Molto spesso condomini ed amministratori si chiedono cosa possa accadere in caso di annullamento di una delibera assembleare, da quanto si producono gli effetti e che impatto abbia l’annullamento sui contratti sottoscritti nelle more della causa per l’annullamento delle delibere.

La questione che potrebbe, a prima vista, sembrare complicata richiede solo alcune precisazioni e specificazioni.

Circa gli effetti dell’annullamento è illuminante la (CASSAZIONE CIVILE SENTENZA N. 2127/2021 DEL 29 GENNAIO 2021) che ha avuto modo di precisare che va considerato, del resto, come pure la pronunzia di annullamento di una delibera assembleare riveste unicamente un effetto caducatorio, e non anche un effetto costitutivo per l’assemblea o per l’amministratore. In tal senso, può dirsi che l’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido. Un’efficacia più intensa può essere riconosciuta soltanto al giudicato di invalidità caduto su una deliberazione avente contenuto negativo, che abbia, cioè, respinto proposte o richieste (parimenti impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.: Cass. Sez. 2, 14/01/ 1999, n. 313), dovendo da esso discendere un obbligo di assumere la decisione illegittimamente rigettata. Pertanto, la sentenza di annullamento resa ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha effetto nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. L’ampliamento dell’efficacia del giudicato a tutti i componenti dell’organizzazione condominiale è coerente col disposto del primo comma dell’art. 1137 c.c., per cui le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, essendo inconcepibile che la delibera annullata giudizialmente venga rimossa per l’impugnante e rimanga invece vincolante per gli altri comproprietari. Viceversa, si spiega in giurisprudenza come l’annullamento, con sentenza passata in giudicato, di una deliberazione dell’assemblea, impugnata da un condomino per violazione di una norma del regolamento condominiale, non determina, al di fuori dei casi e dei modi previsti dall’art. 34 c.p.c., nemmeno il giudicato sulla validità della stessa disposizione regolamentare, la cui conformità, o meno, a norme imperative di legge può essere oggetto di un successivo giudizio tra le medesime parti (Cass. Sez. 2, 29/11/2017, n. 28620; Cass. Sez. 2, 11/05/2012, n. 7405).

E’ evidente come gli ermellini abbiano differenziato, in riferimento agli effetti, le delibere con contenuto positivo da quelle a contenuto negativo diniego (cioè che abbiano respinto proposte o richieste).
In caso di annullamento di una delibera assembleare gli effetti, nei rapporti interni tra i condomini, si producono da quando è stata assunta la delibera. Tecnicamente si suol dire che la mancanza di effetti della delibera annullata si producono ex tunc (cioè dall’assunzione della delibera stessa).

Invece, per quel che concerne i rapporti con i terzi, in caso di annullamento di una delibera assembleare per gli effetti nei rapporti con i terzi che abbiano stipulato un contratto con il condominio in forza della delibera che è stata annullata dall’autorità giudiziaria nel silenzio della legge sul punto, posto che la giurisprudenza ha ribadito, a più riprese, che al diritto condominiale si applica, in via analogica, il diritto societario, troverebbe applicazione l’art. 2377 c.c. che prevede al comma 7 che “L’annullamento della deliberazione ha effetto rispetto a tutti i soci ed obbliga gli amministratori, il consiglio di sorveglianza e il consiglio di gestione a prendere i conseguenti provvedimenti sotto la propria responsabilità. In ogni caso sono salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in base ad atti compiuti in esecuzione della deliberazione”.

Ci si è anche chiesti se in caso di annullamento di una delibera assembleare i condomini che hanno votato a favore assumo direttamente gli obblighi a titolo personale. Sul punto troviamo la risposta in una sentenza della Suprema Corte (Cass. civ., Sez. II, Sent., n. 1561/1976 del 3 maggio 1976) che ha avuto modo di precisare che “ Cosicchè ove la delibera assembleare venga annullata, per mancata formazione delle tabelle millesimali e conseguente impossibilità di verificare i “quorum” richiesti per la regolare costituzione dell’assemblea e le prescritte maggioranze occorrenti per la valida approvazione della delibera, la manifestazione di voto che fu, a suo tempo, espressa dai condomini che concorsero alla sua approvazione – ove da essa non risulti che siano stati assunti impegni a titolo personale, da parte dei singoli condomini che parteciparono alla relativa assemblea, verso l’esterno del condominio, indipendentemente dall’esistenza e validità di una delibera riferibile e vincolante, per i suoi effetti, a tutti i condomini, secondo le regole e i limiti stabiliti dalle norme vigenti in materia – la delibera annullata non può continuare a produrre i suoi effetti obbligatori a carico dei soli condomini che ne deliberarono la approvazione, singolarmente considerati, per il semplice fatto di avere partecipato alla relativa assemblea.

L’art. 1669 c.c. indica che trova applicazione la predetta norma quando l’opera rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti.

La norma secondo la natura propria della formulazione delle norme di legge (che non possono che essere generali ed astratte) non è di molto aiuto nell’individuare una casistica dei gravi vizi, ma fortunatamente la copiosa giurisprudenza ha fornito un’ampia casistica di quelli che sono da considerarsi  gravi vizi che affliggono un’opera – e, quindi, rientranti nell’alveo dell’applicabilità dell’art. 1669 c.c. – e nello specifico:

• Fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l’armatura in ferro tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile (Tribunale Ascoli Piceno Sentenza n. 644 del 26 ottobre 2022) “…In particolare, ai fini della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromette re la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692)”. Ed ancora “….tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso in dirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell’opera (cfr. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), così come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l’armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile” (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116);
• Distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile (Tribunale Ascoli Piceno Sentenza n. 644 del 26 ottobre 2022) “…In particolare, ai fini della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromette re la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692)”. Ed ancora “….tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso in dirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell’opera (cfr. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), così come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l’armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile” (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116);
• Realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica  (Cassazione Civile Ordinanza n. 28859/2021 del 19 ottobre 2021) “Configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. s.u. 7756/2017; Cass. 20644/2013; Cass. 84/2013, n. 84; Cass. 20307/2011; Cass. 19868/2009)”;
• Condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento (Corte Appello Torino Sentenza n. 1111/2021 del 13 ottobre 2021) “Ricorda il Collegio come la previsione ex art. 1669 c.c. preveda una garanzia connessa alla presenza di “gravi difetti” costruttivi e che tale nozione, per effetto di una consolidata e condivisibile esegesi della stessa norma, non attenga solo ai vizi radicalmente inficianti le componenti strutturali dell’immobile e determinanti pericolo di rovina, ma anche a quelli che, incidendo gravemente e permanentemente sulla fruibilità abitativa, lo renderebbero, ove non eliminati, inidoneo ad assolvere la sua naturale destinazione. (Cass. 7.03.2011 n. 5388). Rientrano dunque in quest’ambito anche quelle alterazioni che, pur riguardando una parte dell’opera, incidono in modo globale sulla sua struttura e funzionalità e ne menomano sensibilmente il godimento (Cass. 4.11.2005 n. 21351; Cass. 9.09.2013 n. 20644); inoltre, tale compromissione può riguardare anche quegli elementi accessori o secondari che consentono l’impiego duraturo cui è destinato l’immobile (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento) incidendo in modo considerevole sul godimento dell’immobile (Cass. 6 giugno 2012 n. 9119);
• Accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata (Cassazione Civile Ordinanza n. 7875/2021 del 19 marzo 2021) “Il  Collegio intende dar seguito all’orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche alla stregua dell’art. 1130 c.c., n. 4, sussiste la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c., intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un’alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile, riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti (nella specie, l’accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata), vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2436; Cass. Sez. 2, 06/02/2009, n. 3040; Cass. Sez. 2, 25/03/1998, n. 3146; Cass. Sez. 2, 18/06/1996, n. 5613; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3366)”;
• È stata esclusa che la mancanza del massetto e della guaina sulla copertura dell’edificio costituissero vizi costruttivi gravi tali da incidere sulla struttura e funzionalità globale dell’immobile, menomandone il godimento in maniera apprezzabile. Il CTU aveva rilevato che il telo in guaina è finalizzato a limitare la necessità di interventi di riposizionamento del manto di copertura, ma non risulta indispensabile ai fini dell’ impermeabilizzazione del fabbricato, trattandosi di tetto a falda e sovrastante un solaio di soffittatura non praticabile (Tribunale di Treviso Sentenza n. 989/2019 del 7 maggio 2019);
• estese infiltrazioni e muffe su tutte le quote dei parametri murari interni (Tribunale di Cosenza sentenza n. 2325/2019 del 17 novembre 2019);
• (Tribunale di Latina Sentenza n. 2713/2019 del 11 novembre 2019: “Esemplificando, sono stati inquadrati nell’ambito della norma in oggetto i gravi difetti riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n. 2238/12); opere di pavimentazione e di impiantistica (n. 1608/00);  infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione… un ascensore panoramico esterno ad un edificio (n. 20307/11); l’inefficienza di un impianto idrico (n. 3752/ 07); l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica (n. 13106/95); l’impianto centralizzato di riscaldamento (nn. 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76); il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87); infiltrazioni di acque luride (n. 2070/78)… Nell’economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell’immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova”. In definitiva, la ratio della norma è così riassunta: “Ne è seguita, coerente nel suo impianto complessivo, l’interpretazione teleologica fornita dalla giurisprudenza, che è andata oltre l’originaria visione dell’art. 1669 c.c. come norma di protezione dell’incolumità pubblica, valorizzando la non meno avvertita esigenza che l’immobile possa essere goduto ed utilizzato in maniera conforme alla sua destinazione. Completano e confermano la validità di tale esito ermeneutico, l’irrazionalità (non conforme ad un’interpretazione costituzionalmente orientata) di un trattamento diverso tra fabbricazione iniziale e ristrutturazione edilizia, questa non diversamente da quella potendo essere foriera dei medesimi gravi pregiudizi; e la pertinente osservazione (v. la richiamata sentenza n. 22553/15) per cui costruire, nel suo significato corrente (oltre che etimologico) implica non l’edificare per la prima volta e dalle fondamenta, ma l’assemblare tra loro parti convenientemente disposte (cum struere, cioè ammassare insieme”. Posto il riconoscimento da parte di consolidata giurisprudenza della natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c. la sentenza specifica che “Ai limitati fini che qui rilevano può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell’art. 1669 c.c. dall’incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un’ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale”;
• Mancanza di isolamento acustico è stato considerato grave vizio costruttivo ex art. 1669 c.c. dal Tribunale di Ascoli Piceno (Sentenza n. 856/2018 del 17 settembre 2018);
• Vizi della pavimentazione manifestatisi e aggravatisi progressivamente in tutta l’abitazione (Tribunale di Salerno Sentenza n. 684/2017 del 9 febbraio 2017) Secondo  costante indirizzo giurisprudenziale di legittimità “configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture” (v. Cass. 16.02.2012 n. 2238; Cass. 08.05.2007, n. 10533; Cass. 09.12.2013, n. 27433). Orbene, va rigettata l’eccezione di decadenza e di prescrizione sollevata dal convenuto, ai sensi del citato art. 1669 c.c. Nel caso concreto, l’attrice ha adeguatamente dimostrato che la controparte, con riguardo ai vizi della pavimentazione manifestatisi e aggravatisi progressivamente in tutta l’abitazione (ad eccezione della camera da letto ove era stato già effettuato dagli acquirenti -alcuni anni addietro e, precisamente, nel 2001- un intervento di sostituzione del pavimento), assumeva spontaneamente, in favore dell’attrice medesima, una diversa e autonoma obbligazione avente ad oggetto l’impegno di eliminare i vizi e i difetti dell’opera realizzata”;
• Gravi vizi e malfunzionamenti degli infissi (Tribunale di Catania Sentenza n. 1310/2020 del 15 aprile 2020) “In via preliminare, va osservato che la società E.R. s.r.l. viene convenuta in giudizio, quale ditta costruttrice dell’edificio, in considerazione della quale segnatamente se ne chiede la condanna all’eliminazione dei vizi di costruzione, così facendosi valere una garanzia che integra, attesa la natura dei vizi in concreto dedotti tali da incidere in misura rilevante e permanente su elementi essenziali all’abitabilità dell’immobile, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità (tra le tante v. Cass. nn. 3752/07, 8140/04, 7537/07, 13106/95) la responsabilità di natura extracontrattuale di cui all’art.1669 c.c., facente carico non soltanto (come quella di cui all’art.1667 c.c.) sull’appaltatore, ma anche sul venditore dell’immobile, ove lo stesso ne sia stato anche costruttore (cfr. Cass. Civ., 08.11.2010, n.22656. Cass. nn. 7634/06, 3406/06, 21351/05, 567/05). Infatti, deve rilevarsi che, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, in tema di contratto d’appalto, sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (cfr., Cass. Civ., 7756/2017). Nella specie, in sede di A.T.P. si è accertato che le anomalie riscontrate hanno causato la presenza di infiltrazioni di acqua piovana, di infiltrazione della luce esterna, nonché l’impedimento nella regolare chiusura di ante e serrature, determinando un pregiudizio nel godimento dell’immobile utilizzato per scopi abitativi”;
• Immissioni illecite derivanti dalla canna fumaria e  doglianze riguardanti l’isolamento acustico dell’abitazione (Cassazione Civile Sentenza n. 24763/2015 del 4 dicembre 2015) “Secondo la costante giurisprudenza, tali gravi difetti sono anche le carenze costruttive dell’edificio, inteso, altresì, come singola unità abitativa, che ne pregiudichino o menomino in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità, pur se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera stessa (Cass., Sez. 2, n. 8140 del 28 aprile 2004, Rv. 572418)”);
• Lesioni e fessurazioni dei pavimenti dovuti ad anomalia di posa del sottofondo (Cassazione Civile Sentenza  n. 10857/2008 del 29 aprile 2008) “Nel caso in esame la motivazione della sentenza impugnata risulta incoerente con i principi affermati e segnata da insufficienze e contraddittorietà. Il giudice di merito nella parte espositiva (pag. 9 e inizio pag. 10) ha riferito che i difetti verificati dal ctu consistono in lesioni e fessurazioni dei pavimenti dovuti ad anomalia di posa del sottofondo, che, ritirandosi, ha indotto sollecitazioni tali da danneggiare le piastrelle. Ha aggiunto che è sorta la necessità di demolizione dei pavimenti e dei sottofondi, tranne che nei punti in cui la modestia delle lesioni consente la semplice sostituzione della pavimentazione. Ciò posto, ha subito proclamato che tali difetti non assurgono alla nozione di gravità, ma, invece di spiegare tale affermazione, ha avviato la lunga cronaca di precedenti di cui si è detto. Nella parte finale della motivazione ha rapidamente ripreso la valutazione della gravità delle lesioni, riducendole a mere fessurazioni che non impediscono la fruizione dei pavimenti e che rilevano solo dal punto di vista estetico, senza incidere “sulla abitabilità e salubrità delle porzioni immobiliari”);
• Difetto di costruzione dell’impianto idrico (Cassazione Civile Sentenza n. 3752/2007 del 19 febbraio 2007) “Ben vero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 c.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che ne pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, e lo stesso principio ha trovato applicazione anche in ipotesi specifiche, assimilabili al difetto di costruzione dell’impianto idrico, come l’inefficienza della canna fumaria e dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 26.6.1992 n. 7924; Cass. 10.3.01 n. 3002);
• Inefficienza dell’impianto centralizzato (Cassazione Civile Sentenza n. 3752/2007 del 19 febbraio 2007) “Ben vero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 c.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che ne pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, e lo stesso principio ha trovato applicazione anche in ipotesi specifiche, assimilabili al difetto di costruzione dell’impianto idrico, come l’inefficienza della canna fumaria e dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 26.6.1992 n. 7924; Cass. 10.3.01 n. 3002);
• Inefficienza della canna fumaria (Cassazione Civile Sentenza n. 3752/2007 del 19 febbraio 2007) “Ben vero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 c.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che ne pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, e lo stesso principio ha trovato applicazione anche in ipotesi specifiche, assimilabili al difetto di costruzione dell’impianto idrico, come l’inefficienza della canna fumaria e dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 26.6.1992 n. 7924; Cass. 10.3.01 n. 3002);
• Carenza di impermeabilizzazione (Cassazione Sentenza 117/2002 8 gennaio 2002 del: “Tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell’appaltatore la garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. rientrano, come ritenuto dalla sentenza impugnata, le infiltrazioni di acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento (v. Cass., 2 marzo 1998 n. 2260)”;
• Infiltrazioni d’acqua determinate da difetto costruttivo che interessa tetti o lastrici solari, (Cassazione Civile Sentenza n. 4692/1999 del 12 maggio 1999): “É qui sufficiente osservare che, tipologicamente, il difetto costruttivo che interessa i tetti o i lastrici solari e determina infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti è stato reiterate  volte considerato un difetto grave (Cass. 26 aprile 1983 n. 2858; 28 febbraio 1984 n. 1427; 24 agosto 1991 n. 9082; 11 dicembre 1992 n.13112)”;
• Infiltrazioni di acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione (Cassazione Civile Sentenza  n. 2260/1998 del 2 febbraio 1998): “La doglianza è infondata in quanto questa S.C. ha avuto più volte occasione di affermare che rientrano nel campo di applicazione dell’art. 1669c.c. art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili cod. civ. le infiltrazioni di acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione (cfr., sul punto: sent. 21 dicembre 1992 n. 13112; 24 agosto 1991 n. 9082; 8 aprile 1986 n. 2431)”;
• I danni possono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, difetti di rifiniture etc., che diminuiscono sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari (Cassazione Civile Sentenza n. 2977/1998 del 20 marzo 1998):  “Per nozione di comune esperienza, l’esistenza di gravi danni alla struttura dell’edificio non coincide necessariamente con il pericolo di crollo immediato. I danni possono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, difetti di rifiniture etc., che diminuiscono sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari, dai quali tuttavia non deriva necessariamente il pericolo di crollo”;
• Umidità riscontrata negli appartamenti, nociva sia alle persone che agli arredi e agli indumenti,  (Cassazione Civile Sentenza n.  3146/1998 del 25 marzo 1998) “ I “gravi difetti” dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. sono non soltanto quelli che incidono sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che riducono in misura apprezzabile l’utilità dell’immobile alterandone il normale godimento. In conseguenza di tale principio, che ha trovato ripetute affermazioni nella giurisprudenza di questa corte (Cass., n. 5002 del 1994; n. 2123 del 1993; n. 5147 del 1987; n. 5252 del 1986; n. 1427 del 1984; n. 3971 del 1981), deve ritenersi corretta la decisione adottata dalla corte di merito, che ha appunto considerato grave difetto ai sensi dell’art. 1669 c.c. “l’umidità riscontrata negli appartamenti, nociva sia alle persone che agli arredi e agli indumenti”, osservando, sulla scorta della CTU, che l’inconveniente non si sarebbe verificato “se fosse stata adottata una coibentazione termica per ogni parte del fabbricato”, così come imponevano le regole dell’arte”;
• Inadeguatezze della rete fognaria (Cassazione Civile Sentenza n. 2775/1997 del 28 marzo 1997) “Ugualmente questa S.C. si è ripetutamente espressa in senso contrario alla tesi del ricorrente secondo la quale le inadeguatezze della rete fognaria non rientrerebbero nei gravi difetti di cui all’art. 1669 cod. civ. (cfr. sent. 21 aprile 1990 n. 3339; 12 giugno 1987 n. 5147; 25 febbraio 1979 n. 538)”;
• Infiltrazioni d’acqua  (Cassazione Civile Sentenza  n. 2775/1997 del 28 marzo 1997) “La inquadrabilità delle infiltrazioni di acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione o della copertura del lastrico solare nei gravi difetti di cui all’art. 1669 cod. civ. è stata ripetutamente affermata da questa S.C. (cfr. sent.: 11 dicembre 1992 n. 13112; 24 agosto 1991 n. 9082; 8 aprile 1986 n. 2431)”;
• Continuo scivolamento del tetto nel suo complesso (Cassazione Civile Sentenza  n. 2775/1997 del 28 marzo 1997) “’insufficiente numero delle tegole, va rilevato che nella specie vi era stato un continuo scivolamento del tetto nel suo complesso, con pericolo di caduta di tegole e non un semplice spostamento, che si potrebbe definire fisiologico, di singole tegole. Su tali premesse non sembra censurabile la conclusione dei giudici di merito, i quali hanno ricondotto tale scivolamento nei gravi difetti di cui all’art. 1669c.c. art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili cod. civ”;
• Difetti che hanno gravemente compromesso la vivibilità e la godibilità degli alloggi; difetti costituiti da rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore (Corte Appello Perugia 5 novembre 1996);
• Distacco dell’intonaco che interessa la vastità delle superfici (Cassazione Civile Sentenza n. 10624/1996 del 29 novembre 1996)  “La Corte di merito ha appunto accertato che, nel caso concreto, il distacco dell’intonaco, pur non interessando le strutture portanti dell’edificio, alterava, per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell’immobile e la sua funzione economica, così puntualmente individuando uno dei presupposti dai quali l’art. 1669 cod. civ. fa dipendere la responsabilità del costruttore, con un accertamento di fatto che non è censurabile in questa sede sotto il profilo di merito e che è inutilmente criticato dalla ricorrente sotto il profilo della congruità della motivazione che lo sorregge dato che il concreto pericolo per l’incolumità delle persone non è affatto un presupposto necessario della responsabilità del costruttore prevista dall’art. 1669 c.c.”;
• Difetti delle fosse biologiche con fuoriuscita di liquami (Cassazione Civile Sentenza  n. 13106/1995 del 27 dicembre 1995) “In ossequio a tali principi, la Corte di merito correttamente ha compreso i difetti delle fosse biologiche, dalle quali sono fuoriusciti i liquami che hanno invaso i locali interrati dell’edificio condominiale, nel novero dei gravi difetti previsti per la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., escludendo conseguentemente nella fattispecie l’applicazione delle disposizioni contenute nell’art. 1667 c.c. (conforme, ed in termini per la fuoriuscita di liquami, Cass. 21 aprile 1990, n. 3339)”;
• Difetti dell’impianto centralizzato di gas liquido di gravità (Cassazione Civile Sentenza  n. 5002/1994 del 21 maggio 1994) “la responsabilità per rovina o gravi difetti di edifici, sancita dall’art. 1669 c.c. per finalità di ordine generale, ha natura extracontrattuale e opera non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche – come appunto nel caso di specie – a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente (v. Cass. 24.02.1986 n. 1114, Cass. 5.04.1990 n. 2805, Cass. 19.10.1992 n. 11450); ai fini della configurabilità della responsabilità medesima vanno ritenuti gravi difetti dell’edificio – in conformità a consolidato orientamento di questa Corte (v. Cass. 27.04.1981 n. 2523, Cass. 27.05.1981 n. 3482, Cass. 24.10.1983 n. 6229) – non solo quelli costruttivi che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva apprezzabile danno alla funzione economica o sensibile menomazione del normale godimento dell’edificio stesso. Proprio in applicazione di tali criteri si è ritenuto costituiscano gravi difetti, dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., quelli incidenti, come nella fattispecie, sull’impianto centralizzato di riscaldamento, conseguendone grave limitazione del normale godimento delle abitazioni (v. Cass. 7.05.1984 n. 2763, Cass. 27.08.1986 n. 5252, Cass. 26.06.1992 n. 7924)”;
• Gravi difetti sull’impianto centralizzato di riscaldamento (Cassazione Civile Sentenza  n. 5002/1994 del 21 maggio 1994) “la responsabilità per rovina o gravi difetti di edifici, sancita dall’art. 1669 c.c. per finalità di ordine generale, ha natura extracontrattuale e opera non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche – come appunto nel caso di specie – a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente (v. Cass. 24.02.1986 n. 1114, Cass. 5.04.1990 n. 2805, Cass. 19.10.1992 n. 11450); ai fini della configurabilità della responsabilità medesima vanno ritenuti gravi difetti dell’edificio – in conformità a consolidato orientamento di questa Corte (v. Cass. 27.04.1981 n. 2523, Cass. 27.05.1981 n. 3482, Cass. 24.10.1983 n. 6229) – non solo quelli costruttivi che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva apprezzabile danno alla funzione economica o sensibile menomazione del normale godimento dell’edificio stesso. Proprio in applicazione di tali criteri si è ritenuto costituiscano gravi difetti, dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., quelli incidenti, come nella fattispecie, sull’impianto centralizzato di riscaldamento, conseguendone grave limitazione del normale godimento delle abitazioni (v. Cass. 7.05.1984 n. 2763, Cass. 27.08.1986 n. 5252, Cass. 26.06.1992 n. 7924)”;
• Infiltrazioni d’acqua e di umidità non esigue (Cassazione Civile Sentenza  n. 13112/ 1992 del 11 dicembre 1192) “i gravi difetti dell’edificio, o di altro immobile, che possono dar luogo a responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell’acquirente ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. sono ravvisabili, oltre che nell’ipotesi di rovina e di evidente pericolo di rovina, anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudicano in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato e non può dubitarsi che fra i gravi difetti, rilevanti sotto il profilo considerato, debbano essere fatti rientrare anche quelli inerenti alla realizzazione della copertura di un fabbricato – terrazza o tetto – che determinino non esigue e non contenute infiltrazioni d’acqua e di umidità negli alloggi sottostanti (cfr., in proposito, Cass., Sez. II civ., sent. n. 2431 dell’8 aprile 1986)”;
• Inefficienza dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cassazione Civile Sentenza  n. 7924/1992 del 26 giugno 1992) “ Secondo l’orientamento ormai costante di questa Corte Suprema, i vizi del bene oggetto del rapporto di appalto, allorché si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate, per la loro natura, a lunga durata, non sono limitati a quelli che determinano rovina totale o parziale ovvero pericolo di rovina, ma debbono essere estesi a quelli che comunque provocano una grave limitazione del normale godimento del bene. E tale effetto indubbiamente deriva dall’inefficienza dell’impianto centralizzato di riscaldamento, che rende l’immobile privo di tale servizio e quindi pressoché inutilizzabile – specie tenuto conto dell’uso cui è destinato – per molti mesi all’anno. In ordine, poi, alla prova fornita dalla parte attrice, va rilevato da un punto di vista generale che, quando la venditrice dell’immobile affetto dai gravi vizi è, come nella specie avviene, anche costruttrice del fabbricato, la prova predetta si esaurisce nella dimostrazione dell’esistenza del vizio stesso (nella specie l’inefficienza dell’impianto di riscaldamento), incombendo eventualmente sul convenuto la prova che il difetto deriva da cause a lui non imputabili. Nella specie, poi, il giudice del merito ha accertato attraverso la consulenza tecnica preventiva che l’inefficienza dell’impianto è derivata dal cedimento dei tubi e, quindi, dalla pessima qualità del materiale impiegato;
• Inadeguatezza recettiva e l’errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, causa di fuoriuscita dei liquami (Cassazione Civile Sentenza n. 3339/1990 del 21 aprile 1990);
• Collegamento diretto degli scarichi delle acque bianche e delle caditoie pluviali alla condotta fognaria; collegamento comportante la fuoriuscita di miasmi espandentisi nell’aria, e persino negli appartamenti, per effetto della mancanza di idonee vasche di depurazione. “Il giudice di appello ha ritenuto, basandosi su quanto emerge dalla consulenza tecnica assunta nel corso del giudizio di merito, che le deficienze lamentate riguardo al fabbricato siano consistite nel collegamento diretto degli scarichi delle acque bianche e delle caditoie pluviali alla condotta fognaria; collegamento comportante la fuoriuscita di miasmi espandentisi nell’aria, e persino negli appartamenti, per effetto della mancanza di idonee vasche di depurazione. Tale deficienza ha comportato la trasformazione di pozzetti d’ispezione in posti di sedimentazione, con accumulo di materia fecale preesistente. Infine uno degli scarichi è stato incongruamente collegato ad un pozzo assorbente inidoneo. Tali vizi, da imputare all’esecuzione dei lavori e allo scadente materiale impiegato, hanno comportato il diniego della licenza di abitabilità. Infine è stato stabilito che gli interessati hanno acquistato la piena consapevolezza dell’entità e delle conseguenze dei gravi inconvenienti suddetti il 6 luglio 1977, data della perizia stragiudiziale redatta, per loro incarico, dall’ing. Omissis. La Corte rileva che alla stregua degli insindacabili accertamenti che precedono, i giudici d’appello hanno correttamente ritenuto la tempestività dell’azione promossa dai Omissis. Va invero considerato, innanzi tutto, che i gravi difetti dell’edificio, ai fini e per gli effetti di cui all’art. 1669 c.c., sono determinati non solo da quei difetti di costruzione incidenti in modo apprezzabile sugli elementi strutturali dell’opera ovvero su quelli necessari perché questa possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, ma anche da quei vizi che determinano una notevole menomazione della possibilità di normale godimento del bene. Ora la corte partenopea, ispirandosi a tale corretto principio, ha giudicato, con apprezzamento che sfugge al sindacato di legittimità, che i difetti menzionati siano catalogabili in quest’ultima categoria”. (Cassazione Civile Sentenza n. 5147/1987 del 12 giugno 1987); 
• Crollo e disfacimento del rivestimento esterno dell’edificio. “Si è costantemente ritenuto (per tutte, Cass. 3002-81, 3971-81, 4369-82 per ipotesi di specie; 6229-83) che, ai fini della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 cc. costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e funzionalità dell’opera, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscano che questa fornisca l’utilità cui è destinata, come la caduta dell’intonaco e del rivestimento dei muri perimetrali. Si è del pari ritenuto che, ai fini della responsabilità di cui sopra si deve parificare all’appaltatore il venditore – o qualsiasi altro soggetto – che abbia costruito l’immobile con propri mezzi e direttamente, e quindi assumendosi la responsabilità dell’opera, non essendo quindi necessario che si tratti di un costruttore professionale (v. Cass. 2452-70, 275-65, 5861-81). Per costante giurisprudenza di questa Corte, la responsabilità ex art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale, sancita da ragioni di pubblica incolumità e trascendente i rapporti negoziali (275-65, 2907-66, 2452-770, 5861-81); ed è legittimato, nel condominio, a farlo valere anche l’amministratore in relazione ai beni comuni e per la natura di essa (2954-83, 6370-79, 2907-66). La Corte del merito qualificò correttamente l’azione, riguardo alla pretesa spiegata ed alle cause di essa (crollo e disfacimento del rivestimento esterno dell’edificio); e non è contestato che la persona che aveva proposto la domanda fosse l’amministratore del Condominio, né che lo Omissis ne fosse il costruttore venditore”. (Cassazione Civile Sentenza n. 6585/1986 del 11 novembre 1986);
• Gravi difetti costruttivi della canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento, sulla base del rilievo che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell’immobile di cui l’impianto è parte integrante. “Poiché i vizi di costruzione che incidono in misura grave sugli elementi della opera possono riguardare sia la struttura che la funzionalità della stessa in rapporto al godimento normale cui essa è destinata, devesi rilevare che i giudici di appello, mentre hanno correttamente escluso la gravità del vizio di sollevamento del pavimento del pianerottolo del settimo piano chiarendo che il sottofondo dello stesso era perfetto, sicché la occorrente riparazione si rivelava di ordine meramente estetico e di entità di ben scarso rilievo al pari delle riparazioni occorrenti ai discendenti dei pluviali di copertura, le cui alterazioni non avevano determinato infiltrazioni di acqua negli appartamenti, ma soltanto una macchia di umidità nel parametro di cortina esterna tra i piani quinto, sesto e settimo, invece per quanto attinente la canna fumaria hanno in definitiva addotto a fondamento della valutazione di non gravità del vizio ragioni contrarie a diritto escludendo, per un verso, ogni pregiudizio alla funzionalità dell’impianto termico, come se la canna fumaria non ne costituisse parte integrante, e, per altro verso, affermando che la natura del materiale di composizione potesse essere di facile usurabilità e non invece destinato a lunga durata secondo la funzione del manufatto, sicché il vizio non potesse rientrare nella più ampia garanzia della norma di cui all’art. 1669 c.c. La Corte intende sul punto confermare il precedente specifico costituito dalla sentenza 7 maggio 1984 n. 2763, nella quale, in applicazione del principio che i gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c. non sono solo quelli incidenti sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che alterano in modo apprezzabile il normale godimento dell’immobile o impediscono che questo fornisca le utilità cui è destinato, ha ritenuto correttamente motivata la decisione del giudice del merito che ha ravvisato la responsabilità ex art. 1669 per i gravi difetti costruttivi della canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento, sulla base del rilievo che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell’immobile di cui l’impianto è parte integrante”. (Cassazione Civile Sentenza n. 5252/1986 del 27 agosto 1986);
• Infiltrazioni d’acqua piovana dal tetto dell’edificio e distacco di pezzi di intonaco che mettevano in pericolo l’incolumità dei passanti. “Inoltre è da tenere presente che la rovina o i gravi difetti contemplati dall’art. 1669 C.C sono soltanto quelli cagionati da vizio del suolo o da difetto di costruzione e non quelli derivanti dalla naturale usura dell’edificio, sicché appare chiaro che la citata norma non ha voluto stabilire una garanzia di durata (che dovrebbe prescindere dall’accertamento di una specifica causa del danno) ed ha inteso, invece, prolungare la responsabilità dell’appellatore oltre i termini previsti dagli artt. 1667-1968- nella considerazione che per gli edifici o per altri immobili destinati a lunga durata il pericolo di rovina o i gravi difetti possono manifestarsi dopo in lungo intervallo ed è pertanto opportuno, sia per la tutela contrattuale del committente, sia nell’interesse della pubblica incolumità, determinare un più ampio periodo di tempo entro il quale si presume, secondo lo “id quod plerumque accidit”, che i vizi essenziali dell’immobile, rimasti occulti al momento della costruzione, debbano comunque venire alla luce. Non può sussistere quindi, una responsabilità “pro quota”, limitata ad un determinato periodo di garanzia, perché la citata norma non contiene tale criterio riduttivo e nel sancire l’obbligo del risarcimento dei danni si riferisce indubbiamente la ripristino dell’immobile nelle sue normali condizioni statiche e funzionali previste dal contratto d’appalto. Pertanto nella specie, poiché i gravi difetti riscontrati nel tetto del condominio FAR dipendevano indubbiamente da scarsa resistenza del materiale di copertura posto in opera dall’Impresa Francesio, come questa stesa ha riconosciuto, e ricorreva, pertanto, il vizio di costruzione previsto dall’art. 1669 C.C., l’appaltatrice era obbligata a risarcire l’intero danno, cioè a rimborsare la spesa sostenuta dal condominio per ristabilire la piena funzionalità e resistenza dell’immobile, così come ha ritenuto la sentenza impugnata”. (Cassazione Civile Sentenza n. 7400 del 12 dicembre 1986);
• Infiltrazioni d’acqua dai terrazzi di copertura dovute all’insufficiente pendenza delle coperture stesse. “Secondo l’interpretazione che la giurisprudenza ha da tempo dato all’art. 1669 C.C. (tra le altre: sent. nn. 206-79 e 4356-80) tra i “gravi difetti” – che vi sono tenuti distinti, ai fini della responsabilità dello appaltatore nei confronti dei committenti, dalla rovina e dall’evidente pericolo di rovina, totale o parziale, dell’immobile – sono da ricomprendersi quelli che, pur non incidendo sulla statica delle strutture, pregiudicano altrimenti in modo grave (e l’apprezzamento della gravità costituisce giudizio di merito, denunciabile in cassazione solo se motivato in modo insufficiente o contraddittorio e ciò non ricorre nella specie) la funzione a cui l’immobile è destinato. E se, come è certo, la funzione dell’immobile – casa è, tra le altre, precipuamente quella di offrire a chi vi abita un riparo dalle intemperie, la penetrazione dell’acqua piovana al suo interno dal tetto o dal terrazzo di copertura non si vede come non debba ricomprendersi tra i difetti gravi contemplati dall’art. 1669”. (Cassazione Civile Sentenza n. 2431/1986 del 8 aprile 1986);
• Canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento del fabbricato affetta da gravi vizi costruttivi. “Per la giurisprudenza di questa Suprema Corte i gravi difetti dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. sono non soltanto quelli incidenti sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che alterano, in modo apprezzabile, il normale godimento dell’immobile o impediscono che questo fornisca le utilità cui esso è destinato (sent. nn. 4536 del 1980 3842 e 3971 del 1981 e 4369 del 1982). Nel caso concreto la Corte di Appello si è uniformata a questo indirizzo, in quanto, accertato, con incensurabile apprezzamento di fatto, che la canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento del fabbricato era affetta da gravi vizi costruttivi, che avevano addirittura indotto il Sindaco del Comune di Omissis a disporre la demolizione per eliminare il pericolo di crollo, ha correttamente ravvisato l’ipotesi di responsabilità configurata dall’art. 1669 c.c., osservando che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, aveva impedito il normale godimento dell’immobile, di cui l’impianto medesimo costituiva parte integrante”. (Cassazione Civile Sentenza n. 2763/1984 del 7 maggio 1984);
• Difetto di costruzione del tubo di adduzione con conseguenti infiltrazioni di acqua fuoriuscente dal tubo che hanno interessato vani terreni e seminterrati dell’edificio ed avrebbero potuto pregiudicare il normale godimento di parti di proprietà comuni. “Questa Corte in numerose decisioni (tra le quali: Cass. 11.1.1979, n. 206 e 8.7.80 n. 4356, citate in motivazione della sentenza impugnata 18.6.1981 n. 3971, 30.7.1982 n. 4369) ha affermato che l’estremo del “grave difetto di costruzione” a differenza di quella che determinano rovina di tutte o parte dell’edificio o pericolo di rovina di esso, può consistere in una qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera incida sulla funzionalità globale dell’opera stessa, menoma none sensibilmente il godimento.  Orbene il Tribunale, si è attenuto ai suesposti principi rilevando con congrua e logica motivazione, (avverso la quale non è stata formulata alcuna censura di insufficienza o contraddittorietà), che era emersa attraverso le indagini tecniche, la prova del difetto di costruzione del tubo di adduzione, che le infiltrazioni di acqua fuoriuscente dal tubo a causa della difettosa costruzione, avevano interessato vani terreni e seminterrati dell’edificio ed avrebbero potuto pregiudicare il normale godimento di parti di proprietà comune, se il condominio, dopo aver inutilmente invitato i venditori – costruttori a provvedere, non avesse eseguito a proprie spese le necessarie sostituzioni e riparazioni”. (Cassazione Civile Sentenza n. 6741/1983 del 12 novembre 1983); 
• Difetti di costruzione del lastrico solare e di posa in opere, del manto impermeabile d’asfalto. “Anche tali censure sono infondate, poiché, la Corte di Lecce, alla quale peraltro non era stato proposto un motivo d’appello rivolto specificamente a contestare la gravità dei difetti, ha esaminato ampiamente, in relazione ad altre doglianze, la consistenza e l’origine dei danni lamentati dai Omissis., precisando che le macchie di umidità erano particolarmente estese in alcune zone, che avevano creato una situazione di disagio non tollerabile a lungo, che dipendevano dai difetti di costruzione del lastrico solare e di posa in opere, del manto impermeabile d’asfalto, analiticamente elencati dal C.T.U. La Corte d’Appello ha, pertanto, chiaramente accertato l’esistenza dei gravi difetti di costruzione, rilevanti ai sensi dell’art. 1669 c.c., che consistono in tutte le alterazioni che incidono sulla struttura e funzionalità dell’opera o che costituiscono vizi che menomano apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima, impedendo che essa fornisca, a chi deve usarne, la normale utilità a cui è destinata (Cass. 8.7.1980 n. 4356, relativa al caso specifico di infiltrazione d’acqua dai lastrici solari negli appartamenti ad essi sottostanti)”. (Cassazione Civile Sentenza n. 2858/1983 del 26 aprile 1983);
• Sconnessioni nei collegamenti delle strutture in cemento armato; che nei suoi lati la costruzione presenta strapiombi, che la stessa venne eretta su terreno ricco di falde idriche senza alcuna necessaria preventiva bonifica. “Ai fini della garanzia prevista dall’art. 1669 c.c., sono gravi difetti della costruzione quelli che, pur non rappresentando pericolo di rovina, incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera, compromettendone la conservazione nel tempo e menomandone in modo apprezzabile le condizioni di godimento. È accertato e pacifico in atti che l’edificio venne costruito dagli attuali ricorrenti; che si sono verificate sconnessioni nei collegamenti delle strutture in cemento armato; che nei suoi lati la costruzione presenta strapiombi, che la stessa venne eretta su terreno ricco di falde idriche senza alcuna necessaria preventiva bonifica” (Cassazione Civile Sentenza n. 3184/1982 del 25 maggio1982);
• Vizio del suolo, che determina un vizio o un difetto dell’immobile costruito. “Risulta, quindi, corretto il principio cui si è ispirata la sentenza impugnata, secondo cui – in generale – il vizio del suolo, che determina un vizio o un difetto dell’immobile costruito, rientra nell’ambito della responsabilità dell’appaltatore e non importa, di per sè, alcuna responsabilità del progettista o del committente”. (Cassazione Civile Sentenza n. 1943/1976 del 14magio 1977).

Per delineare la perimetrazione degli obblighi legati alla verifica dei rischi da fulminazione (ovviamente da un punto di vista giuridico non essendo il presente breve contributo relativo alle questioni di tipo tecnico) dobbiamo partire da alcuni concetti base e passare poi ai dati normativi per poi trarre le necessarie conclusioni.

Il primo concetto che deve essere analizzato è quello della “posizione di garanzia” rivestita proprio dall’amministratore di condominio.

AMMINISTRATORE E POSIZIONE DI GARANZIA
Il rapporto che lega l’amministratore di condominio dal condominio dallo stesso amministrato è certamente il mandato, lo ha detto, a più riprese, la giurisprudenza prima della legge 220/2012 e proprio con la riforma del condominio è stato novellato l’art. 1129 c.c.  che prevede, tra le altre cose, che “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”, e, quindi, il mandato appunto.
Trattasi però di mandato del tutto particolare perché l’oggetto è predeterminato dalla legge (Codice Civile in primis e dalle legge speciali) e può, financo, trovare ulteriore sua rimodulazione nel regolamento di condominio ovvero in una delibera assembleare (cfr art. 1131 c.c. “Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”).
E’ ormai fatto noto che l’amministratore una volta nominato amministratore del condomino (ed abbia accettato il mandato ad amministrare, rivesta una specifica posizione di garanzia.
Sul punto si vedano a tiolo meramente esemplificativo e non esaustivo 
Cass. pen., Sez. IV, 23/10/2015, n. 46385
“l’amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l’obbligo ex art. 40 cpv. c.p., di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l’incolumità del terzi, integrata nel caso di specie dalla vetustà del rivestimento dell’edificio condominiale tale da provocare la caduta di calcinacci e parti di rivestimento, fonte di pericolo per i passanti, così come accaduto all’odierna persona offesa”.
Cass. pen., Sez. IV, Sentenza, 12/01/2012, n. 34147 (rv. 254971)
“Non può quindi mettersi in discussione che l’amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l’obbligo ex art. 40 cpv. c.p., di attivarsi al fine di rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l’incolumità del terzi, integrata dagli accertati avvallamenti / sconnessioni della pavimentazione in prossimità del tombino predisposto ai fini dell’esercizio di fatto detta servitù di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ciò costituendo una vera e propria insidia o trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l’impiego della normale diligenza; massime per una persona anziana di 75 anni di età ( cfr.Sez. 3 n.4676 del 1975 rv. 133249)”.

APPLICABILITÀ DEL D.LGS 81/2008 (TESTO UNICO SULLA SICUREZZA) AL CONDOMINIO
Sull’applicabilità del Testo Unico sulla sicurezza (D.lgs 81/2008) in ambito di condominio troviamo conforto non solo nella dottrina, ma anche nella giurisprudenza, Infatti,
Cass. pen., Sez. feriale, Sentenza, 27/08/2019, n. 45316 (rv. 277292-01)
In riferimento al concetto di luogo di lavoro ha statuito: Viceversa, ai fini dell’applicazione di tale norma generale, ogni tipologia di spazio può assumere la qualità di “luogo di lavoro”, a condizione che ivi sia ospitato almeno un posto di lavoro oppure che esso sia accessibile al lavoratore nell’ambito del proprio lavoro (cfr. Sez. 4, n. 2343 del 27/11/2013, dep. 2014, S., Rv. 258435; Sez. 4, n. 28780 del 19/5/2011, Tessari, Rv. 250760; Sez. 4, n. 40721 del 9/9/2015, Steinwurzel, Rv. 26471501), potendo, dunque, rientrarvi ogni luogo in cui viene svolta e gestita una qualsiasi attività implicante prestazioni di lavoro, indipendentemente dalle finalità della struttura in cui essa si svolge e dell’accesso ad essa da parte di terzi estranei all’attività lavorativa (cfr. Sez. 4, n. 2343 del 27/11/2013, S., Rv. 258435; Sez. 4, n. 12223 del 3/2/2015, dep. 2016, Del Mastro, Rv. 266385).
Cass. pen., Sez. III, 18/09/2013, n. 42347
L’amministratore di un condominio assume “la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso ma, in caso di affidamento in appalto di dette opere, tale evenienza non lo esonera completamente da qualsivoglia obbligo, ben potendo egli assumere, in determinate circostanze, la posizione di committente ed essere, come tale, tenuto quanto meno all’osservanza di ciò che è stabilito dal D.Lgs. n. 81 del 2008, art. 26”.
Cass. pen., Sez. IV, 05/05/2011, n. 22239
L’amministratore di condominio è responsabile, in qualità di datore di lavoro ai sensi del D.Lgs. 9 aprile 2008, n. 81, per il decesso dell’addetto alle pulizie precipitato nella tromba delle scale durante lo svolgimento dell’attività lavorativa, a causa del mancato adeguamento dei parapetti alla normativa antinfortunistica.

Orbene l’art. 2 del d.lgs 81/2088 definisce lavoratore: “persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un’attività lavorativa nell’ambito dell’organizzazione di un datore di lavoro pubblico o privato, con o senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere, un’arte o una professione, esclusi gli addetti ai servizi domestici e familiari.  Omissis”

Vieppiù citando la giurisprudenza espressamente l’art. 26 del d.lgs 81/2008 occorre verificarne il contenuto. 
Lo stesso, recita testualmente:
“1.    Il datore di lavoro, in caso di affidamento di lavori, servizi e forniture all’impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi all’interno della propria azienda, o di una singola unità produttiva della stessa, nonché nell’ambito dell’intero ciclo produttivo dell’azienda medesima, sempre che abbia la disponibilità giuridica dei luoghi in cui si svolge l’appalto o la prestazione di lavoro autonomo:106
a)  verifica, con le modalità previste dal decreto di cui all’articolo 6, comma 8, lettera g), l’idoneità tecnico-professionale delle imprese appaltatrici o dei lavoratori autonomi in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da affidare in appalto o mediante contratto d’opera o di somministrazione. Fino alla data di entrata in vigore del decreto di cui al periodo che precede, la verifica è eseguita attraverso le seguenti modalità:
1)  acquisizione del certificato di iscrizione alla camera di commercio, industria e artigianato;
2)  acquisizione dell’autocertificazione dell’impresa appaltatrice o dei lavoratori autonomi del possesso dei requisiti di idoneità tecnico-professionale, ai sensi dell’articolo 47 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000, n. 445;107
b)  fornisce agli stessi soggetti dettagliate informazioni sui rischi specifici esistenti nell’ambiente in cui sono destinati ad operare e sulle misure di prevenzione e di emergenza adottate in relazione alla propria attività.
2.   Omissis”
Quindi, è la norma in parola che prevede un obbligo di fornire informazioni “dettagliate” sui rischi esistenti.

Dobbiamo, inoltre, precisare come le predette norme devono essere lette unitamente all’art. 80 del d-lgs 81/2008 che prevede che:
“1.    Il datore di lavoro prende le misure necessarie affinché i lavoratori siano salvaguardati da tutti i rischi di natura elettrica connessi all’impiego dei materiali, delle apparecchiature e degli impianti elettrici messi a loro disposizione ed, in particolare, da quelli derivanti da:
a)  contatti elettrici diretti;
b)  contatti elettrici indiretti;
c)  innesco e propagazione di incendi e di ustioni dovuti a sovratemperature pericolose, archi elettrici e radiazioni;
d)  innesco di esplosioni;
e)  fulminazione diretta ed indiretta;
f)  sovratensioni;
g)  altre condizioni di guasto ragionevolmente prevedibili.
2.    A tale fine il datore di lavoro esegue una valutazione dei rischi di cui al precedente comma 1, tenendo in considerazione:
a)  le condizioni e le caratteristiche specifiche del lavoro, ivi comprese eventuali interferenze;
b)  i rischi presenti nell’ambiente di lavoro;
c)  tutte le condizioni di esercizio prevedibili.
3.    A seguito della valutazione del rischio elettrico il datore di lavoro adotta le misure tecniche ed organizzative necessarie ad eliminare o ridurre al minimo i rischi presenti, ad individuare i dispositivi di protezione collettivi ed individuali necessari alla conduzione in sicurezza del lavoro ed a predisporre le procedure di uso e manutenzione atte a garantire nel tempo la permanenza del livello di sicurezza raggiunto con l’adozione delle misure di cui al comma 1.
3-bis.    Il datore di lavoro prende, altresì, le misure necessarie affinché le procedure di uso e manutenzione di cui al comma 3 siano predisposte ed attuate tenendo conto delle disposizioni legislative vigenti, delle indicazioni contenute nei manuali d’uso e manutenzione delle apparecchiature ricadenti nelle direttive specifiche di prodotto e di quelle indicate nelle pertinenti norme tecniche”.

Da ultimo l’art. 84 del d.lgs 81/2008 prevede che: “Il datore di lavoro provvede affinché gli edifici, gli impianti, le strutture, le attrezzature, siano protetti dagli effetti dei fulmini realizzati secondo le norme tecniche”.

E’ di tutta evidenza come, in relazione alla valutazione dei rischi da fulminazione – necessaria per poi dare le relative e corrette informative – la stessa sia obbligatoria in alcuni casi (es. quando ci sono dipendenti in condominio; quando vi è un impianto fotovoltaico -installato su un edificio; edifici soggetti a CPI – certificato prevenzione incendi) e negli altri casi, quand’anche sembri, a prima vista, non esservi un obbligo di legge, la necessità dello stesso deriva dal combinato disposto delle norme sopra citate e soprattutto dalla Giurisprudenza – sempre sopra citata – che non lascerebbero all’amministratore troppi margini di manovra e, quindi, diventa, di fatto, se non obbligatoria, quanto meno, “vivamente” consigliata al fine di non correre e di  non far rischi. 

–    Avv. Giorgio Galetto –

Il D.Lgs 10 ottobre 2021 n. 149 (pubblicato in data 17 ottobre 2022 nella Gazzetta Ufficiale n. 243) ha introdotto alcune modifiche ed integrazioni al D.lgs 28/2010 che avranno certo rilevanza nel rapporto mediazione – condominio.

Vediamo quali sono.

Le norme codicistiche che subiranno modifiche.

Attualmente l’art. 71 quater disp. att. c.c. recita testualmente:
“Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare”

Testo con effetto dal 30 giugno 2023 il testo della norma in parola sarà:

Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28.

Le modifiche del D.lgs 28/2010

Il nuovo art. 5 bis – Procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo del D.lgs 28/2010 sarà:

Quando l’azione di cui all’articolo 5, comma 1, è stata introdotta con ricorso per decreto ingiuntivo, nel procedimento di opposizione l’onere di presentare la domanda di mediazione grava sulla parte che ha proposto ricorso per decreto ingiuntivo. Il giudice alla prima udienza provvede sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione se formulate e, accertato il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’articolo 6. A tale udienza, se la mediazione non è stata esperita, dichiara l’improcedibilità della domanda giudiziale proposta con il ricorso per decreto ingiuntivo, revoca il decreto opposto e provvede sulle spese.

Viene chiarito – definitivamente – che graverà su chi ha richiesto il decreto ingiuntivo l’onere di ottemperare all’esperimento del procedimento di mediazione.

Il nuovo art. 5 ter Legittimazione in mediazione dell’amministratore di condominio del D.lgs 28/2010 sarà:

L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.

Il nuovo Art. 5-sexies Mediazione su clausola contrattuale o statutaria del D.lgs 28/2010 sarà:

1.    Quando il contratto, lo statuto o l’atto costitutivo dell’ente pubblico o privato prevedono una clausola di mediazione, l’esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Se il tentativo di conciliazione non risulta esperito, il giudice o l’arbitro, su eccezione di parte entro la prima udienza, provvede ai sensi dell’articolo 5, comma 2. Si applica l’articolo 5, commi 4, 5 e 6.
2.    La domanda di mediazione è presentata all’organismo indicato dalla clausola se iscritto nel registro ovvero, in mancanza, all’organismo individuato ai sensi dell’articolo 4, comma 1.

Il nuovo Art. 8 Procedimento del D.lgs 28/2010 sarà:

1.    All’atto della presentazione della domanda di mediazione, il responsabile dell’organismo designa un mediatore e fissa il primo incontro tra le parti, che deve tenersi non prima di venti e non oltre quaranta giorni dal deposito della domanda, salvo diversa concorde indicazione delle parti. La domanda di mediazione, la designazione del mediatore, la sede e l’orario dell’incontro, le modalità di svolgimento della procedura, la data del primo incontro e ogni altra informazione utile sono comunicate alle parti, a cura dell’organismo, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione. Nelle controversie che richiedono specifiche competenze tecniche, l’organismo può nominare uno o più mediatori ausiliari.
2.    Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta. La parte può a tal fine comunicare all’altra parte la domanda di mediazione già presentata all’organismo di mediazione, fermo l’obbligo dell’organismo di procedere ai sensi del comma 1.
3.    Il procedimento si svolge senza formalità presso la sede dell’organismo di mediazione o nel luogo indicato dal regolamento di procedura dell’organismo.
4.    Le parti partecipano personalmente alla procedura di mediazione. In presenza di giustificati motivi, possono delegare un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia. I soggetti diversi dalle persone fisiche partecipano alla procedura di mediazione avvalendosi di rappresentanti o delegati a conoscenza dei fatti e muniti dei poteri necessari per la composizione della controversia. Ove necessario, il mediatore chiede alle parti di dichiarare i poteri di rappresentanza e ne dà atto a verbale.
5.    Nei casi previsti dall’articolo 5, comma 1, e quando la mediazione è demandata dal giudice, le parti sono assistite dai rispettivi avvocati.
6.    Al primo incontro, il mediatore espone la funzione e le modalità di svolgimento della mediazione, e si adopera affinché le parti raggiungano un accordo di conciliazione. Le parti e gli avvocati che le assistono cooperano in buona fede e lealmente al fine di realizzare un effettivo confronto sulle questioni controverse. Del primo incontro è redatto, a cura del mediatore, verbale sottoscritto da tutti i partecipanti.
7.    Il mediatore può avvalersi di esperti iscritti negli albi dei consulenti presso i tribunali. Il regolamento di procedura dell’organismo deve prevedere le modalità di calcolo e liquidazione dei compensi spettanti agli esperti. Al momento della nomina dell’esperto, le parti possono convenire la producibilità in giudizio della sua relazione, anche in deroga all’articolo 9. In tal caso, la relazione è valutata ai sensi dell’articolo 116, comma primo, del codice di procedura civile.

Il nuovo Art. 11 Conclusione del procedimento del D.lgs 28/2010 sarà:

1.    Se è raggiunto un accordo di conciliazione, il mediatore forma processo verbale al quale è allegato il testo dell’accordo medesimo. Quando l’accordo non è raggiunto, il mediatore ne dà atto nel verbale e può formulare una proposta di conciliazione da allegare al verbale. In ogni caso, il mediatore formula una proposta di conciliazione se le parti gliene fanno concorde richiesta in qualunque momento del procedimento. Prima della formulazione della proposta, il mediatore informa le parti delle possibili conseguenze di cui all’articolo 13.
2.    La proposta di conciliazione è formulata e comunicata alle parti per iscritto. Le parti fanno pervenire al mediatore, per iscritto ed entro sette giorni dalla comunicazione o nel maggior termine indicato dal mediatore, l’accettazione o il rifiuto della proposta. In mancanza di risposta nel termine, la proposta si ha per rifiutata. Salvo diverso accordo delle parti, la proposta non può contenere alcun riferimento alle dichiarazioni rese o alle informazioni acquisite nel corso del procedimento.
3.    L’accordo di conciliazione contiene l’indicazione del relativo valore.
4.    Il verbale conclusivo della mediazione, contenente l’eventuale accordo, è sottoscritto dalle parti, dai loro avvocati e dagli altri partecipanti alla procedura nonché dal mediatore, il quale certifica l’autografia della sottoscrizione delle parti o la loro impossibilità di sottoscrivere e, senza indugio, ne cura il deposito presso la segreteria dell’organismo. Nel verbale il mediatore dà atto della presenza di coloro che hanno partecipato agli incontri e delle parti che, pur regolarmente invitate, sono rimaste assenti.
5.    Il verbale contenente l’eventuale accordo di conciliazione è redatto in formato digitale o, se in formato analogico, in tanti originali quante sono le parti che partecipano alla mediazione, oltre ad un originale per il deposito presso l’organismo.
6.    Del verbale contenente l’eventuale accordo depositato presso la segreteria dell’organismo è rilasciata copia alle parti che lo richiedono. E’ fatto obbligo all’organismo di conservare copia degli atti dei procedimenti trattati per almeno un triennio dalla data della loro conclusione.
7.     Se con l’accordo le parti concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall’articolo 2643 del codice civile, per procedere alla trascrizione dello stesso la sottoscrizione dell’accordo di conciliazione deve essere autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. L’accordo raggiunto, anche a seguito della proposta del mediatore, può prevedere il pagamento di una somma di denaro per ogni violazione o inosservanza degli obblighi stabiliti ovvero per il ritardo nel loro adempimento.

Il nuovo Art. 12-bis Conseguenze processuali della mancata partecipazione al procedimento di mediazione del D.lgs 28/2010 sarà:

1.     Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al primo incontro del procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile.
2.     Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
3.    Nei casi di cui al comma 2, con il provvedimento che definisce il giudizio, il giudice, se richiesto, può altresì condannare la parte soccombente che non ha partecipato alla mediazione al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione.
4.     Quando provvede ai sensi del comma 2, il giudice trasmette copia del provvedimento adottato nei confronti di una delle amministrazioni pubbliche di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165, al pubblico ministero presso la sezione giurisdizionale della Corte dei conti, e copia del provvedimento adottato nei confronti di uno dei soggetti vigilati all’autorità di vigilanza competente.

Ovviamente le modifiche sopra indicate saranno applicabili ai procedimenti instaurati successivamente al 30 giugno 2023