febbraio 2010 ha infatti posto in essere una modifica che interessa i diritti e gli obblighi di ciascun condomino e doveva quindi essere approvata all’unanimità.

Il motivo non può essere accolto. La delibera del 27 febbraio 2010 ha inserito nel regolamento l’art. 13-bis – trascritto alla pag. 3 del ricorso – secondo il quale fuori dai posti assegnati “è consentita la sosta per il tempo occorrente al carico e scarico merci che viene fissato in sessanta minuti”. Si tratta, ha correttamente affermato la Corte d’appello, di regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene comune che rientra nella potestà regolamentare dell’assemblea dei condomini, integrando l’art. 13- bis una clausola tesa a disciplinare la fruizione della cosa comune.

Secondo la giurisprudenza di questa Corta, infatti, le clausole dei regolamenti condominiali “hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo comma c.c.” (così Cass., sez. un., n. 943/1999).

3. Il terzo motivo contesta “istituzione di secondi posti auto a pagamento, violazione della norma di cui agli artt. 1102 e 1120 c.c. (antecedente la riforma legislativa del 2012)”: l’uso esclusivo di un bene comune è possibile solo a fronte di una esplicita autorizzazione dell’assemblea presa all’unanimità; l’assegnazione di un numero limitato di secondi posti macchina a pagamento è da ritenersi innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., in quanto, essendo a pagamento e non ad uso turnario, altera il rapporto di equilibrio tra tutti gli aventi diritto sullo spazio comune.

Il motivo non può essere accolto. La delibera del 5 aprile 2002 (cfr. le pagg. 4 e 5 della sentenza impugnata) ha stabilito “di ricavare nelle zone posteriori e laterali dell’area condominiale dei posti macchina aggiuntivi da assegnare annualmente in uso ai condomini che ne facciano richiesta e che hanno la necessità di parcheggiare all’interno dell’area condominiale una seconda vettura dietro pagamento di euro 7 mensili a posto, quale contributo per il temporaneo uso esclusivo della porzione della proprietà comune rispetto agli altri condomini; qualora le richieste superino il numero dei posti aggiuntivi disponibili, l’assegnazione di questi avverrà per sorteggio”. Si tratta – come ha osservato il giudice d’appello – non dell’attribuzione in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti auto, al di fuori della logica della turnazione, ma della regolamentazione di una forma di godimento turnario dell’area del cortile comune: l’assegnazione dei posti è annuale, su richiesta o sorteggio, ed è previsto il versamento di un mero contributo (7 euro mensili), che non rende a pagamento l’attribuzione dei posti.

Tale regolamentazione rientrava pertanto nelle attribuzioni dell’assemblea condominiale ed è pertanto legittima la delibera che l’ha approvata. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, “la delibera assembleare che, in considerazione dell’insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l’uso turnario e stabilito l’impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l’area parcheggio loro riservata, [..] costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell’assemblea; infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; pertanto, l’assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui – come nella fattispecie in esame – non sia possibile l’uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali” (così, ex multis, Cass. 12485/2012).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 28 novembre 2022

Art. 1117 c.c. – Varco muro dell’edificio condominiale – Androne e scale edificio

Il motivo non può essere accolto. Il giudice d’appello, nel qualificare l’apertura del varco nel muro dell’edificio condominiale da parte di Omissis quale uso della parte comune, ha seguito l’orientamento di questa Corte. E’ infatti costante l’affermazione secondo la quale “l’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza; è pertanto legittima, e non costituisce spoglio, l’apertura praticata dal proprietario esclusivo di un terraneo con accesso diretto dalla strada, per accedere all’androne, in quanto diretto a utilizzare una parte dell’edificio da ritenersi comune, senza pregiudizio per gli altri condomini” (così Cass. n. 761/1979; più di recente v. Cass. n. 9036/2006).

ORDINANZA

sul ricorso Omissis proposto da:

Condominio XXXXX, rappresentato e difeso per procura a margine del ricorso dall’avvocato Omissis ed elettivamente domiciliato in Omissis presso lo studio dell’avvocato Omissis;

– ricorrente –

contro

YYYYY, rappresentati e difesi per procura in calce al controricorso dagli avvocati Omissis ed elettivamente domiciliati a Omissis presso lo studio dell’avvocato Omissis;

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA n. 654/2016 della CORTE D’APPELLO DI CAGLIARI, depositata il 19 dicembre 2016;

udita la relazione della causa, svolta dal Consigliere Omissis, nell’adunanza in camera di consiglio del 28/11/2022.

PREMESSO CHE

1. Il Tribunale di Sassari, per quanto interessa in questo giudizio, ha accolto la domanda del Condominio XXXXX di accertamento dell’inesistenza del diritto del convenuto Omissis (cui sono succeduti ex art. 111 c.p.c. i coniugi YYYYY) di accedere al vano scala condominiale e di condanna del medesimo al ripristino dei luoghi, mediante la chiusura della porta di accesso dal vano scala al locale di sua proprietà e del “tubo volante”. Il convenuto, ad avviso del Tribunale, con l’apertura nella parete condominiale di una porta di accesso al vano scala, porta volta a consentire l’ingresso alla sua unità immobiliare costituita da un piano ammezzato ricavato con la costruzione di un soppalco, aveva posto in essere una illegittima alterazione alla destinazione e al godimento di un bene condominiale.

2. YYYYY hanno impugnato la sentenza. La Corte d’appello di Cagliari, dopo avere disposto un supplemento della consulenza tecnica d’ufficio, ha parzialmente accolto il gravame.

Precisata la natura di bene comune delle scale, il giudice ha ricordato la giurisprudenza della Corte di cassazione in materia di apertura di varchi nel muro condominiale e ha concluso per la legittimità dell’apertura della porta d’accesso al vano scale; ha così rigettato la domanda del Condominio di ripristino dello stato dei luoghi.

3. Avverso la sentenza n. 654/2016 della Corte d’appello il Condominio XXXXX ricorre per cassazione.

Resistono con controricorso YYYYY .

Il ricorrente e i controricorrenti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

I. Il ricorso è articolato in due motivi.

1. Il primo motivo denuncia “violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 1102 c.c. e all’art. 1120 c.c.”: Omissis, proprietario dei magazzini posti al piano terra del Condominio, nel 2002 ha realizzato una porta di accesso all’interno del vano scala che conduce alle singole unità immobiliari, al fine di creare un ingresso autonomo alla unità immobiliare di sua proprietà posta al piano ammezzato, creata attraverso il frazionamento in senso orizzontale dei magazzini; la Corte d’appello ha erroneamente fatto rientrare tale fattispecie tra le modificazioni dirette solamente a un migliore uso della cosa comune quando invece su tratta di una innovazione che necessitava di essere autorizzata dal condominio ex art. 1120 c.c.

Il motivo non può essere accolto. Il giudice d’appello, nel qualificare l’apertura del varco nel muro dell’edificio condominiale da parte di Omissis quale uso della parte comune, ha seguito l’orientamento di questa Corte. E’ infatti costante l’affermazione secondo la quale “l’androne e le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, il tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza; è pertanto legittima, e non costituisce spoglio, l’apertura praticata dal proprietario esclusivo di un terraneo con accesso diretto dalla strada, per accedere all’androne, in quanto diretto a utilizzare una parte dell’edificio da ritenersi comune, senza pregiudizio per gli altri condomini” (così Cass. n. 761/1979; più di recente v. Cass. n. 9036/2006).

2. Il secondo motivo denuncia “violazione e/o anche falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 96 c.p.c., con espresso riferimento alla liquidazione delle spese da parte del giudice d’appello”: la Corte d’appello ha compensato le spese processuali del secondo grado solo nella misura della metà, ponendo a carico del ricorrente la restante parte, quando invece vi è stata soccombenza reciproca (è stata confermata la condanna di rimozione del tubo idrico ed è stata rigettata l’eccezione di controparte di carenza di legittimazione dell’amministratore).

Il motivo non può essere accolto. Il provvedimento di compensazione nella misura della metà delle spese è stato fondato dal giudice sull’accoglimento parziale dell’appello e a fronte della reciproca soccombenza delle parti il giudice ha il potere, ai sensi del comma 2 dell’art. 92 c.p.c., di compensare le spese “parzialmente o per intero”.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1- bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 3.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile, il 28 novembre 2022

Art. 67 disp. Att. c.c. – Art. 1106 c.c. – Rappresentante della comunione in assemblea – Assemblea condominiale Art. 1105 c.c.

Ora, come noto, l’art. 67 disp. att. c.c. prevede che, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, “che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’art. 1106 c.c.”.

In altri termini, per come emergente dalla citata disposizione normativa, ai fini della scelta del rappresentante della comunione in sede di assemblea condominiale, occorre far riferimento unicamente alle previsioni ex art. 1106 c.c., che rimanda, a sua volta, “alla maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente” .

L’art. 1105 c.c. prevede poi, sul punto, che per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il calore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Deve quindi ritenersi, atteso il richiamo ex art. 67 disp. att. c.c. all’art. 1106 c.c. e il successivo richiamo, da parte di quest’ultimo, alla “maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente”, che, ai fini della scelta del rappresentante della comunione nell’assemblea condominiale, occorra aver riferimento unicamente al criterio della “maggioranza dei partecipanti”, non risultando rilevante che, nel contesto dell’art. 1105 c.c., il detto criterio sia riferito ai soli atti di ordinaria amministrazione.

Ne consegue come risulti del tutto irrilevante se l’assemblea condominiale abbia natura ordinaria o straordinaria, dovendosi invece, in relazione alla designazione del rappresentante della Comunione in seno alla stessa, procedersi alla sua scelta unicamente in base alle citate disposizioni legislative, e quindi in base al criterio della “maggioranza dei partecipanti”, come peraltro avvenuto nel caso in esame.

Né devono essere condivise le ulteriori deduzioni delle attrici, per come dalle stesse tempestivamente svolte, dovendosi evidenziare, per un verso, l’avvenuta allegazione al verbale assembleare della delibera della Comunione in data 12 maggio 2021 e, per l’altro, che non risultano riconosciuti in capo al Presidente dell’assemblea condominiale, fra le sue funzioni e i suoi doveri, anche poteri valutativi e decisori in ordine all’illegittimità, o meno, delle deleghe conferite.

SENTENZA

Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. Omissis del ruolo contenzioso generale dell’anno 2021, posta in deliberazione all’udienza del 18 gennaio 2023, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente

Tra

YYYYY, elettivamente domiciliate in Omissis, presso lo Studio dell’Avv. Omissis, che le rappresenta e difende per procura in atti

ATTRICI

E

Condominio XXXXX, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore Sig.ra Omissis, elettivamente domiciliato in Omissis, presso lo Studio dell’Avv. Omissis, che lo rappresenta e difende per procura in atti

CONVENUTO

OGGETTO: Impugnazione delibera condominiale

CONCLUSIONI

All’udienza del 18 gennaio 2023, svolta a mezzo della cd trattazione scritta, le parti concludevano riportandosi ai propri atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato, le YYYYY esponevano di essere, rispettivamente, comproprietaria pro indiviso per 1/8, unitamente ad altri sei comunisti, dei locali terreni con ingressi da Viale Omissis e Via Omissis, e di un appartamento ed un magazzino in comproprietà.

Evidenziavano che, in data 12 maggio 2021, si era tenuta, su piattaforma Zoom, l’assemblea della Comunione Ereditaria Omissis avente ad oggetto la nomina ed il conferimento di delega, ex art. 67 disp. att. c.c., al rappresentante della comunione per l’assemblea del Condominio XXXXX data 18 – 19 maggio 2021, impugnata in sede giudiziaria in quanto inficiata dall’illegittimità della nomina, quale rappresentante, del Sig. Omissis.

Rilevavano che, atteso l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 19 maggio 2021, avevano richiesto, a verbale, di allegare la delibera della Comunione al fine di evidenziare l’illegittimità della nomina del rappresentante Omissis, con richiesta al Presidente, Sig.ra Omissis, anch’ella appartenente alla comunione, di verifica della legittimità e validità della procura alla detta rappresentanza; nulla era però stato disposto dal Presidente dell’assemblea.

Concludevano richiedendo la declaratoria di nullità o annullabilità della deliberazione impugnata.

Disposta la comparizione delle parti si costituiva in giudizio il Condominio XXXXX, che eccepiva la decadenza dell’attrice YYYYY dal diritto di impugnare la deliberazione, oltre che la sua carenza di interesse; contestava poi le ulteriori censure di controparte, richiamando il contenuto del verbale dell’assemblea dei comunisti, allegato a quello dell’assemblea condominiale.

Concludeva richiedendo il rigetto delle domande attrici.

La causa veniva trattenuta in decisione all’udienza del 18 gennaio 2023, svolta a mezzo della cd trattazione scritta, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Occorre in primo luogo evidenziare, che a fondamento dell’impugnativa della delibera condominiale avanzata nella presente sede, parte attrice ha posto la delibera della Comunione Eredi Omissis in data 12 maggio 2021, in atti, laddove veniva conferita la delega di rappresentante, per partecipare all’assemblea condominiale, al Sig. Omissis sulla base del voto di 4/8.

In particolare, parte attrice ha evidenziato di aver richiesto al Presidente dell’assemblea condominiale, peraltro appartenente alla Comunione, la verifica della legittimità e della validità della procura alla rappresentanza del Sig. Omissis, senza però ottenerne riscontro.

Chiarito ciò, si deve innanzi tutto rilevare, a fronte dell’eccezione di decadenza formulata da parte convenuta nei confronti dell’attrice YYYYY i, che, per come emergente dalla documentazione in atti, il procedimento di mediazione risulta essere stato promosso unicamente dai Sigg. Omissis né la Sig.ra YYYYY risulta aver partecipato alla relativa procedura, come da prodotti verbali.

A ciò deve aggiungersi che, nel corso dell’assemblea del 19 maggio 2021, l’assemblea condominiale autorizzava la Sig.ra YYYYY all’apertura di una seconda porta d’ingresso del magazzino sito all’interno 3A, così dovendosi condividere anche le tempestive censure di difetto di carenza di interesse formulate da parte convenuta.

In ogni caso, le censure attoree formulate nella presente sede, aventi ad oggetto, per come chiarito, l’illegittimità della nomina del Sig. Omissis quale rappresentante, in sede di assemblea condominiale, della Comunione non devono essere condivise.

Per come infatti emergente dalla documentazione in atti, nel corso dell’assemblea della Comunione in data 12 maggio 2021, come da relativo verbale, constatata la regolarità della convocazione, si deliberava, a maggioranza, di conferire, secondo quanto previsto ex art. 67 disp. att. c.c., la delega di rappresentante della comunione all’assemblea condominiale in questione al Sig. Omissis, a favore del quale avevano votato tutti i comunisti ad eccezione della Sig.ra YYYYY, presente per delega anche del Sig. Omissis.

Deve quindi ritenersi che, attesa la quota di un ottavo in capo a ciascun comunista, e di due ottavi in capo al solo Omissis, per come emergente dal citato verbale, la quota di cinque ottavi dei comunisti abbia votato in favore del Sig. Omissis, così esprimendo una volontà a maggioranza, per come peraltro riportato nel verbale.

Ora, come noto, l’art. 67 disp. att. c.c. prevede che, qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, “che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’art. 1106 c.c.”.

In altri termini, per come emergente dalla citata disposizione normativa, ai fini della scelta del rappresentante della comunione in sede di assemblea condominiale, occorre far riferimento unicamente alle previsioni ex art. 1106 c.c., che rimanda, a sua volta, “alla maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente” .

L’art. 1105 c.c. prevede poi, sul punto, che per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il calore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Deve quindi ritenersi, atteso il richiamo ex art. 67 disp. att. c.c. all’art. 1106 c.c. e il successivo richiamo, da parte di quest’ultimo, alla “maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente”, che, ai fini della scelta del rappresentante della comunione nell’assemblea condominiale, occorra aver riferimento unicamente al criterio della “maggioranza dei partecipanti”, non risultando rilevante che, nel contesto dell’art. 1105 c.c., il detto criterio sia riferito ai soli atti di ordinaria amministrazione.

Ne consegue come risulti del tutto irrilevante se l’assemblea condominiale abbia natura ordinaria o straordinaria, dovendosi invece, in relazione alla designazione del rappresentante della Comunione in seno alla stessa, procedersi alla sua scelta unicamente in base alle citate disposizioni legislative, e quindi in base al criterio della “maggioranza dei partecipanti”, come peraltro avvenuto nel caso in esame.

Né devono essere condivise le ulteriori deduzioni delle attrici, per come dalle stesse tempestivamente svolte, dovendosi evidenziare, per un verso, l’avvenuta allegazione al verbale assembleare della delibera della Comunione in data 12 maggio 2021 e, per l’altro, che non risultano riconosciuti in capo al Presidente dell’assemblea condominiale, fra le sue funzioni e i suoi doveri, anche poteri valutativi e decisori in ordine all’illegittimità, o meno, delle deleghe conferite.

Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, sulla base delle censure formulate e degli elementi tempestivamente introdotti in giudizio, la domanda attrice deve essere rigettata, risultando le conclusioni raggiunte assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto ed evidenziandosi, in ultimo, l’inammissibilità, nella presente sede, della domanda di improcedibilità del giudizio, peraltro formulata dalle medesime attrici, avanzata solo in sede di comparsa conclusionale.

Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

PQM

Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:

I) Rigetta la domanda attrice;

II) Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore di parte convenuta, liquidate in complessivi euro 2.300,00, di cui euro 700,00 per la fase introduttiva, euro 600,00 per la fase di studio ed euro 1.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge.

Così deciso in Roma il 15 maggio 2023

Legittimazione legale rappresentante società amministratore del condominio – Possesso 

In primo luogo, va osservato che la Corte territoriale ha accertato che Omissis ha agito quale legale rappresentante della società amministratrice del condominio, che è la Omissis; in tale veste l’ Omissis era pienamente legittimato ad agire in giudizio in nome e per conto del condominio e a rilasciare procura ad litem.
Il riconoscimento della legittimazione ad agire di Omissis, quale legale rappresentante della società amministratrice del condominio, è conforme alla giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo la quale l’incarico di amministratore del condominio può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica (Cass., Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406). In tale quadro, evidentemente è il legale rappresentante della società nominata amministratore dall’assemblea legittimato a conferire mandato al difensore per la rappresentanza in giudizio del condominio (Cass. Sez. 2, n. 11155 del 1994).
Escluso dalla stessa prospettazione di parte ricorrente l’esercizio di un possesso del diritto di passaggio carrabile sull’area condominiale ad immagine di un diritto reale, il Giudice d’appello ha correttamente applicato l’art. 1168 comma II cod. proc. civ., secondo cui il detentore cosiddetto qualificato, cioè colui che esercita il potere di fatto sulla cosa altrui con l’intenzione di tenerla a propria disposizione in virtù di un diritto personale, può proporre azione di reintegrazione del possesso, ma deve provare di aver esercitato in nome altrui il potere di fatto sulla cosa, dimostrando l’esistenza del titolo posto a base dell’allegata detenzione (Cass. Sez. 6 – 2, n. 3627 del 2014); inoltre, poiché la posizione lato sensu possessoria del detentore non ha un’estensione oggettiva pari a quella del possesso stricto sensu, tale da prescindere dal vincolo obbligatorio che ne concreta e delimita il fondamento, il giudice del merito, a fronte delle contestazioni dell’intimato, non può, ai fini del riconoscimento della tutela possessoria, esimersi dall’accertamento del rapporto obbligatorio e dalla verifica che l’attività, contestata dal preteso autore dello spoglio, rientri nell’ambito della detenzione consentita da quel rapporto (Cass. Sez. 2, n. 8489 del 22/06/2000; cfr. Sez. 6 – 2, n. 19114 del 2015).

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

sul ricorso Omissis proposto da:
YYYYY, elettivamente domiciliato in Omissis, presso lo studio dell’avv. Omissis, rappresentato e difeso dagli avv. Omissis, come da procura allegata al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;
– ricorrente –
contro
Condominio XXXXX, in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Omissis presso lo studio dell’avv. Omissis che lo rappresenta e difende unitamente agli avv.ti Omissis, come da procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 3198/2018 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 22/11/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/03/2023 dal consigliere Omissis;
lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

1. Nel 2013 YYYYY ottenne dal Tribunale di Belluno (Sez. di Pieve di Cadore), nei confronti del Condominio XXXXX, un’ordinanza possessoria di rimozione di una fioriera che, a suo dire, gli impediva l’accesso alle aree del piano interrato e del fabbricato ad uso autorimessa, confinante con uno spazio scoperto dello stabile condominiale.
Nel giudizio di merito, promosso dal condominio ex art. 703 cod. proc. civ., il Tribunale, tuttavia, revocò il provvedimento interdittale.
2. Con sentenza n. 3198 del 2018, la Corte d’Appello di Venezia rigettò l’appello di YYYYY, ritenendo che non vi fosse prova del titolo per cui il ricorrente aveva agito in possessoria, atteso che egli stesso aveva rappresentato di avere soltanto la disponibilità non titolata del piano interrato e dell’autorimessa e, pertanto, non un possesso tutelabile e che non risultava neppure provato il passaggio sul piazzale da sempre destinato al parcheggio del condominio;
preliminarmente, per quel che ancora qui rileva, rigettò anche l’eccezione di difetto di legittimazione attiva del rappresentante costituito per il condominio.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione YYYYY, sulla base di quattro motivi.
Il Condominio ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente, in relazione all’eccezione di inammissibilità della produzione documentale indicata in ricorso con «n. 5 – fascicolo ad hoc con atti e documenti richiamati», come proposta dal Condominio controricorrente, deve rilevarsi in fatto che YYYYY ha depositato la sua produzione ai sensi dell’art. 369, comma II, n. 4 cod. proc. civ. con il ricorso, nella cui parte narrativa ha indicato, nell’illustrazione di ogni motivo, il documento prodotto a sostegno e la sua collocazione nei fascicoli di parte dei precedenti gradi; in tal modo, ha supplito alla mancata formulazione di un indice dettagliato per ciascuna produzione in questa sede, atteso che l’onere del ricorrente, di cui all’art. 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., così come modificato dall’art. 7 del d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, di produrre, a pena di improcedibilità del ricorso, «gli atti processuali, i documenti, i contratti o accordi collettivi sui quali il ricorso si fonda» è soddisfatto, sulla base del principio di strumentalità delle forme processuali, quanto agli atti e ai documenti contenuti nel fascicolo di parte, anche mediante la produzione del fascicolo nel quale essi siano contenuti e, quanto agli atti e ai documenti contenuti nel fascicolo d’ufficio, mediante il deposito della richiesta di trasmissione di detto fascicolo presentata alla cancelleria del giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata e restituita al richiedente munita di visto ai sensi dell’art. 369, terzo comma, cod. proc. civ., ferma, in ogni caso, l’esigenza di specifica indicazione, a pena di inammissibilità ex art. 366, n. 6, cod. proc. civ., degli atti, dei documenti e dei dati necessari al reperimento degli stessi (Cass. Sez. U, n. 22726 del 03/11/2011; Sez. 3, n. 11805 del 05/05/2021).
Diversa questione è, invece, la produzione nel procedimento per cassazione – che non consente alcuna forma d’istruzione probatoria – di documenti ovvero di altre cose materiali che servano come mezzi di prova non riguardanti la nullità della sentenza o l’inammissibilità del ricorso o del controricorso non acquisiti su istanza di parte o d’ufficio nei gradi precedenti: il coordinamento e la interpretazione degli artt. 369, n. 4, e 372 cod. proc. civ. vanno compiuti, infatti, in relazione al quadro sistematico risultante dalla funzione del ricorso e dalla struttura del giudizio di cassazione che consentono censure fondate su errori in iudicando o in procedendo, in riferimento ad elementi di fatto già acquisiti al giudizio, nonché all’art. 366 cod. proc. civ. che indica il contenuto del ricorso, in relazione al quale l’art. 369 determina ed indica i documenti che ad esso debbono essere allegati, al fine di offrire alla Corte un quadro immediato, completo e autosufficiente delle censure sulle quali deve pronunciarsi. Ne deriva che, in tale quadro, non soltanto possono essere prodotti nel giudizio di legittimità, ma a norma dell’art. 369 debbono esserlo, a pena di improcedibilità del ricorso (soltanto, peraltro, ove la mancata produzione renda impossibile l’esame del ricorso stesso) i documenti, già prodotti dalle parti o acquisiti di ufficio al giudizio nei gradi precedenti, sui quali si fonda il ricorso; cosicché la norma dell’art. 372 va interpretata nel senso che non è vietata l’allegazione al ricorso di documenti già acquisiti al giudizio nei gradi precedenti, ma soltanto – di regola – di quelli nuovi, trovando l’art. 372 la sua ratio nel divieto di introdurre nel giudizio di cassazione nuovi elementi di fatto, salvo che nelle particolari ipotesi da esso previste (Cass. Sez. 1, n. 570 del 22/01/1998).
Nei limiti fissati da questi principi è allora evidentemente inammissibile la produzione di documenti già non acquisita nei gradi precedenti, quando la relativa statuizione di inammissibilità del Giudice di merito non sia stata – come nella specie e come di seguito specificato – oggetto di specifica censura nel giudizio di legittimità.
2. Ciò precisato in rito, può procedersi all’esame dei motivi di ricorso.
2.1. Con il primo motivo, il ricorrente ha lamentato la violazione e la falsa applicazione degli art. 2266 e segg. cod. civ. e 83 cod. proc. civ., nonché l’omesso esame di fatto decisivo, per avere la Corte territoriale escluso la nullità della sentenza di primo grado per difetto di legittimazione attiva di Omissis.
Il motivo è inammissibile sotto duplice profilo.
In primo luogo, va osservato che la Corte territoriale ha accertato che Omissis ha agito quale legale rappresentante della società amministratrice del condominio, che è la Omissis; in tale veste l’ Omissis era pienamente legittimato ad agire in giudizio in nome e per conto del condominio e a rilasciare procura ad litem.
Il riconoscimento della legittimazione ad agire di Omissis, quale legale rappresentante della società amministratrice del condominio, è conforme alla giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo la quale l’incarico di amministratore del condominio può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica (Cass., Sez. 2, 23/01/2007, n. 1406). In tale quadro, evidentemente è il legale rappresentante della società nominata amministratore dall’assemblea legittimato a conferire mandato al difensore per la rappresentanza in giudizio del condominio (Cass. Sez. 2, n. 11155 del 1994).
In secondo luogo, poi, la Corte di appello ha accertato che l’operato di Omissis, con riferimento al giudizio di primo grado, è stato successivamente ratificato dall’assemblea condominiale.
Tale seconda ratio decidendi non è attinta dal motivo, con conseguente inammissibilità dell’intera censura.
2.2. Con il secondo motivo, YYYYY ha prospettato, in riferimento all’articolo 360, comma I, n.3 e 5 cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione dell’art. 1140 in relazione agli articoli 1168 e 1170 cod. civ. e, in riferimento all’art. 360, comma I, n.3-5 cod. proc. civ., «per inconciliabilità della motivazione in relazione a due diverse situazioni fattuali e per avere omesso di considerare lo ius possidendi quale condomino». Illustrando la censura, il ricorrente ha sostenuto che la «situazione di fatto in cui egli si trovava, ovvero l’uso di garages e della rampa per accedervi, di proprietà di terzi», «impedita» (così in ricorso) dall’avvenuta apposizione della fioriera sul solaio del piano 1° del Condominio, non necessitava di alcuna «prova del diritto reale corrispondente» per giustificare il potere di fatto e che, in ogni caso, il diritto di passaggio risultava accertato nella sentenza n. 1177/2016 del Tribunale di Belluno, passata in giudicato, che tuttavia la Corte non aveva esaminato ritenendola produzione tardiva; infine, risulterebbe contraddittoria ed erronea la motivazione nella parte in cui è stato escluso il possesso del passaggio carrabile attraverso il fondo di proprietà del condominio atteso che egli stesso è un condomino.
Anche questo motivo è inammissibile perché ugualmente non si confronta con la ratio decidendi.
La Corte territoriale (in accoglimento dell’eccezione del condominio appellato) ha ritenuto inutilizzabile la sentenza allegata all’atto di impugnazione, in quanto prodotta nel giudizio di appello in violazione produzione dell’art. 345, comma III, cod. proc. civ.; ha quindi rilevato che la legittimazione attiva del ricorrente per difetto di prova del titolo della pretesa detenzione era stata già esclusa in primo grado proprio perché egli stesso aveva affermato «di essere nella disponibilità dei beni senza averne titolo» e che non era stato offerto alcun «documento che contenga l’autorizzazione da parte della proprietà [al signor YYYYY] ad utilizzare l’autorimessa interrata»;
ha poi ritenuto che la prova della legittimazione attiva non fosse ricavabile dalle fotografie dello stato dei luoghi, perché del tutto inidonee alla prova di un titolo; ha infine sottolineato che non è stata offerta prova di un passaggio carraio da e verso l’autorimessa.
Pertanto, escluso dalla stessa prospettazione di parte ricorrente l’esercizio di un possesso del diritto di passaggio carrabile sull’area condominiale ad immagine di un diritto reale, il Giudice d’appello ha correttamente applicato l’art. 1168 comma II cod. proc. civ., secondo cui il detentore cosiddetto qualificato, cioè colui che esercita il potere di fatto sulla cosa altrui con l’intenzione di tenerla a propria disposizione in virtù di un diritto personale, può proporre azione di reintegrazione del possesso, ma deve provare di aver esercitato in nome altrui il potere di fatto sulla cosa, dimostrando l’esistenza del titolo posto a base dell’allegata detenzione (Cass. Sez. 6 – 2, n. 3627 del 2014); inoltre, poiché la posizione lato sensu possessoria del detentore non ha un’estensione oggettiva pari a quella del possesso stricto sensu, tale da prescindere dal vincolo obbligatorio che ne concreta e delimita il fondamento, il giudice del merito, a fronte delle contestazioni dell’intimato, non può, ai fini del riconoscimento della tutela possessoria, esimersi dall’accertamento del rapporto obbligatorio e dalla verifica che l’attività, contestata dal preteso autore dello spoglio, rientri nell’ambito della detenzione consentita da quel rapporto (Cass. Sez. 2, n. 8489 del 22/06/2000; cfr. Sez. 6 – 2, n. 19114 del 2015).
In tal senso, è del tutto irrilevante la qualità di condomino e, in correlazione, il possesso del diritto a passare «a piedi» (così in ricorso) sull’area condominiale, perché quel che unicamente rileva è il passaggio carrabile per l’accesso all’autorimessa dei terzi: nel ricorso possessorio, infatti, YYYYY aveva proprio lamentato che fosse il passaggio carrabile alla rampa e all’autorimessa ad essere impedito dalla fioriera apposta dal Condominio.
Il ricorrente ha pure sostenuto che la prova sarebbe nella sentenza n. 177/2016 del Tribunale di Belluno, ma la produzione, come da lui riconosciuto, è stata ritenuta inammissibile dalla Corte territoriale perché tardiva; e su tale declaratoria di inammissibilità per tardività non è stata formulata censura.
2.3 Con il terzo motivo, il ricorrente ha lamentato la «violazione e falsa applicazione dell’art. 360, comma I, n. 3 e 5 cod. proc. civ. per omesso esame delle circostanze di fatto riferite dai testimoni».
Anche questo motivo è inammissibile sotto duplice profilo.
Innanzitutto, il motivo non indica la norma di legge che sarebbe stata in ipotesi violata (norma che non può essere l’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., che si limita ad indicare uno dei motivi per cui è consentito il ricorso per cassazione).
In secondo luogo, poi, è inammissibile il motivo proposto ex art. 360 n. 5, in presenza di “doppia conforme”.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’è ragione di discostarsi, nell’ipotesi di “doppia conforme” prevista dal quinto comma dell’art. 348 ter cod. proc. civ., il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., Sez. 2, n. 5528 del 10/03/2014; conf., Cass., Sez. 1, n. 26774 del 22/12/2016; Cass., Sez. L, n. 20994 del 06/08/2019). Tale onere il ricorrente non ha adempiuto.
E peraltro, le dichiarazioni testimoniali, per come riportate in ricorso, non costituiscono per nulla fatto decisivo, in quanto non suppliscono alla carenza di prova della detenzione qualificata come già rilevata: queste dichiarazioni concernono, infatti, unicamente il mero passaggio sull’area condominiale e la fornitura della legna e questi fatti, in sé, non rilevano perché non escludenti l’uso precario.
2.4. Con il quarto motivo, infine, il ricorrente ha censurato la sentenza per violazione e falsa applicazione, in relazione all’articolo 360 comma I n. 3 e 5, degli articoli 342 e 345 cod. proc. civ. «per aver trattato questioni petitorie, così violando anche l’articolo 705 cod. proc. civ. per aver omesso l’esame di documenti comprovanti il giudicato esterno».
La censura, con cui il ricorrente ha sostenuto che la decisione contrasterebbe con la sentenza n. 792/2014 resa dalla stessa Corte d’appello di Venezia nei confronti dei condomini del Condominio convenuto e risulterebbe motivata in modo contraddittorio in riferimento alla destinazione a parcheggio dell’area condominiale dov’è stata apposta la fioriera, è inammissibile per plurime ragioni.
Innanzitutto, il ricorrente denuncia la violazione di una serie di disposizione di legge senza curarsi di prenderne in esame il precetto normativo e di raffrontarlo con la decisione impugnata. Sul punto, va richiamato il principio enunciato dalle Sezioni Unite di questa Suprema Corte, secondo cui, in tema di ricorso per cassazione, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a pena d’inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare – con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni – la norma violata o i punti della sentenza che si pongono in contrasto con essa (Cass., Sez. Un., n. 23745 del 28/10/2020). Sotto tale profilo il motivo appare del tutto privo di specificità.
E peraltro, va osservato che la questione della destinazione a parcheggio dell’area è stata rilevata non al fine di accertare una situazione petitoria preclusiva, ma soltanto allo scopo di sottolineare l’incompatibilità in fatto del preteso esercizio di un passaggio carrabile attraverso l’area condominiale invece vincolata e destinata in fatto a parcheggio.
Inammissibile, in presenza di doppia conforme, è poi il profilo del motivo dedotto come omesso esame di fatto decisivo, ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.
3. In definitiva, il ricorso dev’essere dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.
Stante il tenore della pronuncia, va dato atto – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 – della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore del Condominio XXXXX, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 (quattromila) per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.