Molto spesso condomini ed amministratori si chiedono cosa possa accadere in caso di annullamento di una delibera assembleare, da quanto si producono gli effetti e che impatto abbia l’annullamento sui contratti sottoscritti nelle more della causa per l’annullamento delle delibere.
La questione che potrebbe, a prima vista, sembrare complicata richiede solo alcune precisazioni e specificazioni.
Circa gli effetti dell’annullamento è illuminante la (CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 2127/2021 DEL 29 GENNAIO 2021) che ha avuto modo di precisare che va considerato, del resto, come pure la pronunzia di annullamento di una delibera assembleare riveste unicamente un effetto caducatorio, e non anche un effetto costitutivo per l’assemblea o per l’amministratore. In tal senso, può dirsi che l’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido. Un’efficacia più intensa può essere riconosciuta soltanto al giudicato di invalidità caduto su una deliberazione avente contenuto negativo, che abbia, cioè, respinto proposte o richieste (parimenti impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.: Cass. Sez. 2, 14/01/ 1999, n. 313), dovendo da esso discendere un obbligo di assumere la decisione illegittimamente rigettata. Pertanto, la sentenza di annullamento resa ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha effetto nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. L’ampliamento dell’efficacia del giudicato a tutti i componenti dell’organizzazione condominiale è coerente col disposto del primo comma dell’art. 1137 c.c., per cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per l’impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari. Viceversa, si spiega in giurisprudenza come l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento condominiale, non determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall’art. 34 c.p.c., nemmeno il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti (Cass. Sez. 2, 29/11/2017, n. 28620; Cass. Sez. 2, 11/05/2012, n. 7405).
E’ evidente come gli ermellini abbiano differenziato, in riferimento agli effetti, le delibere con contenuto positivo da quelle a contenuto negativo diniego (cioè che abbiano respinto proposte o richieste).
In caso di annullamento di una delibera assembleare gli effetti, nei rapporti interni tra i condomini, si producono da quando è stata assunta la delibera. Tecnicamente si suol dire che la mancanza di effetti della delibera annullata si producono ex tunc (cioè dall’assunzione della delibera stessa).
Invece, per quel che concerne i rapporti con i terzi, in caso di annullamento di una delibera assembleare per gli effetti nei rapporti con i terzi che abbiano stipulato un contratto con il condominio in forza della delibera che è stata annullata dall’autorità giudiziaria nel silenzio della legge sul punto, posto che la giurisprudenza ha ribadito, a più riprese, che al diritto condominiale si applica, in via analogica, il diritto societario, troverebbe applicazione l’art. 2377 c.c. che prevede al comma 7 che “L’annullamento della deliberazione ha effetto rispetto a tutti i soci ed obbliga gli amministratori, il consiglio di sorveglianza e il consiglio di gestione a prendere i conseguenti provvedimenti sotto la propria responsabilità. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della deliberazione”.
Ci si è anche chiesti se in caso di annullamento di una delibera assembleare i condomini che hanno votato a favore assumo direttamente gli obblighi a titolo personale. Sul punto troviamo la risposta in una sentenza della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, Sent., n. 1561/1976 del 3 maggio 1976) che ha avuto modo di precisare che “ Cosicchè ove la delibera assembleare venga annullata, per mancata formazione delle tabelle millesimali e conseguente impossibilità di verificare i “quorum” richiesti per la regolare costituzione dell’assemblea e le prescritte maggioranze occorrenti per la valida approvazione della delibera, la manifestazione di voto che fu, a suo tempo, espressa dai condomini che concorsero alla sua approvazione – ove da essa non risulti che siano stati assunti impegni a titolo personale, da parte dei singoli condomini che parteciparono alla relativa assemblea, verso l’esterno del condominio, indipendentemente dall’esistenza e validità di una delibera riferibile e vincolante, per i suoi effetti, a tutti i condomini, secondo le regole e i limiti stabiliti dalle norme vigenti in materia – la delibera annullata non può continuare a produrre i suoi effetti obbligatori a carico dei soli condomini che ne deliberarono la approvazione, singolarmente considerati, per il semplice fatto di avere partecipato alla relativa assemblea.
