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Se viene annullata una delibera assembleare quali sono gli effetti?

Molto spesso condomini ed amministratori si chiedono cosa possa accadere in caso di annullamento di una delibera assembleare, da quanto si producono gli effetti e che impatto abbia l’annullamento sui contratti sottoscritti nelle more della causa per l’annullamento delle delibere.


La questione che potrebbe, a prima vista, sembrare complicata richiede solo alcune precisazioni e specificazioni.


Circa gli effetti dell’annullamento è illuminante la (CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 2127/2021 DEL 29 GENNAIO 2021) che ha avuto modo di precisare che va considerato, del resto, come pure la pronunzia di annullamento di una delibera assembleare riveste unicamente un effetto caducatorio, e non anche un effetto costitutivo per l’assemblea o per l’amministratore. In tal senso, può dirsi che l’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido. Un’efficacia più intensa può essere riconosciuta soltanto al giudicato di invalidità caduto su una deliberazione avente contenuto negativo, che abbia, cioè, respinto proposte o richieste (parimenti impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.: Cass. Sez. 2, 14/01/ 1999, n. 313), dovendo da esso discendere un obbligo di assumere la decisione illegittimamente rigettata. Pertanto, la sentenza di annullamento resa ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha effetto nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. L’ampliamento dell’efficacia del giudicato a tutti i componenti dell’organizzazione condominiale è coerente col disposto del primo comma dell’art. 1137 c.c., per cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per l’impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari. Viceversa, si spiega in giurisprudenza come l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento condominiale, non determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall’art. 34 c.p.c., nemmeno il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti (Cass. Sez. 2, 29/11/2017, n. 28620; Cass. Sez. 2, 11/05/2012, n. 7405).


E’ evidente come gli ermellini abbiano differenziato, in riferimento agli effetti, le delibere con contenuto positivo da quelle a contenuto negativo diniego (cioè che abbiano respinto proposte o richieste).
In caso di annullamento di una delibera assembleare gli effetti, nei rapporti interni tra i condomini, si producono da quando è stata assunta la delibera. Tecnicamente si suol dire che la mancanza di effetti della delibera annullata si producono ex tunc (cioè dall’assunzione della delibera stessa).


Invece, per quel che concerne i rapporti con i terzi, in caso di annullamento di una delibera assembleare per gli effetti nei rapporti con i terzi che abbiano stipulato un contratto con il condominio in forza della delibera che è stata annullata dall’autorità giudiziaria nel silenzio della legge sul punto, posto che la giurisprudenza ha ribadito, a più riprese, che al diritto condominiale si applica, in via analogica, il diritto societario, troverebbe applicazione l’art. 2377 c.c. che prevede al comma 7 che “L’annullamento della deliberazione ha effetto rispetto a tutti i soci ed obbliga gli amministratori, il consiglio di sorveglianza e il consiglio di gestione a prendere i conseguenti provvedimenti sotto la propria responsabilità. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della deliberazione”.


Ci si è anche chiesti se in caso di annullamento di una delibera assembleare i condomini che hanno votato a favore assumo direttamente gli obblighi a titolo personale. Sul punto troviamo la risposta in una sentenza della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, Sent., n. 1561/1976 del 3 maggio 1976) che ha avuto modo di precisare che “ Cosicchè ove la delibera assembleare venga annullata, per mancata formazione delle tabelle millesimali e conseguente impossibilità di verificare i “quorum” richiesti per la regolare costituzione dell’assemblea e le prescritte maggioranze occorrenti per la valida approvazione della delibera, la manifestazione di voto che fu, a suo tempo, espressa dai condomini che concorsero alla sua approvazione – ove da essa non risulti che siano stati assunti impegni a titolo personale, da parte dei singoli condomini che parteciparono alla relativa assemblea, verso l’esterno del condominio, indipendentemente dall’esistenza e validità di una delibera riferibile e vincolante, per i suoi effetti, a tutti i condomini, secondo le regole e i limiti stabiliti dalle norme vigenti in materia – la delibera annullata non può continuare a produrre i suoi effetti obbligatori a carico dei soli condomini che ne deliberarono la approvazione, singolarmente considerati, per il semplice fatto di avere partecipato alla relativa assemblea.

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CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 17582/2023 DEL 20 GIUGNO 2023

Art. 1117 c.c. – Androne scale – Parte comune – Opposizione decreto ingiuntivo

L’uso di una parte dell’edificio del Condominio XXXXX (nel caso di specie: androne e scale), non è di per sé sufficiente ad ammetterne la comproprietà, da ciò facendone derivare la qualità di condòmino del YYYYY, posto che l’utilizzo può essere frutto dell’autonomia privata a titolo, per esempio, di servitù.

Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, la questione della titolarità comune di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 cod. civ., non è stata oggetto di accertamento in fatto, anzi nel caso di specie è stata del tutto omessa dal giudice di seconde cure.

La pronuncia, pertanto, merita di essere cassata affinché il Tribunale di Siena, nella persona di diverso Giudice, accerti la sussistenza della titolarità comune di scala e androne e, quindi, il rapporto di accessorietà necessaria, strutturale e funzionale, che lega alcune parti comuni di corpi di fabbrica distinti (Cass. Sez. 2, n. 9976 del 2022; Cass. Sez. 2, n. 884 del 2018), al fine di poter attribuire al YYYYY la qualità di condòmino.

ORDINANZA

sul ricorso 35806-2018 proposto da:

YYYYY, rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in Omissis;

– ricorrente –

contro

Condominio XXXXX, elettivamente domiciliato in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato Omissis;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 534/2018 del TRIBUNALE di SIENA,

depositata l’8/05/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/06/2023 dal Consigliere Omissis;

RILEVATO CHE:

1. Con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo n. Omissis, il Giudice di Pace di Siena – su ricorso del Condominio XXXXX – ingiungeva a YYYYY di pagare la somma di €1.582,22, oltre interessi legali e spese di procedura, dovuta al condominio ricorrente a titolo di saldo per la gestione condominiale ordinaria.

1.1. YYYYY proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo contestando, innanzitutto, la propria natura di condòmino e, nel merito, la legittimità dei calcoli alla base dell’ingiunzione di pagamento, in quanto la ripartizione delle voci di spesa a bilancio non avrebbe seguito il criterio di ripartizione di cui all’art. 1123 cod. civ., bensì quello della divisione in parti uguali.

1.2. Il Giudice di Pace di Siena rigettava l’opposizione e confermava il decreto ingiuntivo.

2. YYYYY impugnava dinanzi al Tribunale di Siena la pronuncia del Giudice di Pace, reiterando in appello la sua carenza di legittimazione passiva, nonché la nullità della delibera condominiale, presupposto per l’emissione del decreto ingiuntivo.

2.1. Con sentenza n. 534/2018 qui impugnata, il Tribunale adìto rigettava l’appello. A sostegno della sua decisione osservava il giudice che:

– trattandosi di decreto ingiuntivo emesso sulla base di delibera assembleare ancora efficace al momento della decisione appellata, resta escluso che possa essere sollevata qualsivoglia questione attinente alla validità della delibera nell’ambito dell’eventuale opposizione al provvedimento monitorio, non essendo utile distinguere tra i vizi di annullabilità e di nullità che la potrebbero affliggere; – anche alla luce dei principi resi dalla Corte Suprema di legittimità (v. in particolare Cass. Sez. U., n. 4672 del 23.02.2017) viene in rilievo come il legislatore abbia voluto garantire l’interesse della collettività condominiale considerato prevalente, stabilendo ex art. 1130 cod. civ. e art. 63 disp. att. cod. civ., comma 1, anche in relazione agli artt. 633, 634 cod. proc. civ., il carattere dell’immediata esecutività del decreto ingiuntivo. D’altra parte, è significativo che comunque il legislatore non abbia lasciato il singolo condòmino del tutto privo di tutela, dacché ha attribuito al giudice dell’impugnazione della deliberazione il potere di sospendere l’esecutività della stessa.

3. La pronuncia veniva impugnata dal YYYYY per la sua cassazione, affidando il ricorso a due motivi.

Si difendeva il Condominio XXXXX depositando controricorso.

CONSIDERATO CHE:

1. Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. – nullità della sentenza per omesso esame di un motivo d’appello, anche in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Il ricorrente lamenta l’omessa pronuncia su un espresso motivo di gravame con il quale l’allora appellante aveva censurato la decisione del Giudice di Pace in ordine alla sua qualità di condòmino, chiedendo al giudice di secondo grado di pronunciarsi sull’eccepita carenza di legittimazione passiva e sulla sua qualifica di condòmino del fabbricato di via Omissis. Già in sede di opposizione al decreto ingiuntivo il YYYYY riferiva di utilizzare soltanto una scala del Condominio XXXXX, per raggiungere l’unità abitativa di sua proprietà sita nel condominio di via Omissis. La mancanza di proprietà appartenente al YYYYY nel condominio di via Omissis, fa venire meno l’unico criterio in base al quale l’odierno ricorrente possa essere definito condòmino.

1.1. Preliminarmente, devono essere disattese le eccezioni di inammissibilità del ricorso sollevate dal Condominio XXXXX, nel controricorso. La prima inerente al mancato rispetto dell’art. 366, n. 6 cod. proc. civ. (difetto di specificità e autosufficienza): nel caso in esame, come emerge dagli atti del giudizio di merito, cui la Corte accede direttamente in ragione della natura processuale del vizio dedotto, il ricorrente aveva effettivamente contestato in appello la sua legittimazione passiva, dettagliandone le motivazioni (v. Atto di citazione in appello, pp. 5-9).

1.2. Parimenti priva di pregio è la seconda eccezione di inammissibilità, sollevata con riferimento ad entrambi i motivi del ricorso, per doppia conforme, posto che in nessuno dei due motivi si fa riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.

1.3. Tanto premesso, il motivo è fondato. L’uso di una parte dell’edificio del Condominio XXXXX (nel caso di specie: androne e scale), non è di per sé sufficiente ad ammetterne la comproprietà, da ciò facendone derivare la qualità di condòmino del YYYYY, posto che l’utilizzo può essere frutto dell’autonomia privata a titolo, per esempio, di servitù. Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, la questione della titolarità comune di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 cod. civ., non è stata oggetto di accertamento in fatto, anzi nel caso di specie è stata del tutto omessa dal giudice di seconde cure.

1.4. La pronuncia, pertanto, merita di essere cassata affinché il Tribunale di Siena, nella persona di diverso Giudice, accerti la sussistenza della titolarità comune di scala e androne e, quindi, il rapporto di accessorietà necessaria, strutturale e funzionale, che lega alcune parti comuni di corpi di fabbrica distinti (Cass. Sez. 2, n. 9976 del 2022; Cass. Sez. 2, n. 884 del 2018), al fine di poter attribuire al YYYYY la qualità di condòmino.

2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1123, 1135, 1136, 1137, e 1421 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., nonché dell’art. 132, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Il ricorrente censura la sentenza del Tribunale di Siena nella parte in cui non ha ritenuto utile distinguere tra i vizi di annullabilità e di nullità che potrebbero affliggere la delibera.

Orbene, nella ricostruzione del ricorrente, se la delibera presupposta fosse affetta da nullità ne sarebbero derivate conseguenze ben diverse: come, infatti, prospettato dalla Corte Suprema (Cass. n. 16389 del 21.06.2018) il limite della rilevabilità anche d’ufficio dell’invalidità delle sottostanti delibere non opera allorché si tratti di vizi implicanti la loro nullità. Pertanto, il giudice di appello avrebbe dovuto determinare se la delibera di cui si discute, costituente presupposto della domanda monitoria, fosse o meno affetta da nullità.

2.1. Avendo il Collegio accolto il primo motivo il secondo deve ritenersi assorbito.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso;

dichiara assorbito il secondo;

cassa la sentenza impugnata e rinvia al Tribunale di Siena in persona di diverso Magistrato, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 7 giugno 2023.

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CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA  N. 17452/2023 DEL 19 GIUGNO 2023

Art. 1123 c.c. – Modifica criteri di ripartizione spese – Facta concludentia

Esso non coglie la ratio decidendi, che è fondamentalmente la seguente: l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie non solo alla conservazione, ma anche al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio (art. 1123 co. 1 c.c.). Ne segue che la semplice circostanza che l’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio, poiché il condomino non è titolare di una pretesa a una prestazione sinallagmatica nei confronti del condominio e quindi non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio (cfr. per tutte Cass. SU 10492/1996, richiamata espressamente dalla sentenza, p. 14), essendo ben altri gli strumenti che l’ordinamento mette a disposizione per reagire all’inerzia manutentiva del condominio (in questo senso, cfr. anche le osservazioni del P.M.).

La Corte di appello ben richiede l’unanimità dei consensi per l’accordo derogatorio delle regole legislative di ripartizione delle spese e ben invoca a tale proposito Cass. 7884/1991. Secondo tale pronuncia, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere modificata da una nuova convenzione, la quale richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, consistenti in un comportamento dal quale possa inequivocabilmente desumersi, alla stregua del senso comune, una volontà determinata, indirizzata ad uno specifico contenuto. Assume in questo contesto un carattere persuasivo anche il caso di specie sotteso a Cass. 7884/1991.

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. Omissis proposto da:

YYYYY, rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis, domiciliato in Roma presso lo studio dell’avvocato Omissis;

-ricorrente

contro

Supercondominio XXXXX , rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis, domiciliato in Roma presso lo studio dell’avvocato Omissis;

-controricorrente

nonché

TTTTT;

-intimata

avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI BARI n. 917/2017 depositata il 13/07/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/05/2023 dal consigliere Omissis.

Lette le osservazioni del P.M., nella persona del sostituto procuratore generale, Omissis, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Nel 2000 YYYYY e TTTTT, separatamente, adivano il Tribunale di Trani (Sezione distaccata di Molfetta), per l’annullamento della delibera condominiale del 2000 con cui il Supercondominio XXXXX aveva «revocato» un’esenzione dalle spese di esercizio e di consumo accordata di fatto a taluni condomini distaccatisi dall’impianto centralizzato di riscaldamento.

Antefatti: nel 1989, due dei condomìni avevano proposto la cessazione del servizio centralizzato di riscaldamento entro il 1992, senza prospettare le modalità di trasformazione in impianti unifamiliari. Nel 1991 uno dei due condomìni deliberava di compiere il distacco entro qualche mese. Viceversa, nel 1992 il Supercondominio decideva di proseguire nell’utilizzazione dell’impianto esistente. Nel 1993 i tre amministratori dei condomìni concordavano di negare distacchi unilaterali intimando a chi si era già distaccato di riprendere a pagare interamente le quote per le spese del riscaldamento centralizzato. Seguono circa sette anni in cui tale intimazione non riceve seguito (nei confronti degli attori), finché nel 2000, con la delibera impugnata, l’assemblea del Supercondominio decideva di non agire per il saldo delle spese pregresse, ma si determinava a non tollerare più in futuro esenzioni da parte dei condomini nel frattempo distaccatisi.

In primo e in secondo grado le domande attoree venivano rigettate.

Su ricorso in cassazione di YYYYY, Cass. 8727/2014 annullava la sentenza di appello sotto il profilo dell’omesso rilievo del litisconsorzio necessario processuale in relazione ad TTTTT che non aveva partecipato al giudizio di appello, mentre dichiarava assorbito il secondo motivo di ricorso con il quale YYYYY denunciava la violazione dell’art. 1123 co. 2 e 3 c.c. Riassunto il processo in sede di rinvio, la Corte di appello rigettava l’appello e confermava di nuovo la pronuncia di primo grado di rigetto dell’impugnazione della delibera condominiale.

Ricorre in cassazione YYYYY con tre motivi, illustrati da memoria. Resiste il Supercondominio con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – In seguito alla l. n. 220/2012, il tema al centro del presente ricorso (il distacco di singoli condomini dall’impianto centralizzato di riscaldamento) riceve una distinta disciplina nell’art. 1118 co. 4 c.c., che però non si applica ratione temporis alla presente controversia, in quanto instaurata anteriormente.

2. – Con il primo motivo si denuncia che il Supercondominio abbia errato nel ripartire le spese del riscaldamento centralizzato, che serve i singoli condomini in maniera diversa, cosicché le spese sono da ripartire in proporzione dell’uso che ciascun condomino può farne (si denuncia violazione dell’art. 1123 co. 2 e 3 c.c.). Inoltre, si censura che, al fine di rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e di usufruire di un corrispondente sgravio di spese, il ricorrente sia stato gravato dell’onere di provare – attraverso informazione preventiva corredata da documentazione tecnica – che dal suo distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato non derivino notevoli squilibri o aggravi di spesa per gli altri condomini. Infatti, il criterio legale di ripartizione delle spese si fonda sul beneficio che dalle cose comuni può derivare ad ogni condomino, quando esse sono destinate a servire in maniera diversa, ossia è basato sulla proporzione dell’uso che ciascuno è posto in grado di fare. Ciò al fine di evitare l’indebito arricchimento dei condomini che beneficiano della cosa comune e vedano poi le spese ripartite anche a carico dei condomini che non ne possano usufruire.

Nel caso di specie, è da tenere conto che il ricorrente, abitante all’ultimo piano dell’edificio, non poteva più usare il servizio di riscaldamento centralizzato a causa della corrosione delle diramazioni terminali. Infine, si censura che la Corte di appello, pur accertando che è possibile un’opera di risanamento, non abbia rilevato la mancata previsione nella delibera impugnata di un intervento di riparazione del servizio di riscaldamento, affinché tutti i condomini potessero trarne identicamente beneficio.

Il primo motivo è inammissibile.

Esso non coglie la ratio decidendi, che è fondamentalmente la seguente: l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie non solo alla conservazione, ma anche al godimento delle parti comuni dell’edificio, alla prestazione dei servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio (art. 1123 co. 1 c.c.). Ne segue che la semplice circostanza che l’impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio, poiché il condomino non è titolare di una pretesa a una prestazione sinallagmatica nei confronti del condominio e quindi non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio (cfr. per tutte Cass. SU 10492/1996, richiamata espressamente dalla sentenza, p. 14), essendo ben altri gli strumenti che l’ordinamento mette a disposizione per reagire all’inerzia manutentiva del condominio (in questo senso, cfr. anche le osservazioni del P.M.).

A ciò si aggiunge che nel caso di specie «la prova orale […] non ha […] confermato la situazione d’irreversibile degrado che a dire del YYYYY l’aveva indotto a distaccarsi dall’impianto centralizzato. Invero nella comunicazione del 22/06/1991 egli ha denunciato solo la difettosità degli sfiatatoi dell’impianto. Le testimonianze […] hanno fatto riferimento esclusivamente a fenomeni di corrosione e ruggine, ma […] non emerge affatto che fosse impossibile un’agevole opera di risanamento» (p. 14). Inoltre, prosegue la Corte, non vi è prova di insufficienza del potere di riscaldamento. Viceversa, i passi della sentenza aggrediti dal

ricorrente costituiscono mere argomentazioni di rincalzo (che indubbiamente avrebbero trovato una collocazione migliore alla fine della motivazione).

In conclusione, il primo motivo è inammissibile.

3. – Con il secondo motivo si denuncia che la Corte di appello abbia errato nell’interpretare l’accordo intervenuto di fatto tra le parti sul distacco dal riscaldamento centralizzato dopo le deliberazioni dei singoli condomìni e la mancata realizzazione degli interventi di manutenzione sulle diramazioni terminali (si deduce violazione degli artt. 1322, 1362, 1366 c.c.). Si censura che la controversia sia stata inquadrata invece nell’ambito della disciplina ex l. 10/1991 (sul risparmio energetico e le fonti rinnovabili) concernente le maggioranze assembleari necessarie per l’installazione degli impianti unifamiliari, omettendo di rilevare che i condomìni avevano tollerato per sette anni il mancato pagamento da parte degli attori delle spese relative all’uso del riscaldamento centralizzato per poi asserire contraddittoriamente che non avevano avuto consapevolezza dell’intervenuta adozione di criteri diversi. Si era così perfezionato per fatti concludenti un accordo di scambio tra il mancato intervento di manutenzione e il mancato risarcimento dei danni all’appartamento, da un lato, e, dall’altro lato, la concessione del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato (ne sarebbe un indizio anche il termine «revoca» impiegato nella delibera impugnata).

Il secondo motivo è infondato.

La Corte di appello ben richiede l’unanimità dei consensi per l’accordo derogatorio delle regole legislative di ripartizione delle spese e ben invoca a tale proposito Cass. 7884/1991. Secondo tale pronuncia, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere modificata da una nuova convenzione, la quale richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, consistenti in un comportamento dal quale possa inequivocabilmente desumersi, alla stregua del senso comune, una volontà determinata, indirizzata ad uno specifico contenuto. Assume in questo contesto un carattere persuasivo anche il caso di specie sotteso a Cass. 7884/1991.

Si trattava di un’applicazione di mutati criteri di ripartizione delle spese condominiali, distesasi lungo un arco di tempo pluriennale, in cui non si è ravvisata la consapevolezza del mutamento dei criteri e delle relative tabelle millesimali, cosicché si è esclusa la formazione di un nuovo accordo per fatti concludenti.

A completamento dell’argomentazione, la Corte di appello di Bari osserva che le delibere programmatiche relative alla cessazione del riscaldamento centralizzato non costituiscono prova della consapevolezza da parte dei condomini del distacco dal riscaldamento centralizzato operato da YYYYY né indice inequivoco della loro volontà di mutare

la ripartizione delle spese di gestione.

In conclusione, essendo la statuizione della Corte territoriale conforme a diritto, il secondo motivo è rigettato.

4. – Con il terzo motivo si denuncia che la Corte di appello abbia violato l’art. 1136 c.c., sul quorum per la validità delle deliberazioni, con riferimento alla decisione adottata nel 1993 dagli amministratori responsabili dei tre plessi condominiali di negare distacchi unilaterali e di riservarsi di agire nei confronti di chi si era già distaccato.

Anche questo motivo è infondato.

Il ricorrente mostra di fraintendere un passo di Cass. 8727/2014, poiché attribuisce alla predetta pronuncia di cassazione con rinvio già intervenuta nel presente giudizio una statuizione di erroneità del mancato rilievo dell’accordo per fatti concludenti tra YYYYY e il Condominio, laddove invece la Corte aveva semplicemente riferito un’affermazione del ricorrente nell’esporre il secondo motivo di ricorso (poi assorbito).

Dal chiarimento dell’equivoco segue che le indicazioni di Cass. 8727/2014 non sono state affatto disattese dalla Corte di appello. Inoltre e infine, la decisione adottata nel 1993 dai responsabili dei plessi condominiali è semplicemente esecutiva della delibera del 1992 con cui il Supercondominio si era determinato a continuare a usare l’impianto di riscaldamento centralizzato. Fuori luogo è l’invocazione della necessità di una delibera condominiale.

In conclusione, il terzo motivo è rigettato e, con esso, è rigettato il ricorso nel suo complesso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater d.p.r. 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari al contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore del controricorrente, che liquida in € 4.000, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera del ricorrente, di un’ulteriore somma pari al contributo unificato previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25/05/2023

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CASSAZIONE CIVILE ORDINANZA N. 16843/2023 DEL 13 GIUGNO 2023

Delibera assembleare – Nullità – Parcheggi – Posti auto

I giudici di merito hanno infatti correttamente accertato la nullità della delibera condominiale in oggetto (della quale i ricorrenti riportano un estratto alle pagg. 6 e 7). Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, “l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle” (così Cass. n. 8014/2018, v. anche Cass. n. 20612/2017 e Cass., sez. un., n. 4806). L’assemblea del Condominio, nel deliberare “l’assenza del sesto posto auto” e nel dare incarico a un avvocato di compiere accertamenti, ha adottato una delibera volta alla predeterminazione e assegnazione delle aree destinate al parcheggio, incidendo sul diritto individuale di uno dei condomini, e ha così ecceduto dalle proprie attribuzioni, con conseguente nullità della delibera. Al riguardo non assume rilievo la circostanza che il condomino il cui diritto individuale è stato inciso sia divenuto proprietario dell’appartamento per successione dell’impresa che ha costruito il fabbricato condominiale, avendo la società DDDDD il diritto di godere della cosa comune al pari degli altri. Quanto all’ultimo profilo censurato, ossia il mancato esercizio da parte del giudice d’appello del potere di disporre una nuova consulenza tecnica d’ufficio, va rilevato che si tratta di un potere discrezionale (v. Cass. 5339/2015) e che la Corte d’appello ha ampiamente argomentato il rigetto delle critiche mosse dall’appellante all’operato del consulente di primo grado.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. Omissis R.G. proposto da:

OOOOO, elettivamente domiciliati in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis, rappresentati e difesi dall’avvocato OOOOO; -ricorrenti- contro

DDDDD, rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 173/2017, depositata il 20/02/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/01/2023 dal Consigliere Omissis.

PREMESSO CHE

1. Con la sentenza n. 1601/2008 il Tribunale di Salerno ha accolto le domande proposte dalla società DDDDD proprietaria di un appartamento del Condominio di Via Omissis, domande proposte nei confronti del Condominio e di altri tre condomini (Omissis, OOOOO ) e ha invece rigettato la domanda riconvenzionale di Omissis. La società attrice aveva chiesto al Tribunale di dichiarare la nullità della deliberazione assembleare del 2 luglio 1998, con cui era stato negato all’attrice l’uso a titolo di parcheggio dell’area a ciò riservata, e quindi di accertare il proprio diritto al godimento dell’area condominiale adibita a posti macchina. Omissis aveva invece domandato, in via riconvenzionale, la “ripetizione di quanto versato in rapporto all’acquisto dell’area garage per la riduzione che per effetto di causa dovesse subire”.

La sentenza è stata impugnata da Omissis (poi deceduto nel corso del giudizio di secondo grado). Riassunto il processo dagli eredi di Omissis, la causa è stata decisa dalla Corte d’appello di Salerno che, con la sentenza n. 173/2017, ha rigettato l’impugnazione.

Ricorrono per cassazione OOOOO, DDDDD, in proprio e quali eredi di Omissis.

Resiste con controricorso Omissis, in proprio e quale ex socio della cessata società DDDDD Il controricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

I. Il ricorso è articolato in due motivi, tra loro strettamente connessi:

1. il primo motivo denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c. e 1137 c.c., travisamento degli atti di causa su punti fondamentali, motivazione errata e illogica su fatti controversi e decisivi per il giudizio”; l’assemblea condominiale non ha mai limitato il diritto della società attrice sulla presunta cosa comune, come non ha mai fatto ricorso al valore degli appartamenti per stabilire il criterio d’uso dell’area destinata a parcheggio;

2. il secondo motivo contesta “violazione e falsa applicazione dell’art. 41-sexies legge 1150/1942, introdotto dall’art. 18 legge 765/1967, travisamento degli atti di causa su punti fondamentali, motivazione errata e illogica su fatti controversi e decisivi per il giudizio”; la sentenza impugnata trascura una circostanza di fatto, che caratterizza il caso in esame, ossia la perfetta coincidenza tra chi lamenta la lesione del proprio diritto d’uso dell’area destinata a parcheggio e chi, per sua esclusiva responsabilità, tale diritto ha leso; il fabbricato è infatti stato realizzato dalla ditta individuale DDDDD, il cui patrimonio aziendale è confluito nella impresa DDDDD ed è stato proprio l’originario costruttore-venditore che, prima di procedere alla vendita degli appartamenti, non ha destinato a parcheggio l’intera area, ma ha ridotto tale spazio rendendolo insufficiente a soddisfare le esigenze di sosta di tutti i condomini, d’altro canto rinunciando – come si evince dagli atti di compravendita – a qualsiasi pretesa sulla zona destinata alla sosta dei veicoli; la decisione impugnata va poi criticata anche nella parte in cui non ha ritenuto necessario disporre una nuova consulenza tecnica d’ufficio finalizzata ad accertare se nell’edificio condominiale e nelle sue pertinenza esistano ulteriori spazi di parcheggio da far rientrare nella previsione di cui alla legge 1150/1942.

I motivi non possono essere accolti. I giudici di merito hanno infatti correttamente accertato la nullità della delibera condominiale in oggetto (della quale i ricorrenti riportano un estratto alle pagg. 6 e 7). Secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, “l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare e assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle” (così Cass. n. 8014/2018, v. anche Cass. n. 20612/2017 e Cass., sez. un., n. 4806). L’assemblea del Condominio, nel deliberare “l’assenza del sesto posto auto” e nel dare incarico a un avvocato di compiere accertamenti, ha adottato una delibera volta alla predeterminazione e assegnazione delle aree destinate al parcheggio, incidendo sul diritto individuale di uno dei condomini, e ha così ecceduto dalle proprie attribuzioni, con conseguente nullità della delibera. Al riguardo non assume rilievo la circostanza che il condomino il cui diritto individuale è stato inciso sia divenuto proprietario dell’appartamento per successione dell’impresa che ha costruito il fabbricato condominiale, avendo la società DDDDD. il diritto di godere della cosa comune al pari degli altri. Quanto all’ultimo profilo censurato, ossia il mancato esercizio da parte del giudice d’appello del potere di disporre una nuova consulenza tecnica d’ufficio, va rilevato che si tratta di un potere discrezionale (v. Cass. 5339/2015) e che la Corte d’appello ha ampiamente argomentato il rigetto delle critiche mosse dall’appellante all’operato del consulente di primo grado.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente che liquida in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1-bis del d.p.r. n. 115/2002, i presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

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TRIBUNALE DI PAVIA SENTENZA N. 776/2023 DEL 12 GIUGNO 2023

Mediazione – Condizione di procedibilità – Partecipazione Formale – Partecipazione sostanziale

La giurisprudenza di legittimità, peraltro invocata anche da parte attrice, ha più volte ritenuto che “Nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall’art. 5, comma 1 bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste. La condizione di procedibilità può ritenersi, inoltre, realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre. (In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto improcedibile, ai soli fini della soccombenza virtuale, l’azione di risoluzione del contratto di locazione rinunciata dalla parte, in quanto le parti non erano mai comparse, personalmente o idoneamente rappresentate, davanti al mediatore, tenuto conto che, per un verso, la procura speciale notarile rilasciata dalla parte al proprio difensore e autenticata da quest’ultimo, era in realtà una semplice procura alle liti e che, per l’altro, non era stato neppure redatto un verbale negativo)” (Cass. n. 8473/2019; nello stesso senso, da ultimo, Cass. n. 13029/2022).

Nel caso che ci occupa la mediatrice, all’incontro del 17 gennaio 2023, ha dato atto che nonostante più rinvii della prima seduta a causa delle condizioni di salute di YYYYY, non era stato possibile comprendere se la medesima fosse o meno disponibile alla mediazione e pertanto non ha concesso l’ulteriore rinvio domandato dal suo legale e ha dato atto dell’impossibilità di procedere alla mediazione.

Alla luce della stessa ricostruzione dei fatti esposta da parte attrice nei propri atti e pur volendo tenere anche conto delle condizioni di salute dell’attrice esposte negli atti della medesima e risultanti dai documenti depositati, si deve senza dubbio concludere che YYYYY abbia tenuto, durante la mediazione, seppure da lei promossa, un comportamento gravemente ostativo al regolare svolgimento della procedura, con la conseguenza che la decisione della mediatrice di dichiarare impossibile la mediazione risulta corretta.

Infatti l’attrice ammette nei propri atti di aver, attraverso il proprio difensore, chiesto ben tre rinvii degli incontri, che erano stati appositamente fissati e ai quali risulta aver partecipato, oltre alla mediatrice e al difensore dell’attrice, l’amministratore del condominio con il proprio difensore (v. pag. 5 e 6 della comparsa conclusionale). Conferma altresì che, come riportato nel verbale conclusivo del procedimento, i rinvii erano stati motivati da ragioni di salute della stessa attrice a fronte della presentazione di certificati medici. Non contesta, infine, che nessuno dei certificati indicasse una prognosi temporale per la fine della malattia accertata (come attestato dalla mediatrice nel verbale conclusivo). Del resto anche i certificati medici depositati in questa causa e le ragioni esposte a giustificazione delle richieste di rinvio attestano patologie croniche, che possono comportare un’effettiva difficoltà ad affrontare situazioni stressanti come potrebbe essere una seduta di mediazione, ma se tali patologie, come afferma l’attrice, devono ritenersi ostative alla partecipazione al procedimento, l’attrice stessa avrebbe dovuto conferire una procura speciale affinché il procuratore partecipasse direttamente alle sedute; la continua richiesta di rinvii in attesa di un momento, del tutto indefinito e aleatorio, in cui l’attrice potesse raggiungere una condizione di benessere tale da partecipare alla mediazione contrastava invece con qualunque principio di celerità e di buon andamento della procedura, comportando un ingiustificato impegno sine die della mediatrice e della controparte, inutilmente tenuti a partecipare a sedute ogni volta rinviate per le medesime ragioni, senza alcuna seria prospettiva di giungere a un incontro effettivo.

Deve aggiungersi che il difensore dell’attrice aveva anche dato la propria disponibilità a recarsi al domicilio dell’attrice stessa per collegamenti da remoto, ma anche questa opportunità non è stata sfruttata dall’attrice medesima.

Peraltro, al fine del verificarsi della condizione di procedibilità, sarebbe stato sufficiente che l’attrice prendesse atto delle finalità e delle modalità della mediazione e dichiarasse di non voler proseguire, con minimo impegno fisico ed emotivo, tanto più se avesse voluto fare il collegamento da remoto.

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. Omissis R.G. promossa da

YYYYY, C.F. Omissis con il patrocinio dell’Avv. Omissis e con domicilio eletto in Omissis

ATTRICE

contro

Condominio XXXXX, C.F. Omissis, con il patrocinio dell’Avv. Omissis e con domicilio eletto in Omissis

CONVENUTO

CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE

“Voglia il Giudice adito Ill.mo del Tribunale di Pavia, disattesa ogni contraria istanza,

in via preliminare e pregiudiziale, dare atto che la condizione di procedibilità ex art. 5 D. Lgs. 28/2010 si è realizzata e pertanto dichiarare e/o statuire che la domanda giudiziale qui proposta è procedibile e concedere i termini ex art. 183, 6° comma, c.p.c.;

in via altrettanto preliminare e pregiudiziale, dare atto che parte attrice ha promosso tempestivamente la procedura di mediaconciliazione e pertanto l’attrice ha diritto di essere rimessa in termini per integrare, con procura speciale sostanziale, peraltro già conferita al legale nominato nella medesima, l’esperimento della procedura di mediazione, conclusa dal Mediatore nonostante la richiesta di rinvio motivata dalla parte invitante o, in difetto, concedere termine perché la predetta procedura venga rinnovata in toto, così come dispone l’art. 5 D. Lgs. 28/2010;

in via altrettanto preliminare e pregiudiziale, accertare e dichiarare l’incompatibilità del Dott. Omissis ad amministrare il Condominio XXXXX a nome e per conto della Società Omissis, di cui è socio accomandatario ed a cui viene riferita direttamente l’attività qui svolta dal medesimo e conseguentemente dichiarare e/o statuire la nullità della delibera impugnata, che risulta assunta in presenza e con l’ausilio di un amministratore in palese “conflitto di interessi” con il Condominio amministrato ed in violazione di una norma di legge;

nel merito, dichiarare e/o statuire la nullità e/o annullabilità della deliberazione assembleare impugnata dato che occorreva l’unanimità per modificare il criterio relativo alla misura delle spese dell’ascensore ai singoli condomini, quest’ultimo approvato all’unanimità nell’assemblea del 27.4.2016 e per l’effetto, dichiarare tenuto e conseguentemente condannare il Condominio XXXXX in persona del suo Amministratore pro tempore, C.F.: Omissis, ad applicare il criterio sino ad oggi usualmente adottato e confermato nell’assemblea condominiale del 27.4.2016nella ripartizione delle spese dell’ascensore ed a eseguire immediatamente il corrimano già preventivato, con vittoria delle spese e compensi del giudizio;

in via istruttoria, nella denegata ipotesi che la domanda giudiziale non sia ritenuta sufficientemente provata, ammettere prova per testi sui capitoli della narrativa di cui all’atto di citazione, che qui si intendono integralmente richiamati per motivi di brevità, preceduti dalla locuzione “Vero che”, con riserva di indicare nelle concedende successive memorie ex art. 183 c.p.c. i nominativi dei testi”.

CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA

Piaccia al Tribunale Ill.mo,

IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE

Dichiarare l’improcedibilità della domanda proposta dall’Avv. YYYYY nei confronti del Condominio XXXXX per mancato, regolare ed effettivo svolgimento della procedura di mediazione obbligatoria in materia di condominio degli edifici ai sensi dell’art. 5, co. 1 bis D.lgs. n. 28/2010.

NEL MERITO

Respingere le domande, eccezioni ed istanze tutte dell’avv. YYYYY nei confronti del Condominio XXXXX perché infondate in fatto ed in diritto.

Con riserva di altro dedurre e produrre nei prefiggendi termini di rito di cui sin d’ora si chiede la concessione nell’ipotesi in cui il Giudice ritenesse di disporre l’istruttoria della causa.

Con vittoria di spese e competenze di lite.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La causa deve essere decisa senza la necessità di concedere i termini ex art. 183, VI comma c.p.c. (da intendersi nella formulazione applicabile a questo giudizio, antecedente alla c.d. “riforma Cartabia”) richiesti da parte attrice e, seppure in via subordinata, anche da parte convenuta. La giurisprudenza di legittimità ha, infatti, osservato che: “In forza del combinato disposto dell’art. 187, comma 1, c.p.c. e dell’art. 80-bis disp. att. c.p.c., in sede di udienza fissata per la prima comparizione delle parti e la trattazione della causa ex art. 183 c.p.c., la richiesta della parte di concessione di termine ai sensi del comma 6 di detto articolo non preclude al giudice di esercitare il potere di invitare le parti a precisare le conclusioni ed assegnare la causa in decisione, atteso che, ogni diversa interpretazione delle norme suddette, comportando il rischio di richieste puramente strumentali, si porrebbe in contrasto con il principio costituzionale della durata ragionevole del processo, oltre che con il “favor” legislativo per una decisione immediata della causa desumibile dall’art. 189 c.p.c.” (Cass. n. 4767/2016; nello stesso senso anche Cass. n. 7474/2017 e Cass. n. 8287/2017).

Nel caso che ci occupa parte convenuta ha eccepito l’improcedibilità della domanda di parte attrice per mancato svolgimento di un effettivo e regolare procedimento di mediazione obbligatoria; questa eccezione preliminare deve essere decisa senza attività istruttoria, in quanto è pacifico e risulta altresì dal verbale redatto dalla mediatrice, depositato da entrambe le parti (doc. 13 di parte attrice e doc. 22 di parte convenuta) quale sia stato l’andamento della procedura.

Va premesso che l’azione promossa da YYYYY riguarda l’impugnazione di una delibera condominiale e pertanto la mediazione è obbligatoria ai sensi dell’art. 5, comma 1 bis, del D. L.vo n.28/2010: l’effettivo svolgimento della procedura rappresenta quindi una condizione di procedibilità.

La giurisprudenza di legittimità, peraltro invocata anche da parte attrice, ha più volte ritenuto che “Nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall’art. 5, comma 1 bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste. La condizione di procedibilità può ritenersi, inoltre, realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre. (In applicazione del principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto improcedibile, ai soli fini della soccombenza virtuale, l’azione di risoluzione del contratto di locazione rinunciata dalla parte, in quanto le parti non erano mai comparse, personalmente o idoneamente rappresentate, davanti al mediatore, tenuto conto che, per un verso, la procura speciale notarile rilasciata dalla parte al proprio difensore e autenticata da quest’ultimo, era in realtà una semplice procura alle liti e che, per l’altro, non era stato neppure redatto un verbale negativo)” (Cass. n. 8473/2019; nello stesso senso, da ultimo, Cass. n. 13029/2022).

Nel caso che ci occupa la mediatrice, all’incontro del 17 gennaio 2023, ha dato atto che nonostante più rinvii della prima seduta a causa delle condizioni di salute di YYYYY, non era stato possibile comprendere se la medesima fosse o meno disponibile alla mediazione e pertanto non ha concesso l’ulteriore rinvio domandato dal suo legale e ha dato atto dell’impossibilità di procedere alla mediazione.

Alla luce della stessa ricostruzione dei fatti esposta da parte attrice nei propri atti e pur volendo tenere anche conto delle condizioni di salute dell’attrice esposte negli atti della medesima e risultanti dai documenti depositati, si deve senza dubbio concludere che YYYYY abbia tenuto, durante la mediazione, seppure da lei promossa, un comportamento gravemente ostativo al regolare svolgimento della procedura, con la conseguenza che la decisione della mediatrice di dichiarare impossibile la mediazione risulta corretta.

Infatti l’attrice ammette nei propri atti di aver, attraverso il proprio difensore, chiesto ben tre rinvii degli incontri, che erano stati appositamente fissati e ai quali risulta aver partecipato, oltre alla mediatrice e al difensore dell’attrice, l’amministratore del condominio con il proprio difensore (v. pag. 5 e 6 della comparsa conclusionale). Conferma altresì che, come riportato nel verbale conclusivo del procedimento, i rinvii erano stati motivati da ragioni di salute della stessa attrice a fronte della presentazione di certificati medici. Non contesta, infine, che nessuno dei certificati indicasse una prognosi temporale per la fine della malattia accertata (come attestato dalla mediatrice nel verbale conclusivo). Del resto anche i certificati medici depositati in questa causa e le ragioni esposte a giustificazione delle richieste di rinvio attestano patologie croniche, che possono comportare un’effettiva difficoltà ad affrontare situazioni stressanti come potrebbe essere una seduta di mediazione, ma se tali patologie, come afferma l’attrice, devono ritenersi ostative alla partecipazione al procedimento, l’attrice stessa avrebbe dovuto conferire una procura speciale affinché il procuratore partecipasse direttamente alle sedute; la continua richiesta di rinvii in attesa di un momento, del tutto indefinito e aleatorio, in cui l’attrice potesse raggiungere una condizione di benessere tale da partecipare alla mediazione contrastava invece con qualunque principio di celerità e di buon andamento della procedura, comportando un ingiustificato impegno sine die della mediatrice e della controparte, inutilmente tenuti a partecipare a sedute ogni volta rinviate per le medesime ragioni, senza alcuna seria prospettiva di giungere a un incontro effettivo.

Deve aggiungersi che il difensore dell’attrice aveva anche dato la propria disponibilità a recarsi al domicilio dell’attrice stessa per collegamenti da remoto, ma anche questa opportunità non è stata sfruttata dall’attrice medesima.

Peraltro, al fine del verificarsi della condizione di procedibilità, sarebbe stato sufficiente che l’attrice prendesse atto delle finalità e delle modalità della mediazione e dichiarasse di non voler proseguire, con minimo impegno fisico ed emotivo, tanto più se avesse voluto fare il collegamento da remoto.

Neanche questa possibilità risulta essere stata vagliata e pertanto non può che concludersi che l’attrice, con comportamento gravemente censurabile e non improntato a buona fede, ha interposto ostacoli del tutto superabili allo svolgimento della mediazione, con la conseguenza che la condizione di procedibilità non risulta soddisfatta per ragioni a lei imputabili e le domande proposte devono, conseguentemente, essere dichiarate improcedibili.

Rispetto alle argomentazioni di parte attrice è opportuno osservare, infine, che la dichiarazione d’improcedibilità per le ragioni sin qui esposte non comporta alcuna violazione del diritto costituzionale di difesa: tale diritto è garantito nell’ambito delle norme che regolano il processo (comprese quelle sulle condizioni di procedibilità, già vagliate dalla Corte Costituzionale) e sarebbe bastato, come s’è visto, un comportamento di collaborazione da parte dell’attrice per il buon esito del procedimento di mediazione o, quanto meno, per l’inutile tentativo dopo l’avvio del procedimento, che viceversa non ha potuto avere inizio proprio per gli insuperabili ostacoli frapposti dall’attrice medesima.

Le spese di lite devono essere poste a carico di parte attrice secondo il criterio di soccombenza. Sono liquidate, in dispositivo, in conformità alla nota-spese depositata, che indica valori leggermente inferiori a quelli medi previsti nel tariffario professionale ed esclude la fase istruttoria e di trattazione.

PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Pavia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa da YYYYY con atto di citazione notificato al Condominio XXXXX così decide:

1) dichiara improcedibili le domande proposte da parte attrice per mancato effettivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria;

2) condanna YYYYY a rifondere al Condominio XXXXX le spese di lite, che liquida in € 3.300,00 per compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. se e come dovuti per legge e rimborso per spese generali nella misura del 15 % dei compensi.

Così deciso il 12 giugno 2023

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CORTE D’APPELLO DI BRESCIA SENTENZA N. 1005/2023 DEL 13 GIUGNO 2023

Contabilità condominiale – Intellegibilità – Art. 1123 c.c. – Criteri di ripartizione delle spese – Acqua  

Come già ricordato nella sentenza gravata la Corte di Cassazione (454/2017; 9099/2000) precisa che: “La contabilità presentata dall’amministratore del condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione”.

Secondo la Corte di Cassazione (17557/2014): “In tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, cod. civ., in base ai valori millesimali sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno”

S E N T E N Z A

nella causa civile n. Omissis R.G. promossa con atto di citazione notificato in data e posta in decisione all’udienza collegiale del 25/01/2023

da

YYYYY, rappresentato e difeso dall’avv. Omissis, elettivamente domiciliato in Omissis presso il suo studio

APPELLANTE

c o n t r o

Condominio XXXXX, rappresentato e difeso dall’avv. Omissis e dall’avv. Omissis, elettivamente domiciliato in Omissis presso il loro studio

APPELLATO

In punto: appello a sentenza n. 528/2020 del Tribunale di Brescia terza sezione in

OGGETTO:

Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condom.

CONCLUSIONI

Dell’appellante: IN VIA PRINCIPALE:- dichiarare l’invalidità e comunque l’inefficacia delle delibere assembleari del 29 dicembre 2014 punti da 1 a 10, per i motivi indicati nell’atto di citazione e nelle memorie di causa; – per l’effetto, condannare il Condominio XXXXX, in persona del suo amministratore pro tempore, alla rifusione delle spese e competenze del primo e del secondo grado del giudizio, oltre alle spese generali del 15% e agli ulteriori oneri di legge ed occorrende successive; – di conseguenza condannare, altresì, il Condominio XXXXX in persona del suo amministratore pro tempore, alla restituzione delle somme pagate dal YYYYY (somma di € 10.835,57 data da: euro 8.770,82, oltre euro 2.064,75 di spese legali, pagati in data 18.12.2015), versate in esecuzione delle delibere assembleari impugnate per la parte che risulterà non dovuta, maggiorata dagli interessi ex art. 1284, penultimo comma, c.c.;- condannare, infine, il Condominio XXXXX in persona del suo amministratore pro tempore, a restituire a parte attrice l’importo di € 14.591,20, o nella maggior e minor misura, eventualmente versato in esecuzione della sentenza qui appellata, maggiorata dagli interessi ex art. 1284, penultimo comma, c.c.;

IN VIA ISTRUTTORIA: – si chiede l’ammissione delle prove indicate nelle memorie del 29 settembre 2015 e 19 ottobre 2015 e nell’eventualità che parte appellata richieda ed ot-tenga l’ammissione delle prove dedotte nella memoria 28 settembre 2015, si chiede l’ammissione della prova contraria, già richiesta in prime cure con memoria del 29 settembre 2015. – In particolare, si chiede ammettersi consulenza tecnica d’ufficio per verificare, acquisite le necessarie informazioni: – la rispondenza tra i rendiconti presentati ed approvati ai requisiti minimi previsti dalla legge, avuto riguardo alla documentazione dell’amministrazione dal 2005 al 2013 e dell’anno 2014 sino a 31 maggio 2014; – nonché per determinare la quota effettiva dei consumi di acqua ed energia elettrica a carico del YYYYY; – oltre, acquisite le dovute informazioni, anche presso la casa costruttrice “Omissis”, quale fosse l’effettivo consumo di energia elettrica del bruciatore a gasolio “OMISSIS” modello “OMISSIS” utilizzato dal YYYYY dal 2005 al 2013 e la relativa spesa annua di energia elettrica”.

Dell’appellato: In via principale e nel merito: Rigettare integralmente l’appello proposto dal YYYYY avverso la sentenza n. 528/2020 pubblicata dal Tribunale di Brescia in data 06.03.2020 e, per l’effetto, confermare la sentenza medesima, respingendo le istanze tutte dell’appellante perché infondate in fatto e diritto. In via istruttoria: Respingere le istanze istruttorie di controparte. In ogni caso: Spese ed onorari di causa rifusi, oltre IVA e CPA per legge

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione regolarmente notificato YYYYY conveniva in giudizio il Condominio XXXXX, chiedeva dichiararsi l’invalidità e /o l’inefficacia della delibera condominiale assunta in data 29/12/2014 (con la quale erano stati approvati i bilanci degli ultimi 10 anni) e stabilirsi gli importi effettivamente da lui dovuti come spese condominiali, con conseguente condanna del condominio al rimborso di quanto eventualmente pagato in eccesso.

Si costituiva il condominio che instava per il rigetto delle avverse domande.

La causa era istruita documentalmente.

Con la sentenza gravata il Tribunale rigettava le domande dell’attore con condanna dello stesso al rimborso delle spese di lite.

Il Tribunale, sull’eccepita non intellegibilità e assenza di requisiti minimi dei rendiconti, rilevava che le nuove regole ex art. 1130 c.c (in vigore dal giugno 2013) non riguardavano la quasi totalità dei 10 bilanci approvati (2005-2014), ma eventualmente solo l’ultimo; riteneva comunque intellegibili i medesimi (trattandosi di poche voci- spese generali, manutenzioni ordinarie e compenso amministratore), evidenziando che i condomini potevano altresì accedere alla visione della documentazione in possesso dell’amministratore.

Considerava tardive ed in contrasto con il regolare principio del contraddittorio le argomentazioni contenute nella memoria n. 3 ex art. 183 cpc e nella conclusionale. Rilevava che il consuntivo 2004 approvato all’assemblea del 06/05/2005 e la conseguente delibera non erano stati impugnati.

Sulle ulteriori eccezioni dedotte in citazione il giudice:

– riteneva irrilevanti, ai fini dell’approvazione dei bilanci, i punti a-b-c (ovvero sospensione servizio pulizie; degrado immobile; interventi dei condomini);

– riteneva generiche ed incomprensibili le censure dei punti e-f-g poichè le spese erano state ripartite secondo i millesimi di proprietà;

– inconferente la censura al punto h (spese corrente elettrica), dato che le stesse erano state ripartite, come sempre avvenuto nel corso degli anni: 75% a carico della centrale termica e 25% secondo i millesimi generali;

-infondato il punto i (spese estintore), dato che l’estintore era destinato in via esclusiva al locale centrale termica in comodato all’attore, pertanto, in base al principio dell’uso del bene comune, le spese erano a lui addebitali; ciò fino al 2014 quando l’assemblea aveva deciso di installarne uno in diversa posizione a vantaggio di tutti i condomini con ripartizione delle spese proporzionalmente a carico di tutti i proprietari;

– non condivisibile il Punto J (spese acqua potabile), considerato che le spese dell’acqua (per il periodo decennale dei bilanci) erano state correttamente ripartite in base ai millesimi, non potendosi fare ricorso alle letture dei contatori a causa del fatto che diversi apparati non risultavano funzionanti;

-ugualmente infondato il Punto K (spese spurgo), poiché le spese, rientranti tra i servizi di cui all’art. 1123 comma 1 c.c, erano state correttamente ripartite secondo i millesimi, secondo quanto sottolineato dalla Core di Cassazione (17557/2014);

-lo stesso dicasi per il punto l (spese centrale termica) correttamente calcolati in base ai millesimi;

-inconsistenti le censure ai Punti m-n (spese corrente elettrica) relative ad una diversa tabella millesimale conseguente al distacco di tutti i condomini dall’impianto centralizzato ed all’installazione di un faro condominiale e di un ascensore ad uso esclusivo dell’ultimo piano, dato che l’ascensore in uso ai condomini del 5° piano è collegato al loro contatore, mentre il faro illumina aree comuni;

-I Punti r-s-t-u infondati per quanto già argomentato in ordine alla intellegibilità dei bilanci.

Il Tribunale non ravvisava poi alcun eccesso di potere da parte dell’assemblea nell’approvazione dei bilanci non riscontrando in essi alcuna anomalia ed una sostanziale conformità alla realtà condominiale ed alle modalità di riparto già utilizzate in precedenza.

Infine sulla pretesa invalidità dell’approvazione delle ripartizioni in quanto non indicate all’ordine del giorno, il giudice di primo grado la considerava infondata stante il fatto che tutti i punti elencati presentavano la dicitura “Analisi ed approvazione rendiconto di gestione amministratore Omissis anno …” ed erano accompagnati dal bilancio consuntivo e dal relativo riparto.

Avverso la citata sentenza YYYYY proponeva appello con atto di citazione notificato in data 11.06.2020, reiterando le domande già svolte in primo grado.

Si costituiva il Condomino che instava per il rigetto dell’appello e per la conferma della sentenza impugnata.

All’udienza del 25/01/2023 la causa era trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini per il deposito delle memorie conclusive.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va in primis ricordato che l’assemblea condominiale, con delibera del 20.11.2014, aveva approvato contestualmente i bilanci condominiali delle annualità dal 2005 al 2014 (stante l’inattività del precedente amministratore che in precedenza non aveva assolto tali incombenti); la delibera veniva impugnata da YYYYY (proprietario di più unità).

In pendenza del processo l’assemblea condominiale, approvava nuovamente i medesimi bilanci con delibera del 29/12/2014.

L’impugnativa era rigettata per cessazione della materia del contendere e la sentenza (n. 790/16), veniva impugnata da YYYYY in punto di spese di lite.

La Corte d’Appello rigettava il gravame con sentenza n. 4/2019 che era impugnata dal condomino per revocazione, ex art. ex art. 395 n. 4, c.p.c.; il procedimento si concludeva con il rigetto delle domande di YYYYY.

La presente causa verte sulla impugnazione della delibera condominiale del 29/12/2014.

Rendiconti annuali (Motivi da 1 a 5)

Con il primo motivo d’appello YYYYY censura la sentenza per avere il primo giudice posto a fondamento della decisione una prova atipica inammissibile e, segnatamente, la sentenza pronunciata sulla sentenza non definitiva della Corte d’appello di Brescia n. 04/2019 intervenuta tra le stesse parti (su bilanci in parte diversi) e comunque mai depositata in giudizio.

Con il secondo motivo critica la sentenza laddove il giudice di prime cure ha erroneamente ritenuto prodotta in giudizio la contabilità condominiale.

L’appellante in particolare eccepisce che non è stata tenuta e prodotta una contabilità condominiale (per i bilanci anteriori alla riforma in vigore dal giugno 2013), né il registro della contabilità, previsto dal nuovo art. 1130 c.c (per il bilancio 2014), idoneo a rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita verificatesi nell’anno.

Menziona la Ctu (dott Omissis), intervenuta in diverso procedimento (RG 6079/2017) tra altre parti (Condominio XXXXX e l’amministratore di cui si chiedeva la revoca), in cui si dava atto dell’assenza del riepilogo finanziario.

Con il terzo motivo censura la sentenza per omesso esame di un punto decisivo inerente la cassa negativa/anticipazioni dell’amministratore.

Sostiene che i rendiconti non sono supportati dalla prova dell’esistenza della tenuta di una contabilità condominiale, delle voci di entrata e di uscita, e sottolinea che, per ogni annualità, sono sconosciuti i saldi di cassa e di banca.

In particolare YYYYY ribadisce la sua contestazione del punto 10) della delibera impugnata con il quale, l’assemblea approvò (in assenza di uno specifico argomento all’O.d.G), la cassa negativa di euro 23.963,23 (quale credito dell’amministratore Omissis per anticipazioni sostenute), senza alcuna indicazione dei singoli importi, delle date e delle spese anticipate, lamentando che il giudice non abbia sul punto nulla argomentato. Sostiene che il credito dato da una cassa negativa deve essere provato dall’amministratore richiedente le somme anticipate nell’interesse del condominio e che l’accettazione della documentazione condominiale da parte del nuovo amministratore non costituisce prova idonea. Sottolinea di avere contestato le anticipazioni dell’amministratore, se pur genericamente, anche nella sua prima memoria istruttoria.

Con il quarto motivo ribadisce l’errata ricostruzione di fatti decisivi inerenti l’assenza di voci di entrata e di uscita e situazioni patrimoniali.

Rammenta che ex art. 1130 bis cc il rendiconto condominiale deve contener le voci di entrata e di uscita e la situazione patrimoniale e che la documentazione prodotta dal Condominio contiene, per la sola annualità 2014, la situazione patrimoniale, i flussi di cassa, il riepilogo finanziario ed il conto economico (doc. 6 fs cond.), tempestivamente contestati per gravi anomalie.

Viceversa i rendiconti annuali degli anni 2005-2013 sono composti solo da elenchi annuali di spese (doc. 11 cond.) e quindi, a suo avviso, non rispettano la nuova normativa ma nemmeno quella ante riforma, perché sono incompleti e non verificabili. Quelli degli anni 2013 e 2014 sono altresì incompleti in assenza del registro contabile e della nota esplicativa.

Ritiene che la comprensibilità di un elenco di spese non è sufficiente a rendere intellegibili, come ritenuto dal Tribunale, i bilanci in mancanza delle voci di entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del condominio.

Ribadisce che l’unico criterio corretto è quello di cassa, mentre quello “misto” o “di contabilità” sono entrambi inammissibili, perché non consentono alcun tipo di controllo con le risultanze bancarie.

Con il quinto motivo l’appellante lamenta che il Tribunale non ha riscontrato l’assenza di prove su specifiche spese di manutenzione ed uscite considerate, dal giudicante, contestate tardivamente solo in comparsa conclusionale. Sostiene di avere contestato anche in citazione le spese di manutenzione, precisando che sono “prive di riscontri documentali” (punto 18) “non è dato conoscere né l’effettiva effettuazione né la misura: a titolo di esempio si indicano quelle di manutenzione di cui alle fatture Omissis,  Omissis , Omissis (Punto S e pure Punti Q. R.); e così anche altre voci di uscita anno 2014 “spese condominiali ed uscite ignote ed incomprensibili (euro 492,41, euro 965,34, euro 36,30, euro 680,00) (Punto S), riportate nel prospetto “Flussi di cassa dal 1.1.2014 al 31.12.2014” (doc. 6 convenuta).

Ammette di aver elencato più dettagliatamente in conclusionale (pagg. 14-17) le numerose anomalie e discrepanze contabili, ma che tale illustrazione era finalizzata a contestare solo il criterio di redazione delle spese annuali, che non era né di cassa né di competenza, gli unici criteri, a suo dire, ammissibili, bensì “misto”.

Rileva di aver ricevuto i bilanci il 18.12.2014 ed il giorno prima, il 17.12.2014, la raccomandata da parte del precedente amministratore, con la quale veniva riferito che le pezze giustificative dei bilanci erano presso di lui, e non presso il nuovo amministratore Rag. Omissis. (doc. 12 attore), ciò gli avrebbe reso impossibile effettuare esami completi della documentazione.

I cinque motivi vanno valutati unitariamente vertendo tutti sulla pretesa non intellegibilità e completezza dei rendiconti annuali approvati e sulla loro non conformità alla normativa in materia.

Va in primis evidenziato che la legge 220/2012 di riforma del condominio va applicata alle sole gestioni iniziate dopo l’entrata in vigore della medesima (giugno 2013) e pertanto le prescrizioni in tema di redazione del rendiconto condominiale ex art. 1130 bis riguardano la gestione del 2014.

La delibera assembleare (29/12/2014) impugnata, come evidenziato, comprendeva l’approvazione di tutti i bilanci condominiali dal 2005 al 2014 (quest’ultimo poi solo parziale, stante l’intervenuto cambio dell’amministratore).

Come già ricordato nella sentenza gravata la Corte di Cassazione (454/2017; 9099/2000) precisa che: “La contabilità presentata dall’amministratore del condominio non è necessario che sia redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione”.

La Corte ritiene che il requisito di intellegibilità del contenuto dei bilanci sia presente nei rendiconti, sia ante che post riforma, forniti ai condomini e poi approvati dall’assemblea.

Alla lettera del nuovo amministratore rag. Omissis di convocazione dell’assemblea del 29/12/2014 (docc. 4 fs YYYYY) veniva allegata la documentazione (redatta dal precedente amministratore Omissis) concernente le gestioni suddivise per singole annualità.

Ciascun rendiconto consta dell’elencazione di tutte le fatture di spese (suddivise per voci) con i relativi importi ed in calce del saldo della gestione corrente e di quella dell’esercizio precedente. A titolo esemplificativo la gestione 2005, in calce alle spese, presenta il saldo della gestione dell’anno (-6.812,91), il saldo (-19.373,59) della precedente gestione 2004 (già approvato), le rate incassate (19.808,48) e conseguentemente il saldo negativo finale di -6.378,00; importo quest’ultimo che risulta poi regolarmente riportato nel bilancio della gestione 2006 unitamente al saldo negativo (-9.764,44) per quell’annualità e così via per le successive gestioni.

La gestione 2014 riporta un saldo negativo, accumulatosi progressivamente dalle precedenti gestioni (-42.734,25), un saldo della gestione corrente (-528,71 parziale) e così un saldo totale di – 43.262,96.

Risultano ugualmente allegati, per singole annualità, i rendiconti con le ripartizioni suddivise pro quota (in base ai millesimi, salvo per le spese centrale termica di cui si dirà nel proseguo) per i singoli condomini; per quanto riguarda ancora il 2014 (in ossequio alla riforma) viene anche redatto ed allegato il conto economico, i flussi di cassa (entrate e uscite), la situazione patrimoniale (con indicazione delle attività e passività), il riepilogo finanziario (con i saldi iniziale e finale di conto corrente bancario, fondo di riserva e cassa).nonchè i movimenti del conto bancario e la nota esplicativa ( doc. 6-7 fs cond.).

Per quanto riguarda il criterio seguito per la redazione dei bilanci questo è necessariamente misto (di cassa e di competenza), dal momento che non vi sono stati regolari pagamenti da parte dei condomini. L’amministratore Omissis nella citata nota esplicativa (doc.7) evidenzia che i crediti verso i condomini nel periodo 2005-2014 ammontano ad € 43.262,96 (già dedotto il saldo delle rate dagli stessi versate nel 2005 per € 19.8080,48 e nell’anno 2013 per € 671,22), mentre le spese sono state correttamente riportate con la data delle corrispondenti fatture.

Risulta chiara quindi la contabilità condominiale inviata dall’amministratore in previsione della assemblea.

YYYYY lamenta di averne avuto copia solo al ricevimento della convocazione il 18/12/2014, ma il Condominio aveva già in precedenza approvato i bilanci all’assemblea del 20/11/2014 (da lui impugnata) ed è agli atti che l’amministratore Omissis inviava in data 28/11/2014 via pec (doc. 5 fs cond.) all’appellante il verbale di detta assemblea corredato di tutti i bilanci ed i riparti.

YYYYY poteva poi, come normativamente previsto, in ogni momento prendere visione dei documenti giustificativi delle spese (eventualmente estraendone copia a sue spese), ma non consta l’abbia fatto, nonostante l’appellante stesso tra l’altro abbia prodotto (doc. 16 fs YYYYY) la lettera inviata per conto del precedente amministratore Omissis che manifestava la sua disponibilità a fare visionare ai condomini le pezze giustificative.

Non può quindi che confermarsi quanto già correttamente ritenuto dal giudice di primo grado, ovvero che era onere dell’appellante elencare e motivare dettagliatamente, già nell’atto introduttivo e comunque nei termini istruttori, le presunte anomalie e discrepanze dei bilanci che invero questi illustrava (come da lui ammesso) solo tardivamente in comparsa conclusionale.

Anche la censura (motivo tre) in merito alla cassa negativa di euro – 23.963,23 (punto 10 delibera) non è fondata, dal momento che tutti i punti all’O.d.g prevedevano già espressamente l’analisi e l’approvazione del rendiconto delle singole gestioni e la voce inerente al credito del precedente amministratore (per anticipazioni spese dei servizi erogati a favore del condominio-vd nota esplicativa doc. 7) era presente nel rendiconto ed era meglio illustrata anche nello stato patrimoniale.

Alla luce di quanto sopra i primi 5 motivi vanno rigettati.

Ripartizione delle spese (Motivi 6-7-8)

Con il sesto motivo YYYYY lamenta poi erroneità della sentenza laddove ritiene che gli siano state addebitate maggiori spese rispetto al dovuto (rappresentate nella terza colonna dei prospetti di ripartizione alla voce “manutenzioni ordinarie-centrale termica”), mentre le spese definite “manutenzioni ordinarie” nei bilanci approvati, avrebbero dovuto essere ripartite sulla base della tabella generale dei millesimi di proprietà.

Contesta l’affermazione del giudice di primo grado che considera le spese in oggetto (sulla base delle sole affermazioni della controparte) ripartite secondo tabelle millesimali già in uso e con le modalità di riparto già utilizzate nei precedenti bilanci, dal momento che il Condominio non ha depositato in giudizio i bilanci degli anni precedenti 2002-2004.

Evidenzia che la transazione sottoscritta in data 05/02/2005 così statuiva: “YYYYY assume ogni onere e responsabilità in relazione al funzionamento, consumi inclusi, della caldaia a gasolio, attualmente in uso, ed ogni spesa diretta per l’ordinaria e straordinaria manutenzione della stessa oggettivamente quantificabile.” (punto 4, doc 8 YYYYY).

Le spese per energia elettrica riguardavano prevalentemente l’illuminazione dell’atrio, delle scale e del cortile ed eventualmente solo una minima parte di tali spese poteva essere a lui addebitata in via esclusiva (sulla base delle caratteristiche del suo bruciatore a gasolio e per i mesi di funzionamento del medesimo).

Sottolinea che al contrario i consumi di energia elettrica sono stati ripartiti arbitrariamente e presuntivamente per il 75% a carico della centrale termica (da lui utilizzata in via esclusiva dopo il distacco degli altri condomini) e per il 25% secondo i millesimi generali, in base ad una tabella mai approvata convenzionalmente tra le parti e predisposta molti anni dopo.

Reitera inoltre la contestazione, già sollevata in citazione, per l’addebito a suo carico delle intere spese per l’estintore che era posto in prossimità del locale caldaia, ma che serviva anche la zona autorimessa (per cui vi era l’obbligo ai sensi D.M. 1.2.1986 punto 6.2), ribadendo che i costi andavano pertanto ripartiti secondo i millesimi di proprietà.

Con il settimo motivo censura ugualmente la sentenza laddove ha ritenuto corretta l’applicazione della tabella millesimale per i consumi dell’acqua anziché sulla base dei consumi dei contatori divisionali, dal momento che la maggior parte dei medesimi non risultava funzionante. Sostiene che quelli in sua dotazione erano funzionanti e sulla base di questi si sarebbe potuto fare un apposito conteggio.

Il sesto motivo va accolto nei limiti sotto indicati.

L’art. 1123 cc prevede che le spese condominiali vadano ripartite in base ai millesimi di proprietà, salva diversa convenzione e in proporzione all’uso di ciascuno, se servono in misura diversa.

Come confermato dal condominio i consumi di energia elettrica sono stati addebitati per il 75% a carico della centrale termica (utilizzata da YYYYY in via esclusiva dopo il distacco degli altri condomini) e per il 25% a carico dei condomini in base ai millesimi di proprietà. Il condominio ha depositato un prospetto di tabelle millesimali riferite alla centrale elettrica (doc. 10) ove sono rappresentati i millesimi di proprietà YYYYY (complessivamente pari a 212,749), ma non risulta provato che le parti avessero concordato il citato criterio per la ripartizione delle spese di energia.

La convenzione/transazione del 2005, sopra menzionata, prevedeva si che le spese tutte per la caldaia, ordinarie e non, fossero addebitate ad YYYYY, ma in quanto oggettivamente identificabili e non sulla base di presunzioni non documentate.

Il Condominio non ha provato poi che nelle gestioni precedenti (2001-2004) il criterio adottato fosse quello, dato che non ha depositato i bilanci relativi, ma unicamente un riepilogo generale della ripartizione delle quote al 31/12/2004 (doc.3), dal quale non si può desumere il principio poi applicato in seguito.

Le spese dell’estintore invece sono state correttamente addebitate interamente ad YYYYY, in quanto al servizio della centrale termica; questi si limita ad allegare che l’estintore, ai sensi di legge, era obbligatorio anche per le autorimesse, circostanza questa, che in assenza di altri elementi fattuali, non può dirsi provata, dal momento che le norme antincendio (D.M. 1.2.1986) prevedono dei distinguo (in base alla ubicazione e alla preesistenza delle autorimesse rispetto all’entrata in vigore del decreto).

Alla luce di ciò le sole spese dell’energia elettrica inserite (per la quota del 75%) nella terza colonna dei prospetti di ripartizione (denominata manutenzioni ordinarie-centrale termica) andranno ricalcolate in base ai millesimi di proprietà con condanna del condominio a restituire quanto eventualmente pagato in eccesso da YYYYY.

Il settimo motivo va rigettato.

Secondo la Corte di Cassazione (17557/2014): “In tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, cod. civ., in base ai valori millesimali sicché è viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno”

La ripartizione quindi non può essere fatta, come suggerisce l’appellante, sulla base dei soli suoi contatori, ma giustamente sul criterio già individuato.

Con l’ottavo motivo l’appellante lamenta che il giudice abbia considerato tardiva la contestazione da lui già sollevata in citazione sull’erroneità dei saldi riportati in apertura nel consuntivo 2005 rispetto a quelli indicati nell’ultimo consuntivo (31/12/2004) approvato dall’assemblea.

La censura non coglie nel segno dato che il Tribunale ha motivato, sul punto, la sua decisione verificando (pag.7) che i saldi (- 1.172,80 e -2.555,62) al 31/12/2014 a carico di YYYYY, come riportati ed approvati dall’assemblea (doc. 3 fs cond.), risultano correttamente riportati nel consuntivo 2005 (come voce saldi di fine esercizio precedente).

Con il nono ed il decimo motivo l’appellante reitera le contestazioni già oggetto delle precedenti censure, ovvero la tardività dell’invio dei bilanci, l’incompletezza dei rendiconti (rappresentati da elenchi di entrate e uscite redatte secondo un criterio misto), la non conformità alla legge di riforma, la lesione del diritto di informazione sulla gestione condominiale, gli errati riparti e i maggior addebiti.

Tutte le censure sono già state considerate e valutate analizzando i precedenti motivi di appello.

Da ultimo con l’undicesimo motivo l’appellante lamenta erroneità dell’importo liquidato (€ 10.000) a favore del condominio quale rimborso delle spese di lite, ritenuto abnorme perché non parametrato né alle somme da lui richieste in restituzione, né allo scaglione fissato per il valore indeterminato.

Il motivo va ritenuto assorbito in considerazione del fatto che l’accoglimento, seppure parziale, del sesto motivo impone al giudice dell’appello anche ex officio di rideterminare le spese di entrambi i gradi.

Tuttavia l’esito complessivo del giudizio e l’accoglimento dell’appello limitatamente alle ripartizione delle sole spese dell’energia elettrica comporta la prevalenza della soccombenza a carico di YYYYY e la sua condanna al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi a favore del Condominio XXXXX alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con DM n. 147/22 secondo i valori medi dello scaglione di riferimento (valore dichiarato indeterminabile)

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull’impugnazione avverso la sentenza n. 528/2020 del Tribunale di Brescia terza sezione in data 05/03/2020 così dispone:

rigetta la domanda di YYYYY di dichiarare l’invalidità e l’inefficacia delle delibere assembleari del 29 dicembre 2014 (punti da 1 a 10);

accoglie parzialmente il sesto motivo d’appello e conseguentemente dichiara che le sole spese dell’energia elettrica inserite (per la quota del 75%) nella terza colonna dei prospetti di ripartizione (denominata manutenzioni ordinarie-centrale termica)

andranno ricalcolate in base ai millesimi di proprietà con condanna del Condominio XXXXX a restituire quanto eventualmente pagato in eccesso da YYYYY in esecuzione delle medesime, oltre interessi legali dal versato al saldo;

conferma nel resto la sentenza impugnata;

condanna YYYYY a rimborsare al Condominio XXXXX le spese di lite del primo grado, che liquida in euro 1.620 per la “fase di studio”, euro 1.147 per “fase introduttiva”, euro 1.720 per la fase di trattazione ed euro 2.767 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

condanna YYYYY a rimborsare al Condominio XXXXX le spese di lite del presente grado, che liquida in euro 2.058 per la “fase di studio”, euro 1.418 per “fase introduttiva” ed euro 3.470 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.

Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 24 maggio 2023

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TRIBUNALE DI ROMA SENTENZA N. 9450/2023 DEL 13 GIUGNO 2023

Mediazione – Domanda di mediazione – Impugnazione delibera – Art. 1137 c.c. – Simmetria delle domande – Inammissibilità – Interruzione decadenza

Una domanda processuale diversa, che esuli, anche solo in parte, da quella prospettata in sede di mediazione, va quindi considerata una domanda nuova rispetto a quella passata per il filtro della mediazione ed in grado di superare, almeno in astratto, il giudizio sulla procedibilita`. Una domanda di mediazione generica sotto il profilo del petitum o, come nel caso di specie, della causa petendi, non puo` considerarsi validamente espletata e comporta l’improcedibilita` della domanda. Orbene, se e` vero che per la mediazione ante causam e` sempre possibile sanare l’improcedibilita`, potendo il giudice demandare un nuovo esperimento della mediazione e, solo in caso di mancato (valido) esperimento di tale nuova mediazione, pronunciare l’improcedibilita` della domanda, e` anche vero che nel caso di impugnazione di delibera condominiale sussiste un termine di decadenza che viene interrotto (e non sospeso, come ormai chiarito dalla giurisprudenza anche di questo tribunale) dalla “comunicazione” (che puo` essere fatta sia dall’organismo di mediazione che direttamente dall’istante) della istanza di mediazione alla controparte una sola volta e che inizia a decorrere nuovamente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione. Tale effetto interruttivo, pero`, puo` essere riconosciuto solo ad una procedura validamente espletata ed in relazione all’istanza comunicata che sia simmetrica alla futura domanda giudiziale, tenuto conto della natura deflattiva dell’istituto della mediazione, volto ad instaurare subito, gia` dinanzi al mediatore e prima del processo, un effettivo contraddittorio sulle questioni che saranno oggetto del futuro ed eventuale giudizio di merito. Ed e` sempre in virtu` della fine della procedura che il legislatore ricollega, per una sola volta, alla mediazione l’interruzione delle decadenze. Diversamente, consentire alla parte di avvalersi del beneficio dell’impedimento delle decadenze con la mera presentazione di una “istanza” che non presenti i requisiti sopra indicati, significherebbe svilire l’istituto della mediazione ad un mero adempimento burocratico, in contrasto con la ratio ad esso sotteso, ed incentivare il suo uso meramente dilatorio, a beneficio di una sola parte. Nel caso di specie l’istanza di mediazione versata in atti si presenta del tutto generica, non contiene alcun riferimento alle singole delibere impugnate ed ai vizi ad esse imputati; la domanda giudiziale, invece, contiene l’impugnativa di piu` deliberati (si tratta, infatti, di piu` delibere assunte su diversi ordini del giorno della stessa seduta) e l’esposizione, per ciascuna di essi, dei singoli vizi denunciati (contemplando, peraltro, in alcuni casi, anche censure che non si sostanziano, strictu sensu, in vizi di legittimita` delle delibere). Mancando la necessaria simmetria tra l’istanza di mediazione e la domanda giudiziale in concreto formulata, la mediazione non puo` ritenersi validamente svolta e, quindi, non impedita la decadenza dell’impugnazione ex art. 1137 c.c. (per cui sarebbe risultato inutile demandare alle parti una nuova mediazione che mai avrebbe potuto sanare la decadenza nella quale e` incorsa la parte attrice).”

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. Omissis del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2021, vertente tra

YYYYY con l’avv. Omissis

e

Condominio XXXXX con l’avv. Omissis

MOTIVI DELLA DECISIONE

YYYYY – con atto di citazione notificato il 23.4.2021 – ha impugnato avanti a questo Tribunale le delibere adottate in sua assenza dal condominio convenuto nell’assemblea del 5.2.2021.

Ha dedotto – a sostegno – che tali delibere sono illegittime per le seguenti ragioni:

1) irrituale costituzione dell’assemblea – svoltasi da remoto in modalità videoconferenza – per omessa acquisizione preventiva del consenso da parte della maggioranza dei condomini ai sensi dell’art. 66, sesto comma, disp. att. cod. civ. (come integrato dalla L. 13.10.2020, n. 126 in sede di conversione del D. L. 14.8.2020, n. 104);

2) illegittima imputazione all’attore – nei riparti approvati afferenti ai consuntivi 2019 e 2020 – di spese individuali e di oneri condominiali già pagati afferenti a precedenti esercizi.

Ha pertanto concluso per la declaratoria di annullamento di tutte le delibere adottate in quell’assemblea.

Il condominio – nel costituirsi – ha eccepito preliminarmente l’inammissibilità della domanda e ne ha comunque contestato – nel merito – la fondatezza.

All’esito delle memorie depositate dalle parti ex art. 183, sesto comma, c.p.c. – senza l’espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 7.3.2023.

Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.

Parte convenuta ha preliminarmente eccepito l’inammissibilità dell’impugnazione – per decorso del termine ex art. 1137 cod. civ. – in conseguenza dell’asimmetria tra l’istanza di mediazione e l’atto introduttivo del presente giudizio (cfr. verbale del 19.10.2021).

Tale eccezione appare fondata.

L’allegata istanza di mediazione era chiaramente riferita alle sole delibere di “approvazione bilancio consuntivo 2019 e consuntivo 2020” che venivano genericamente contestate “per attribuzione somme non dovute dall’istante”.

L’impugnazione giudiziale è stata invece indistintamente estesa a tutte le delibere – adottate nell’assemblea in oggetto – sulla base di un diverso vizio formale attinente allo svolgimento della riunione in modalità di videoconferenza.

La stessa impugnazione delle delibere afferenti ai consuntivi 2019 e 2020 è stata inoltre fondata – oltre che sull’attribuzione di somme non dovute (perché afferenti a spese individuali) – anche sulla mancata contabilizzazione di pagamenti afferenti a precedenti esercizi.

Questo Tribunale – con recente sentenza dell’11.1.2022, n. 259 – ha già avuto modo di evidenziare quanto segue. “L’art.4 del D.Lgs. n. 28 del 2010 riguardante la mediazione dispone che: “La domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all’art. 2 e` presentata mediante deposito di un’istanza presso un organismo nel luogo del Giudice territorialmente competente per la controversia. In caso di piu` domande relative alla stessa controversia la mediazione si svolge davanti all’organismo territorialmente competente presso il quale e` stata presentata la prima domanda. Per determinare il tempo della domanda si ha riguardo alla data del deposito dell’istanza.”. Il comma 2 del medesimo articolo specifica che: “L’istanza deve indicare l’organismo, le parti, l’oggetto e le ragioni della pretesa”. Il contenuto del suddetto articolo e` praticamente equivalente a quello dell’art. 125 c.p.c., circa il contenuto degli atti processuali, fatta eccezione per i soli “elementi di diritto”. L’applicazione di detta norma impone, quindi, una simmetria tra fatti narrati in sede di mediazione ed i fatti esposti in sede processuale, almeno per quelli principali; diversamente, dovrebbe essere dichiarata l’improcedibilita`, per mancato assolvimento della condizione prevista dal legislatore.

L’art. 4 pretende, infatti, l’indicazione delle “ragioni della pretesa”, con cio` potendosi solo intendere – in un procedimento deformalizzato – come basti l’allegazione di una situazione latamente ingiusta per la quale si prospetti una futura, possibile azione di merito, non risultando necessario inquadrare giuridicamente il fatto: cio` in quanto, come gia` detto, l’istanza di mediazione non richiede anche l’indicazione di “elementi di diritto”, come invece avviene per la citazione ex art. 163 c.p.c., e per il ricorso, ex art. 414 c.p.c. (ovvero per gli atti in generale, ex art. 125 c.p.c.). Gli accadimenti narrati in fase di mediazione, pero`, perche´ si possa verificare in giudizio l’esatto adempimento della condizione di procedibilita`, devono essere corrispondenti, “simmetrici” a quelli che saranno poi esposti in fase processuale, per le materie obbligatorie. Pur non richiedendosi l’equivalente di un atto giudiziario sotto il profilo formale (e dell’indicazione degli elementi di diritto), l’istanza di mediazione deve ricalcare la futura domanda di merito, includendo tutti, e gli stessi, elementi fattuali che saranno introdotti nel futuro giudizio e cio` sia per consentire all’istituto della mediazione di svolgere efficacemente la funzione deflattiva affidatagli dal legislatore (rafforzata dalla eventuale sanzione della improcedibilita` della domanda), sia per consentire alla controparte evocata in mediazione di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa gia` nel corso della procedura, svolgendo le opportune difese che possono condurre ad una soluzione conciliativa o anche solo far ridurre il thema decidendum nella eventuale fase processuale.

Una domanda processuale diversa, che esuli, anche solo in parte, da quella prospettata in sede di mediazione, va quindi considerata una domanda nuova rispetto a quella passata per il filtro della mediazione ed in grado di superare, almeno in astratto, il giudizio sulla procedibilita`. Una domanda di mediazione generica sotto il profilo del petitum o, come nel caso di specie, della causa petendi, non puo` considerarsi validamente espletata e comporta l’improcedibilita` della domanda. Orbene, se e` vero che per la mediazione ante causam e` sempre possibile sanare l’improcedibilita`, potendo il giudice demandare un nuovo esperimento della mediazione e, solo in caso di mancato (valido) esperimento di tale nuova mediazione, pronunciare l’improcedibilita` della domanda, e` anche vero che nel caso di impugnazione di delibera condominiale sussiste un termine di decadenza che viene interrotto (e non sospeso, come ormai chiarito dalla giurisprudenza anche di questo tribunale) dalla “comunicazione” (che puo` essere fatta sia dall’organismo di mediazione che direttamente dall’istante) della istanza di mediazione alla controparte una sola volta e che inizia a decorrere nuovamente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione. Tale effetto interruttivo, pero`, puo` essere riconosciuto solo ad una procedura validamente espletata ed in relazione all’istanza comunicata che sia simmetrica alla futura domanda giudiziale, tenuto conto della natura deflattiva dell’istituto della mediazione, volto ad instaurare subito, gia` dinanzi al mediatore e prima del processo, un effettivo contraddittorio sulle questioni che saranno oggetto del futuro ed eventuale giudizio di merito. Ed e` sempre in virtu` della fine della procedura che il legislatore ricollega, per una sola volta, alla mediazione l’interruzione delle decadenze. Diversamente, consentire alla parte di avvalersi del beneficio dell’impedimento delle decadenze con la mera presentazione di una “istanza” che non presenti i requisiti sopra indicati, significherebbe svilire l’istituto della mediazione ad un mero adempimento burocratico, in contrasto con la ratio ad esso sotteso, ed incentivare il suo uso meramente dilatorio, a beneficio di una sola parte. Nel caso di specie l’istanza di mediazione versata in atti si presenta del tutto generica, non contiene alcun riferimento alle singole delibere impugnate ed ai vizi ad esse imputati; la domanda giudiziale, invece, contiene l’impugnativa di piu` deliberati (si tratta, infatti, di piu` delibere assunte su diversi ordini del giorno della stessa seduta) e l’esposizione, per ciascuna di essi, dei singoli vizi denunciati (contemplando, peraltro, in alcuni casi, anche censure che non si sostanziano, strictu sensu, in vizi di legittimita` delle delibere). Mancando la necessaria simmetria tra l’istanza di mediazione e la domanda giudiziale in concreto formulata, la mediazione non puo` ritenersi validamente svolta e, quindi, non impedita la decadenza dell’impugnazione ex art. 1137 c.c. (per cui sarebbe risultato inutile demandare alle parti una nuova mediazione che mai avrebbe potuto sanare la decadenza nella quale e` incorsa la parte attrice).”

Si tratta di rilievi pienamente condivisibili che portano a ritenere – anche nella fattispecie – l’inammissibilità dell’impugnazione per decorrenza del termine perentorio ex art. 1137 cod. civ (la comunicazione del verbale assembleare all’attore risale pacificamente all’11.2.2021 e la notifica della citazione al 23.4.2021).

Le spese processuali – liquidate ex d.m. 55/2014 – seguono la soccombenza di parte attrice e devono essere distratte in favore del difensore di parte convenuta che si è dichiarato antistatario ex art. 93 c.p.c..

P.Q.M.

definitivamente pronunziando,

dichiara l’inammissibilità dell’impugnazione;

condanna l’attore al rimborso delle spese processuali – liquidate in euro 3.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e Cassa come per legge – disponendone la distrazione in favore dell’avv. Omissis

CategoriesSentenze Civili
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TRIBUNALE DI MILANO SENTENZA N. 4706/2023 DEL 5 GIUGNO 2023

Art. 2051 c.c. – Caduta – Art. 1227 c.c. – Buche strada gestita da condominio
Secondo il costante orientamento del giudice di legittimità, il criterio di imputazione della responsabilità ex a. 2051 cc ha carattere oggettivo, sicché è sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno. Nel caso fortuito, però, rientra anche la condotta incauta della vittima, la quale assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell’art. 1227 cc e deve essere graduata sulla base dell’accertamento circa la sua effettiva incidenza causale sull’evento dannoso, che può anche essere esclusiva. Sulla scorta di tale costante principio, la Cassazione ha fra l’altro confermato una sentenza d’appello che aveva escluso la responsabilità dell’ente proprietario di una strada, sottolineando che la buca presente sul manto stradale, da cui era stata determinata la caduta di un ciclomotore, si presentava ben visibile in quanto di apprezzabili dimensioni, non ricoperta da materiale di sorta e collocata al centro della semicarreggiata percorsa dall’attrice, nell’ambito di un più ampio tratto stradale dissestato e sconnesso (Cass. Sez. 6, Ordinanza n. 27724 del 30/10/2018).

SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n° Omissis RG, promossa da:
YYYYY YYYYY (cod. fisc. Omissis) col procuratore domiciliatario avv. Omissis
PARTE ATTRICE
contro:
Condominio XXXXX (cod. fisc. Omissis) col procuratore domiciliatario avv. Omissis
PARTE CONVENUTA
UUUUU (cod. fisc. Omissis) col procuratore domiciliatario avv. Omissis
PARTE TERZA CHIAMATA
CONCLUSIONI
Parte attrice conferma le conclusioni della prima memoria, cioè:
“Accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 2051 c.c. e/o in via subordinata ex art. 2043
c.c. del Condominio XXXXX, … in relazione al sinistro occorso, in danno dell’attrice YYYYY il giorno 30.12.2016, alle ore 12 circa, in Comune di Omissis, Via G Omissis, nella parte antistante la Farmacia comunale Omissis, … e, per l’effetto, − Condannare il Condominio convenuto… e/o la terza chiamata UUUUU, al risarcimento di tutti i danni alla persona, morali, patrimoniali subiti dall’attrice quantificati, sulla base della relazione peritale del dott. Omissis ( doc. 4 ) e delle Tabelle di calcolo del danno alla persona applicate dal Tribunale di Milano, nella somma di Euro 41.458,00=, maggiorata di interessi legali dal fatto al saldo, ovvero in quella maggiore o minor somma che sarà accertata e ritenuta di giustizia; − Rigettare le domande avversarie”
Parte convenuta conferma le conclusioni della comparsa di risposta, cioè:
“a) accertare e dichiarare che il Condominio XXXXX non ha alcuna responsabilità per i danni lamentati dalla Sig.ra YYYYY per i motivi esposti in narrativa e per l’effetto b) rigettare tutte le domande di parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto e comunque, nella denegata ipotesi in cui venisse riconosciuta qualsivoglia responsabilità in capo al Condominio XXXXX c) condannare la UUUUU [sic] a manlevare l’odierno convenuto per ogni pagamento che dovesse essere riconosciuto in favore dell’attrice o di altri soggetti processuali da parte del proprio Assicurato”
La terza chiamata conferma le conclusioni della prima memoria, cioè:
“nel merito: – In via principale: respingere tutte le domande proposte dalla signora YYYYY nei confronti del Condominio XXXXX perché infondate … conseguentemente respingere tutte le domande di manleva o garanzia proposte nei confronti di UUUUU … Nel merito, in via subordinata: … graduare il risarcimento eventualmente dovuto alla signora YYYYY in proporzione all’incidenza della colpa della danneggiata, ex art. 1227 c.c., poiché la condotta non prudenziale dell’attrice ha contribuito in maniera determinante al prodursi del fatto lesivo e, comunque, nei limiti di quanto rigorosamente provato in corso di causa.

  • In via ulteriormente subordinata: … limitare il risarcimento dovuto a quanto accertato essere conseguenza immediata e diretta della gestione dello stesso, nei limiti della garanzia assicurativa prestata”
    Lo svolgimento del processo
    Con atto di citazione datato 8.1.2020, l’attrice esponeva che:
  • il 30.12.2016 verso le ore 12, “in prossimità di Via Omissis, Omissis, l’attrice, uscendo dalla Farmacia comunale Omissis, camminava sul marciapiede e scendendo dallo stesso nella parte in piano (per disabili) per dirigersi verso il cancello di accesso allo stabile ove è ubicata la propria abitazione, dopo pochi passi cadeva rovinosamente al suolo a causa dell’asfalto sbriciolato, ammalorato, sconnesso e del dislivello di calpestio ivi presente, dovuto alla presenza di microbuche superficiali, di profondità di circa 3 o 4 cm, imputabili alla totale incuria ed omessa manutenzione del Condominio XXXXX, amministrata dallo Studio Omissis, in persona della sig.na Omissis, con sede in Omissis, divenuto nel giugno 2017 Omissis, … gestore dell’area de qua ( docc. 1 e 7)”;
  • essa era stata poi assistita dai passanti e condotta al pronto soccorso coll’autovettura del marito;
  • a causa della caduta, aveva riportato postumi permanenti del 12% come da relazione del dott. Omissis;
  • sussisteva la responsabilità del “Condominio XXXXX, nella sua qualità di proprietario della strada ove si è verificato il sinistro de quo” ai sensi dell’a. 2051 cc, poiché “l’incidente è avvenuto su un’area antistante il marciapiede (per disabili peraltro, a causa della presenza di asfalto sconnesso, sbriciolato, ammalorato, sotto cui vi erano delle microbuche di profondità di tre/quattro centimetri”;
  • “costituendo tale marciapiede e l’area antistante una porzione di strada adibita al transito delle persone verso le proprie abitazioni, essi devono essere mantenuti in condizione di sicurezza, al fine di garantire l’incolumità di coloro che vi transitano, che siano giovani, anziani, bambini o madri con passeggini e carrozzine. In via generale, ai sensi dell’art. 14 del codice della strada, proprio al fine di garantire la sicurezza e la fluidità della circolazione, incombe sull’ente proprietario/gestore, e quindi CUSTODE della strada, l’obbligo di provvedere alla manutenzione, gestione e pulizia delle strade, delle loro pertinenze e arredo, nonché delle attrezzature, impianti e servizi, etc… Nel caso di specie, il Condominio convenuto è incorso nella totale omissione di detto obbligo, posto che nel punto in cui è caduto l’attrice vi era disconnessione dell’asfalto, non adeguatamente manutenuto. Dalle foto allegate (doc.c. 1 e 1 bis) infatti, si evince chiaramente lo stato di omessa manutenzione dell’area ove è caduta la sig.ra YYYYY. L’incuria e l’omessa manutenzione da parte del Condominio continuano a persistere con deprecabile perseveranza, creando ulteriore pericolo per i terzi. Se poi si considera, e ciò lo si evince anche dalle foto allegate sub doc. 3 bis, che l’area residenziale in cui è avvenuto il sinistro è ad alta densità abitativa, e vi è una Farmacia comunale dove ogni giorno transitano decine di persone, soprattutto anziane, si deduce che la responsabilità del Condominio per l’omessa manutenzione dell’area è ancora più grave”;
  • il danno doveva quantificarsi in EUR 41.458,00.
    La parte attrice pertanto concludeva chiedendo: “Accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 2051 c.c. e/o in via subordinata ex art. 2043 c.c. del Condominio XXXXX, … in relazione al sinistro occorso, in danno dell’attrice YYYYY il giorno 30.12.2016, alle ore 12 circa, in Comune di Omissis, Via Omissis, nella parte antistante la Farmacia comunale Omissis, … e, per l’effetto, Condannare il Condominio convenuto, … al risarcimento di tutti i danni alla persona, morali, patrimoniali subiti dall’attrice quantificati, sulla base della relazione peritale del dott. Omissis ( doc. 4 ) e delle Tabelle di calcolo del danno alla persona applicate dal Tribunale di Milano, nella somma di Euro 41.458,00=, maggiorata di interessi legali dal fatto al saldo, ovvero in quella maggiore o minor somma che sarà ritenuta congrua di Giustizia”
    La parte convenuta si costituiva con comparsa depositata il 10.3.2020 osservando che:
  • “dalla documentazione fotografica allegata (docc. 1 e 1bis), peraltro di piccole dimensioni, non si riesce a comprendere quale sia il punto indicato presumibilmente dalla Sig.ra YYYYY come determinante la caduta, in relazione alla zona “territoriale” di presunta competenza condominiale”;
  • “la documentazione allegata oltretutto non manifesta alcuna insidia che possa determinare responsabilità di terzi per una caduta accidentale”;
  • mancava la prova del nesso di causa, anche perché “dalla rappresentazione dei fatti dedotti in giudizio … non può che essere contestata. A seguito della presunta caduta l’attrice dichiara di essere stata trasportata presso il pronto soccorso tramite la propria autovettura e non a mezzo autolettiga SSN. La dinamica descritta, soprattutto in considerazione della presunta responsabilità in capo al Condominio, non può che essere contestata. Così come inevitabilmente dovrà essere contestata anche la quantificazione dei danni potenzialmente imputabili in modo diretto alla caduta atteso che, la mancata richiesta di intervento di personale sanitario specializzato, potrebbe aver determinato, nel tragitto fino alla struttura ospedaliera, ulteriori lesioni dovute alla mancata immobilizzazione immediata dell’arto chiaramente danneggiato dall’evento”;
  • chiedeva comunque l’estensione del contraddittorio al proprio assicuratore.
    La parte convenuta quindi concludeva chiedendo: “a) accertare e dichiarare che il Condominio XXXXX non ha alcuna responsabilità per i danni lamentati dalla Sig.ra YYYYY per i motivi esposti in narrativa e per l’effetto b) rigettare tutte le domande di parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto e comunque, nella denegata ipotesi in cui venisse riconosciuta qualsivoglia responsabilità in capo al Condominio XXXXX c) condannare la UUUUU [sic] a manlevare l’odierno convenuto per ogni pagamento che dovesse essere riconosciuto in favore dell’attrice o di altri soggetti processuali da parte del proprio Assicurato”
    A seguito della notifica dell’atto di chiamata, eseguita non già nei confronti della “UUUUU” bensì nei confronti di Omissis, si costituiva quest’ultimo soggetto il quale, con comparsa depositata il 2.11.2020, osservava che:
  • “al fine di assolvere l’onere probatorio parte attrice ha prodotto una serie di scatti che, sempre a suo parere, darebbero conferma delle pessime condizioni di manutenzione dell’area antistante il Condominio, dove si sarebbe verificato il sinistro”;
  • “in relazione alle fotografie depositate come documenti 1) e 1bis) – alcune, tra l’altro, irrilevanti perché non supportate da alcun riferimento specifico al luogo – si osserva che non è stato possibile individuare la data certa in cui le stesse sarebbero state scattate; anzi, con riferimento al doc. 1bis), è la stessa signora YYYYY a riferire che si tratta di scatti recentissimi”;
  • “esaminata, comunque, la documentazione fotografica, si evidenza che la sequenza contenuta nel documento 1) riproduce un avvallamento della pavimentazione dell’area di transito (aperta anche alle autovetture dirette al Condominio) che, per le sue considerevoli dimensioni, è palesemente visibile; ne consegue, anche a voler imputare l’incidente alle descritte condizioni dell’asfaltatura del luogo, che le stesse non sono tali da poter costituire una “insidia” oggettivamente non visibile e non prevedibile”;
  • inoltre, non si poteva trascurare “l’ora del giorno in cui si è verificato il sinistro (mezzogiorno) e l’indubbia conoscenza dello stato dei luoghi in capo all’attrice (la signora risiede nell’edificio prospicente il Condominio)”;
  • il caso era perciò da ricondurre “a fatti e colpa esclusivi della signora YYYYY la quale, se avesse usato l’ordinaria diligenza (nel rispetto del principio di autoresponsabilità), avrebbe dovuto e potuto agevolmente evitare l’evento e i danni dallo stesso derivati.
    Cosicché, ritenuto interrotto dalla condotta distratta della signora YYYYY il nesso causale tra la cosa e l’evento dannoso – la caduta deve essere ascritta integralmente alla sua disattenzione – la domanda proposta dall’attrice, in quanto infondata, non potrà che essere rigettata”.
    Tale soggetto quindi concludeva chiedendo di respingere tutte le domande di manleva o garanzia proposte nei suoi confronti o in subordine di graduare il risarcimento in proporzione all’incidenza della colpa della danneggiata, ex art. 1227 c.c. e comunque limitare il risarcimento dovuto a quanto accertato essere conseguenza immediata e diretta della gestione dello stesso, nei limiti della garanzia assicurativa prestata.
    All’udienza di prima comparizione, tenuta il 24.11.2020 dal giudice originariamente designato, venivano assegnati alle parti i termini previsti dal sesto comma dell’a. 183 cpc.
    Dopo alcuni rinvii disposti dal giudice onorario, all’esito dell’udienza 6.6.2022 veniva ammesso l’interrogatorio formale del Condominio, che (a causa di impedimento clinico del nuovo amministratore, in corso di causa costituitosi con altro difensore) veniva infine espletato il 19.12.2022.
    All’udienza del 1.2.2023 il giudice onorario assumeva i testimoni Omissis, Omissis e Omissis.
    All’udienza del 08/03/2023 le parti rassegnavano le conclusioni in epigrafe trascritte.
    Scaduti il 22.5.2023 i termini per le conclusionali e le repliche, il giudice pronuncia questa sentenza.
    I motivi della decisione
    Occorre anzitutto sintetizzare l’esito dell’istruttoria orale.
  • Omissis, impiegata, presente al sinistro, ha dichiarato: “Passavo di lì e stavo correndo. Non ero insieme all’attrice. A.d.r. conoscevo l’attrice solo di vista perché abitiamo nella stessa zona … a.d.r. Io arrivavo da Via Omissis. Ho visto la signora di fronte a me mentre scendeva dalla discesina dei disabili e poi inciampava cadendo in avanti a.d.r. al momento della caduta potevo essere a circa 200 metri di distanza a.d.r. 200 metri saranno come da qui alla fine della stanza a.d.r. io ero oltre la sbarra che si vede nella seconda foto sub doc 16 attoreo seconda foto sulla sinistra della foto. Non riesco a quantificare in metri la distanza ma vedevo l’attrice. a.d.r. l’area della caduta era quella visibile nella foto sub doc. 16, ma non so dire con precisione dove sia inciampata. La discesa è quella che si vede nella prima foto. Poi dopo la discesa aveva fatto dei passi sulla strada a.d.r. ho visto l’attrice che è caduta di lato e poi, mentre due o tre persone si avvicinavano per soccorrerla, l’ho vista che si teneva la spalla e lamentava dolore e piangeva. … L’asfalto è tutt’oggi sbriciolato e visibilmente, da sempre, in uno stato non piano. La dimensione della buca non la so quantificare. A.d.r. l’asfalto è sbriciolato in più punti. Non solo dove la signora è inciampata. A.d.r. nel punto in cui è inciampata c’era un po’ di dislivello ma non lo so quantificare … Ricordo che un po’ dopo il sinistro, ma non saprei dire quando, sono stati fatti dei rappezzi. Ogni tanto vengono fatti, ma l’asfalto non risulta mai piano…. Oggi l’area si presenta come nella foto sub doc. 19 circa. Non è un asfalto rifatto nella totalità della via”;
  • Omissis, pensionata, ha dichiarato: “a.d.r. sono un’amica e vicina di casa dell’attrice, indifferente, a.d.r. sono stata presente al momento del sinistro. Ero dietro l’attrice. Eravamo andate in farmacia. Io ero dietro di lei e ho visto che si è “distesa” per terra. E’ inciampata e caduta … a.d.r. confermo che è caduta nell’area che si vede nelle foto sub doc. 16 e confermo la situazione dei luoghi. Era un disastro e infatti lo dicevamo sempre a.d.r. la signora è caduta in avanti e ha battuto tutto il corpo. Poi sono arrivate altre persone che l’hanno soccorsa. … [la buca aveva] a memoria direi anche più di 4 centimetri.
    Intendo 4 centimetri di dislivello. Non l’ho misurata Di larghezza la buca era grande.
    A.d.r. che mi ricordi c’era in particolare questa buca dove la signora è inciampata che dava fastidio un po’ a tutti perché uscendo di lì e scendendo dallo scivolo, si entrava nella buca”;
  • Omissis, pensionata, ha dichiarato: “a.d.r. sono una conoscente dell’attrice perché andavamo dallo stesso parrucchiere a.d.r. sono stata presente al sinistro per cui è causa. Uscita dal parrucchiere, mi stavo dirigendo in farmacia e ho visto che all’attrice è ceduta una gamba e l’ho vista andare in terra a.d.r. al momento della caduta ero a pochissimi metri dall’attrice … Ho visto che l’attrice scendeva dove c’è il piano dei disabili e ha preso dentro perché in quel tratto ci sono delle buche ed è caduta e io mi sono avvicinata. Ho visto che le è ceduta la gamba, probabilmente prendendo dentro con la punta della scarpa dove c’era la buca ed è volata a.d.r. non ho visto la punta della scarpa, ma ho proprio visto un movimento come quando uno inciampa … Confermo che l’asfalto era sconnesso c’erano delle buche e anche io ho preso dentro una volta andando in farmacia … Non ricordo esattamente l’anno. So che dopo un po’ era stato rattoppato. Ma non è stato messo a posto bene e lì si rischia ancora di cadere”.
    Alla luce di tali testimonianze, e della documentazione fotografica offerta dalla stessa attrice, la domanda deve essere respinta.
    Secondo il costante orientamento del giudice di legittimità, il criterio di imputazione della responsabilità ex a. 2051 cc ha carattere oggettivo, sicché è sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell’attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno. Nel caso fortuito, però, rientra anche la condotta incauta della vittima, la quale assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell’art. 1227 cc e deve essere graduata sulla base dell’accertamento circa la sua effettiva incidenza causale sull’evento dannoso, che può anche essere esclusiva. Sulla scorta di tale costante principio, la Cassazione ha fra l’altro confermato una sentenza d’appello che aveva escluso la responsabilità dell’ente proprietario di una strada, sottolineando che la buca presente sul manto stradale, da cui era stata determinata la caduta di un ciclomotore, si presentava ben visibile in quanto di apprezzabili dimensioni, non ricoperta da materiale di sorta e collocata al centro della semicarreggiata percorsa dall’attrice, nell’ambito di un più ampio tratto stradale dissestato e sconnesso (Cass. Sez. 6, Ordinanza n. 27724 del 30/10/2018).
    Nel caso presente, già le fotografie prodotte dall’attrice dimostrano il complessivo stato di scarsa manutenzione del tratto di strada ove l’attrice cadde procurandosi le lesioni in questione, e risulta anche ben visibile (docc. 1 e 1 bis) la significativa dimensione dei vari avvallamenti. Che si trattasse di buca “grande” e perciò ben visibile risulta inoltre confermato dalla testimone Omissis (“Di larghezza la buca era grande”) la quale ha anche aggiunto che la situazione dei luoghi “era un disastro e infatti lo dicevamo sempre” dal che si inferisce che non poteva costituire affatto insidia, essendo ben nota ai frequentatori dell’area (quale risulta essere l’attrice), posto che la medesima Omissis ha ricordato che “questa buca dove la signora è inciampata che dava fastidio un po’ a tutti”.
    La chiara visibilità della situazione di pericolo è stata confermata anche dalla testimone Omissisla quale dopo aver confermato che “l’asfalto è tutt’oggi sbriciolato” ha anche precisato che esso si trova “visibilmente, da sempre, in uno stato non piano”, ciò che avrebbe dovuto indurre l’attrice a prestarvi attenzione e a camminare colla dovuta cautela. Che la questione non costituisse sorpresa né insidia viene infine confermato da Omissis, la quale ha confermato “che l’asfalto era sconnesso c’erano delle buche e anche io ho preso dentro una volta andando in farmacia”.
    Per l’effetto, la responsabilità della caduta deve essere ascritta al fatto colposo della danneggiata, che esclude la configurabilità della fattispecie ex a. 2051 cc e, a maggior ragione, quella ex a. 2043 cc, sicché la domanda risulta infondata e va respinta, con conseguente assoluzione -dalla domanda di manleva- del terzo chiamato (indipendentemente da ogni valutazione circa l’iniziale errore del condominio nella sua identificazione e la notifica della chiamata a soggetto diverso da quello indicato nelle conclusioni, ma desumibile dalla polizza prodotta).
    L’acclarata pericolosità del manto stradale in discorso, e il fatto che da lungo tempo esso sia sostanzialmente privo di efficace manutenzione, giustificano peraltro la compensazione integrale delle spese di lite fra tutte le parti ex a. 92 cpc.
    PER QUESTI MOTIVI
    pronunciando definitivamente nel contraddittorio fra le parti, rigettata ogni contraria domanda ed eccezione, letti gli aa. 281 quater e segg, 282 cpc, così decide:
    (1) respinge le domande proposte dall’attrice YYYYY contro il convenuto Condominio XXXXX;
    (2) compensa interamente fra tutte le parti le spese della presente lite.
    Così deciso il giorno 5 giugno 2023 dal tribunale di Milano.
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CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 15369/2023 DEL 31 MAGGIO 2023

Art. 1667 c.c. – Art. 1669 c.c. – Vizi dell’opera

Ora, è noto che, secondo la giurisprudenza, i principi che regolano la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1667 c.c. per le difformità ed i vizi dell’opera sono applicabili anche nell’ipotesi di responsabilità per la rovina ed i gravi difetti dell’edificio, prevista dall’art. 1669 c.c., la quale, peraltro, ha natura extracontrattuale e quindi coinvolge, a titolo di concorso con l’appaltatore, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (quale, ad esempio, il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell’evento dannoso. Pertanto, il riconoscimento di tali difetti e l’impegno del costruttore di provvedere alla loro eliminazione – che non richiedono forme determinate e possono, quindi, risultare anche da fatti concludenti desumibili dalle stesse riparazioni eseguite sull’opera realizzata – concretano elementi idonei ad ingenerare un nuovo rapporto di garanzia che, pur restando circoscritto ai difetti che si manifestino in dieci anni dall’originario compimento dell’opera, si affianca a quello originario e che, conseguentemente, da un lato impedisce il decorso della prescrizione dell’azione di responsabilità, stabilita in un anno dalla denuncia, in base al secondo comma del medesimo art. 1669, e, dall’altro lato lascia impregiudicata, qualora il difetto – nonostante le riparazioni apportate – riemerga prima che siano decorsi i dieci anni a cui, in applicazione di detta norma, deve restare commisurata la responsabilità del costruttore, la possibilità di fare valere ulteriormente la garanzia ivi prevista. L’impegno assunto dall’appaltatore di eliminare i vizi e i difetti dell’opera realizzata, implicando il riconoscimento della loro esistenza, determina, dunque, il sorgere di una nuova obbligazione svincolata dai termini di prescrizione di cui all’art. 1669 c.c. e soggetta alla ordinaria prescrizione decennale (Cass. Sez. 2, n. 19343 del 2022; Sez. 2, n. 62 del 2018; Sez. 2, n. 17874 del 2013; Sez. 2, n. 20853 del 2009; Sez. 2, n. 8026 del 2004; Sez. 2, n. 4936 del 1981).

Perché l’appaltatore, nonché chi sia con lui chiamato in concorso a titolo di responsabilità ex art. 1669 c.c. per colpa professionale, come nella specie il progettista e direttore dei lavori, possano dirsi tenuti a tale nuova ed autonoma obbligazione di eliminare i vizi delle opere eseguite, soggetta a prescrizione decennale decorrente dal momento della sua assunzione, non basta, tuttavia, individuare la dichiarazione unilaterale di ricognizione dei vizi e di impegno ad eliminarli (dalla quale discende, piuttosto, l’effetto di cui all’art. 2944 c.c.), ma occorre che la stessa, affiancandosi alla garanzia originaria, pur senza  estinguerla, operando alle condizioni date e non ancora compiutamente definite, rechi il riconoscimento dell’obbligo di esecuzione dei lavori in concreto necessari per l’esecuzione della costruzione a regola d’arte, che avrebbero impedito l’insorgenza dei difetti, e confluisca in un accordo definitivo con il committente danneggiato, previa accettazione di tutte le relative modalità contrattuali, immediatamente inerenti alle opere convenute come oggetto dell’appalto ed ai soli difetti costruttivi contestati dal committente e imputabili a deficienze dell’appaltatore, non potendosi estendere ad ogni problematica che sia sorta successivamente all’esecuzione dell’appalto (Cass. Sez. 2, n. 14815 del 2018; Sez. 3, n. 6670 del 2009; Sez. 2, n. 15283 del 2005; Sez. 2, n. 11272 del 1995; Sez. 1, n. 7216 del 1995).

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. Omissis R.G. proposto da:

YYYYY, elettivamente domiciliato in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis rappresentato e difeso dall’avvocato Omissis

-ricorrente-

DDDDD, elettivamente domiciliata in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis, rappresentata e difesa dall’avvocato Omissis

-ricorrente-

Contro

Condominio XXXXX, elettivamente domiciliato in Omissis, presso lo studio dell’avvocato Omissis che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato Omissis

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 733/2018 depositata il 19/04/2018.

Viste le conclusioni motivate, ai sensi dell’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni nella legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell’art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14), formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Omissis, il quale ha chiesto di dichiarare inammissibili o in subordine di rigettare i ricorsi.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/05/2023 dal Consigliere Omissis;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Omissis, il quale ha chiesto di dichiarare inammissibili o in subordine di rigettare i ricorsi;

uditi gli Avvocati Omissis, per delega dell’Avvocato Omissis

FATTI DI CAUSA

YYYYY ha notificato in data 19 novembre 2018 (ore 10,28) ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 733/2018 della Corte d’appello di Torino, pubblicata il 19 aprile 2018.

DDDDD ha notificato in data 19 novembre 2018 (ore 17,58) ricorso articolato in due motivi avverso la stessa sentenza n. 733/2018 della Corte d’appello di Torino.

Il Condominio XXXXX ha notificato distinti controricorsi.

La Corte d’appello di Torino, accogliendo il gravame del Condominio XXXXX contro la sentenza resa il 3 febbraio 2017 dal Tribunale di Torino, ha dichiarato DDDDD (erede di Bruno Omissis, titolare dell’omonima impresa edile incaricata dell’appalto per i lavori di manutenzione straordinaria del tetto dell’edificio condominiale eseguiti negli anni 2003-2204) e l’architetto YYYYY (progettista e direttore dei medesimi lavori) responsabili dei danni subiti dal Condominio, condannando gli stessi in solido fra loro al pagamento dell’importo di € 47.287,14, oltre interessi dal 2 novembre 2011.

Il Tribunale aveva dichiarato prescritta l’azione spiegata ai sensi dell’art. 1669 c.c., ma la Corte d’appello ha rilevato che, con riguardo ai difetti evidenziati nella lettera del novembre 2011 sottoscritta sia dal Omissis che dal YYYYY, il primo si era impegnato ad eseguire i lavori di ripristino del tetto, ed in particolare la guaina, non rilevando l’avvenuta esecuzione degli interventi individuati in sede di accertamento tecnico preventivo al fine di eliminare le infiltrazioni di acqua. A seguito del riconoscimento era così decorso il termine di prescrizione decennale, in luogo di quello annuale ex art. 1669 c.c., essendo poi stata proposta la domanda in esame con citazione del 10 novembre 2014. Parimenti soggetta alla prescrizione decennale è stata ritenuta dalla Corte d’appello l’azione di responsabilità contrattuale rivolta in via solidale verso il progettista e direttore dei lavori YYYYY, formulata nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. e successivamente richiamata fino alla precisazione delle conclusioni. Il danno è stato liquidato in € 47.287,14, rivalutando l’importo di € 46.496,70 stimato in sede di ATP nel maggio del 2013. In premessa la Corte d’appello di Torino ha affermato che “[l]e istanze istruttorie avanzate dagli appellati appaiono irrilevanti e superflue attese le risultanze documentali in atti”.

I ricorsi sono stati decisi in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176 (applicabile a norma dell’art. 8, comma 8, del d.l. 29 dicembre 2022, n. 198, convertito con modificazioni nella legge 24 febbraio 2023, n. 14), con istanza di discussione orale della ricorrente DDDDD.

YYYYY ed il Condominio XXXXX hanno presentato memorie ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Essendo stato avviato per la notifica per primo il ricorso di YYYYY, il ricorso di DDDDD, per il principio dell’unicità del processo di impugnazione contro una stessa sentenza, si converte in ricorso incidentale.

1.Il primo motivo del ricorso di YYYYY (che si sviluppa da pagina 18 a pagina 28) denuncia la violazione degli artt. 1453, 1667, 1669 c.c., 111 Cost., 112, 116, 132 n. 4, 352 e 359 c.p.c., quanto al rigetto dell’eccezione di prescrizione formulata da entrambi i convenuti, per effetto dell’assunto riconoscimento dei vizi desunto dal comportamento dell’appaltatore intervenuto per effettuare un intervento di riparazione. Si deduce che il committente Condominio fosse a conoscenza di gran parte dei difetti costruttivi sin dal 2010 e si obietta che giammai l’appaltatore avesse riconosciuto la propria responsabilità. La prima censura del ricorso di YYYYY ripercorre il contenuto della “missiva Omissis” del 15 febbraio 2011 e del verbale di sopralluogo del novembre 2011, specificando che l’appaltatore si era impegnato ad eseguire soltanto alcuni interventi di riparazione. Viene perciò negata l’insorgenza di una nuova obbligazione e riaffermato il decorso del termine annuale di cui all’art. 1669 c.c., avendo il committente avuto conoscenza delle carenze esecutive delle opere sin dal novembre 2010 (epoca della consulenza di parte dell’ingegnere Negri) o quanto meno dal maggio 2013 (momento del deposito della relazione di ATP). Si contesta poi, sempre facendo riferimento ad atti e documenti delle fasi pregresse del giudizio, che il Omissis, essendosi impegnato ad eseguire un intervento di manutenzione, avesse con ciò contratto l’obbligo di provvedere alle restanti riparazione pretese dal Condominio.

Il secondo motivo del ricorso di YYYYY (che si sviluppa da pagina 28 a pagina 30) denuncia la violazione degli artt. 1453 e 1669 c.c., 40-41 c.p. 111 Cost., 112, 116, 132 n. 4, 352 e 359 c.p.c., ovvero l’omessa motivazione e l’omesso esame di fatti decisivi, quanto al rigetto delle istanze istruttorie (in particolare, l’espletamento di una CTU), necessariamente rilevanti una volta ritenuta non prescritta l’azione dell’attore, al fine di stabilire la riconducibilità dei difetti all’operato del YYYYY e dell’impresa Omissis.

Il terzo motivo del ricorso di YYYYY (pagine 30-31) denuncia degli artt. 1453, 1669, 1176, 2226 e ss. c.c., 111 Cost., 112, 116, 132 n. 4, 352 e 359 c.p.c., avendo la Corte d’appello affermato extra petitum la autonoma responsabilità contrattuale del YYYYY, essendo oggetto di causa soltanto la responsabilità del YYYYY come progettista ex art. 1669 c.c. in solido con l’appaltatore.

Il primo motivo del ricorso di DDDDD denuncia la “nullità della sentenza con riferimento alla mancata valutazione di una prova documentale offerta” ed attiene alle risultanze del verbale di sopralluogo del 17 novembre 2011, firmato anche dall’amministratore del Condominio. In tale documento, da cui si dovrebbe desumere il riconoscimento dei difetti delle opere da parte dell’appaltatore, emerge, piuttosto, il rilievo di numerose “criticità ed anomalie” sul manto di copertura del fabbricato (descritte a pagina 7 di ricorso) dovute all’intervento di altre imprese e non esistenti all’epoca della realizzazione (“circa otto anni or sono) da parte del Omissis. La documentazione richiamata (estratto dell’archivio edilizio del Comune di Torino) comproverebbe poi la realizzazione di opere da parte di terzi sulla copertura condominiale dopo la conclusione dei lavori appaltati alla impresa Omissis.

Il secondo motivo del ricorso di DDDDD denuncia la “nullità della sentenza con riferimento alla “mancata ammissione di determinati mezzi istruttori”, ed in particolare la CTU e l’esibizione ex art. 210 c.p.c. della documentazione attestante gli interventi edilizi eseguiti sulla copertura dell’edificio condominiale dopo la conclusione dei lavori appaltati alla impresa Omissis.

2. Sono superabili le eccezioni mosse dal controricorrente in ordine all’ammissibilità del ricorso YYYYY, giacché l’accertamento dell’osservanza di quanto prescritto dall’art. 366, comma 1, nn. 4) e 6), c.p.c. (nella formulazione applicabile ratione temporis) deve necessariamente compiersi con riferimento a ciascun singolo motivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché l’analitica indicazione dei documenti sui quali ognuno si fondi, il che esclude che il ricorso possa essere dichiarato per intero inammissibile, ove tale situazione sia propria solo di uno o di alcuno dei motivi proposti (cfr. Cass. Sez. Unite, n. 16887 del 2013).

3. Vanno esaminati in via prioritaria e congiuntamente, perché connessi, il primo ed il secondo motivo del ricorso di YYYYY, nonché il primo ed il secondo motivo del ricorso di DDDDD. Tali censure si rivelano fondate nei sensi di seguito precisati.

4. La Corte d’appello di Torino, riformando la sentenza di primo grado che aveva dichiarato prescritta l’azione avanzata ai sensi dell’art. 1669 c.c., dopo aver deciso che “[l]e istanze istruttorie avanzate dagli appellati appaiono irrilevanti e superflue attese le risultanze documentali in atti”, negli ultimi tre righi di pagina 6 e nei primi cinque righi di pagina 7 della sentenza impugnata ha affermato che “il riconoscimento dei difetti evidenziati nella lettera del novembre 2011 sottoscritta sia dal Omissis che dal YYYYY è stato negato, ma è lo stesso comportamento posto in atto dai predetti che conferma la circostanza. È pacifico che il primo ebbe ad impegnarsi e ad eseguire i lavori di ripristino interessanti il tetto, ed in particolare la guaina, a nulla rilevando la circostanza che siano stati eseguiti tutti gli interventi individuati dal consulente d’ufficio nella relazione dell’ATP. È indubbio che proprio a seguito dell’evidenza di infiltrazioni, vennero eseguiti interventi sul tetto al precipuo scopo di eliminare gli sgocciolamenti”.

Il primo motivo del ricorso di DDDDD deduce, tuttavia, ciò che risultava dal verbale di sopralluogo del 17 novembre 2011, ove era controverso fra le parti quali riparazioni a farsi fossero riferibili ai difetti dell’appalto Omissis e quali invece da imputare all’intervento di terzi.

Il controricorso del Condominio al ricorso DDDDD richiama nelle pagine 15 e 16 altri quattro documenti che riferivano dell’impegno del Omissis a realizzare una “guaina sotto colmo”, ovvero “i lavori necessari per eliminare le perdite segnalate dall’amministrazione”. Anche la memoria ex art. 378 c.p.c. presentata dal controricorrente fa rinvio a questi documenti.

5. Ora, è noto che, secondo la giurisprudenza, i principi che regolano la responsabilità dell’appaltatore ex art. 1667 c.c. per le difformità ed i vizi dell’opera sono applicabili anche nell’ipotesi di responsabilità per la rovina ed i gravi difetti dell’edificio, prevista dall’art. 1669 c.c., la quale, peraltro, ha natura extracontrattuale e quindi coinvolge, a titolo di concorso con l’appaltatore, tutti quei soggetti che, prestando a vario titolo la loro opera nella realizzazione dell’opera, abbiano contribuito, per colpa professionale (quale, ad esempio, il progettista e/o il direttore dei lavori), alla determinazione dell’evento dannoso. Pertanto, il riconoscimento di tali difetti e l’impegno del costruttore di provvedere alla loro eliminazione – che non richiedono forme determinate e possono, quindi, risultare anche da fatti concludenti desumibili dalle stesse riparazioni eseguite sull’opera realizzata – concretano elementi idonei ad ingenerare un nuovo rapporto di garanzia che, pur restando circoscritto ai difetti che si manifestino in dieci anni dall’originario compimento dell’opera, si affianca a quello originario e che, conseguentemente, da un lato impedisce il decorso della prescrizione dell’azione di responsabilità, stabilita in un anno dalla denuncia, in base al secondo comma del medesimo art. 1669, e, dall’altro lato lascia impregiudicata, qualora il difetto – nonostante le riparazioni apportate – riemerga prima che siano decorsi i dieci anni a cui, in applicazione di detta norma, deve restare commisurata la responsabilità del costruttore, la possibilità di fare valere ulteriormente la garanzia ivi prevista. L’impegno assunto dall’appaltatore di eliminare i vizi e i difetti dell’opera realizzata, implicando il riconoscimento della loro esistenza, determina, dunque, il sorgere di una nuova obbligazione svincolata dai termini di prescrizione di cui all’art. 1669 c.c. e soggetta alla ordinaria prescrizione decennale (Cass. Sez. 2, n. 19343 del 2022; Sez. 2, n. 62 del 2018; Sez. 2, n. 17874 del 2013; Sez. 2, n. 20853 del 2009; Sez. 2, n. 8026 del 2004; Sez. 2, n. 4936 del 1981).

Perché l’appaltatore, nonché chi sia con lui chiamato in concorso a titolo di responsabilità ex art. 1669 c.c. per colpa professionale, come nella specie il progettista e direttore dei lavori, possano dirsi tenuti a tale nuova ed autonoma obbligazione di eliminare i vizi delle opere eseguite, soggetta a prescrizione decennale decorrente dal momento della sua assunzione, non basta, tuttavia, individuare la dichiarazione unilaterale di ricognizione dei vizi e di impegno ad eliminarli (dalla quale discende, piuttosto, l’effetto di cui all’art. 2944 c.c.), ma occorre che la stessa, affiancandosi alla garanzia originaria, pur senza  estinguerla, operando alle condizioni date e non ancora compiutamente definite, rechi il riconoscimento dell’obbligo di esecuzione dei lavori in concreto necessari per l’esecuzione della costruzione a regola d’arte, che avrebbero impedito l’insorgenza dei difetti, e confluisca in un accordo definitivo con il committente danneggiato, previa accettazione di tutte le relative modalità contrattuali, immediatamente inerenti alle opere convenute come oggetto dell’appalto ed ai soli difetti costruttivi contestati dal committente e imputabili a deficienze dell’appaltatore, non potendosi estendere ad ogni problematica che sia sorta successivamente all’esecuzione dell’appalto (Cass. Sez. 2, n. 14815 del 2018; Sez. 3, n. 6670 del 2009; Sez. 2, n. 15283 del 2005; Sez. 2, n. 11272 del 1995; Sez. 1, n. 7216 del 1995).

6. La sentenza della Corte d’appello di Torino, essendosi limitata a ravvisare “il riconoscimento dei difetti evidenziati nella lettera del 3 novembre 2011 sottoscritta sia dal Omissis che dal YYYYY”, dando per “pacifico” che l’appaltatore “ebbe ad impegnarsi e ad eseguire i lavori di ripristino interessanti il tetto, ed in particolare la guaina”, “al precipuo scopo di eliminare gli sgocciolamenti”, non ha accertato la effettiva costituzione di una nuova obbligazione, da assoggettare alla prescrizione decennale, previa verifica della conclusione di un accordo determinativo dei difetti costruttivi contestati dal Condominio committente e imputabili all’appaltatore ed al progettista e direttore dei lavori, in quanto immediatamente inerenti alle opere convenute come oggetto dell’appalto inter partes.

La sentenza impugnata, avendo altresì rigettato le deduzioni istruttorie degli appellati “attese le risultanze documentali in atti”, il cui esame si è poi limitato al richiamo operato alla “lettera del 3 novembre 2011”, manca di motivazione, giacché non contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ovvero l’iter logico giuridico seguito dai giudici di appello.

7. L’accoglimento in questi termini del primo e del secondo motivo del ricorso di YYYYY, nonché di entrambi i motivi del ricorso di DDDDD, comporta l’assorbimento del terzo motivo del ricorso di YYYYY, privando di immediata rilevanza decisoria la questione attinente alla ravvisata concorrente responsabilità contrattuale del medesimo YYYYY.

8. Conseguono: l’accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso di YYYYY e del ricorso di DDDDD; l’assorbimento del terzo motivo del ricorso di YYYYY; la cassazione della sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte, con rinvio dalla causa alla Corte d’appello di Torino, che procederà a nuovo esame della causa uniformandosi agli enunciati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo del ricorso di YYYYY e il ricorso di DDDDD, dichiara assorbito il terzo motivo del ricorso di YYYYY, cassa la sentenza impugnata nei limiti delle censure accolte e rinvia la causa alla Corte d’appello di Torino, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 16 maggio 2023.