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Quali sono i vizi gravi relativi agli appalti ed all’attività edificatoria?

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L’art. 1669 c.c. indica che trova applicazione la predetta norma quando l’opera rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti.

La norma secondo la natura propria della formulazione delle norme di legge (che non possono che essere generali ed astratte) non è di molto aiuto nell’individuare una casistica dei gravi vizi, ma fortunatamente la copiosa giurisprudenza ha fornito un’ampia casistica di quelli che sono da considerarsi  gravi vizi che affliggono un’opera – e, quindi, rientranti nell’alveo dell’applicabilità dell’art. 1669 c.c. – e nello specifico:

  • Fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l’armatura in ferro tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile (Tribunale Ascoli Piceno Sentenza n. 644 del 26 ottobre 2022) “…In particolare, ai fini della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromette re la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692)”. Ed ancora “….tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso in dirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell’opera (cfr. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), così come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l’armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile” (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116);
  • Distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile (Tribunale Ascoli Piceno Sentenza n. 644 del 26 ottobre 2022) “…In particolare, ai fini della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 c.c., costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture dell’opera ma anche quelli che riguardano elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromette re la funzionalità dell’opera stessa, e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con “opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” o con “opere necessarie per integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (Cass. sez. 2^, 8 maggio 2007 n. 10533; cfr. anche, tra le altre, le sentenze 28 aprile 2004 n. 8140; 26 maggio 2000 n. 6997; 14 febbraio 2000 n. 1608; 7 gennaio 2000 n. 81; 22 dicembre 1999 n. 14449; 12 maggio 1999 n. 4692)”. Ed ancora “….tra i gravi difetti di costruzione riconducibili alla fattispecie di cui all’art. 1669 c.c., secondo il consolidato e condiviso in dirizzo della Suprema Corte rientrano dunque, senza dubbio, le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze di impermeabilizzazione o delle opere di drenaggio che incidano sulla funzionalità dell’opera (cfr. Cass. 1.8.2003 n. 11740; Cass. 8.1.2000 n. 117), così come i difetti degli elementi strutturali o accessori esterni, quali le fessurazioni delle strutture in cemento armato atte ad esporre a fenomeni di ossidazione l’armatura in ferro o il distacco delle canne fumarie dalla struttura portante con pericolo di crollo, tali da giustificare il timore di vedere compromessa la solidità e la conservazione dell’immobile” (App. Ancona 14 febbraio 2012 n. 116);
  • Realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica  (Cassazione Civile Ordinanza n. 28859/2021 del 19 ottobre 2021) “Configurano gravi difetti dell’edificio, a norma dell’art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell’opera che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l’abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione sia avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera, purché tali da influire negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. s.u. 7756/2017; Cass. 20644/2013; Cass. 84/2013, n. 84; Cass. 20307/2011; Cass. 19868/2009)”;
  • Condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento (Corte Appello Torino Sentenza n. 1111/2021 del 13 ottobre 2021) “Ricorda il Collegio come la previsione ex art. 1669 c.c. preveda una garanzia connessa alla presenza di “gravi difetti” costruttivi e che tale nozione, per effetto di una consolidata e condivisibile esegesi della stessa norma, non attenga solo ai vizi radicalmente inficianti le componenti strutturali dell’immobile e determinanti pericolo di rovina, ma anche a quelli che, incidendo gravemente e permanentemente sulla fruibilità abitativa, lo renderebbero, ove non eliminati, inidoneo ad assolvere la sua naturale destinazione. (Cass. 7.03.2011 n. 5388). Rientrano dunque in quest’ambito anche quelle alterazioni che, pur riguardando una parte dell’opera, incidono in modo globale sulla sua struttura e funzionalità e ne menomano sensibilmente il godimento (Cass. 4.11.2005 n. 21351; Cass. 9.09.2013 n. 20644); inoltre, tale compromissione può riguardare anche quegli elementi accessori o secondari che consentono l’impiego duraturo cui è destinato l’immobile (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento) incidendo in modo considerevole sul godimento dell’immobile (Cass. 6 giugno 2012 n. 9119);
  • Accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata (Cassazione Civile Ordinanza n. 7875/2021 del 19 marzo 2021) “Il  Collegio intende dar seguito all’orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche alla stregua dell’art. 1130 c.c., n. 4, sussiste la legittimazione dell’amministratore a proporre l’azione di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c., intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un’alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile, riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti (nella specie, l’accertata mancanza di potere fono-isolante di pareti divisorie, solai e facciata), vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l’amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Cass. Sez. 2, 31/01/2018, n. 2436; Cass. Sez. 2, 06/02/2009, n. 3040; Cass. Sez. 2, 25/03/1998, n. 3146; Cass. Sez. 2, 18/06/1996, n. 5613; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3366)”;
  • È stata esclusa che la mancanza del massetto e della guaina sulla copertura dell’edificio costituissero vizi costruttivi gravi tali da incidere sulla struttura e funzionalità globale dell’immobile, menomandone il godimento in maniera apprezzabile. Il CTU aveva rilevato che il telo in guaina è finalizzato a limitare la necessità di interventi di riposizionamento del manto di copertura, ma non risulta indispensabile ai fini dell’ impermeabilizzazione del fabbricato, trattandosi di tetto a falda e sovrastante un solaio di soffittatura non praticabile (Tribunale di Treviso Sentenza n. 989/2019 del 7 maggio 2019);
  • estese infiltrazioni e muffe su tutte le quote dei parametri murari interni (Tribunale di Cosenza sentenza n. 2325/2019 del 17 novembre 2019);
  • (Tribunale di Latina Sentenza n. 2713/2019 del 11 novembre 2019: “Esemplificando, sono stati inquadrati nell’ambito della norma in oggetto i gravi difetti riguardanti: la pavimentazione interna ed esterna di una rampa di scala e di un muro di recinzione (sentenza n. 2238/12); opere di pavimentazione e di impiantistica (n. 1608/00);  infiltrazioni d’acqua, umidità nelle murature e in generale problemi rilevanti d’impermeabilizzazione… un ascensore panoramico esterno ad un edificio (n. 20307/11); l’inefficienza di un impianto idrico (n. 3752/ 07); l’inadeguatezza recettiva d’una fossa biologica (n. 13106/95); l’impianto centralizzato di riscaldamento (nn. 5002/94, 7924/92, 5252/86 e 2763/84); il crollo o il disfacimento degli intonaci esterni dell’edificio (nn. 6585/86, 4369/82 e 3002/81, 1426/76); il collegamento diretto degli scarichi di acque bianche e dei pluviali discendenti con la condotta fognaria (n. 5147/87); infiltrazioni di acque luride (n. 2070/78)… Nell’economia del ragionamento giuridico sotteso ai casi sopra menzionati, che fa leva sulla compromissione del godimento dell’immobile secondo la sua propria destinazione, è del tutto indifferente che i gravi difetti riguardino una costruzione interamente nuova”. In definitiva, la ratio della norma è così riassunta: “Ne è seguita, coerente nel suo impianto complessivo, l’interpretazione teleologica fornita dalla giurisprudenza, che è andata oltre l’originaria visione dell’art. 1669 c.c. come norma di protezione dell’incolumità pubblica, valorizzando la non meno avvertita esigenza che l’immobile possa essere goduto ed utilizzato in maniera conforme alla sua destinazione. Completano e confermano la validità di tale esito ermeneutico, l’irrazionalità (non conforme ad un’interpretazione costituzionalmente orientata) di un trattamento diverso tra fabbricazione iniziale e ristrutturazione edilizia, questa non diversamente da quella potendo essere foriera dei medesimi gravi pregiudizi; e la pertinente osservazione (v. la richiamata sentenza n. 22553/15) per cui costruire, nel suo significato corrente (oltre che etimologico) implica non l’edificare per la prima volta e dalle fondamenta, ma l’assemblare tra loro parti convenientemente disposte (cum struere, cioè ammassare insieme”. Posto il riconoscimento da parte di consolidata giurisprudenza della natura extracontrattuale della responsabilità ex art. 1669 c.c. la sentenza specifica che “Ai limitati fini che qui rilevano può solo osservarsi che, come sopra detto, la categoria dei gravi difetti tende a spostare il baricentro dell’art. 1669 c.c. dall’incolumità dei terzi alla compromissione del godimento normale del bene, e dunque da un’ottica pubblicistica ed aquiliana ad una privatistica e contrattuale”;
  • Mancanza di isolamento acustico è stato considerato grave vizio costruttivo ex art. 1669 c.c. dal Tribunale di Ascoli Piceno (Sentenza n. 856/2018 del 17 settembre 2018);
  • Vizi della pavimentazione manifestatisi e aggravatisi progressivamente in tutta l’abitazione (Tribunale di Salerno Sentenza n. 684/2017 del 9 febbraio 2017) Secondo  costante indirizzo giurisprudenziale di legittimità “configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa di realizzazione effettuata con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture” (v. Cass. 16.02.2012 n. 2238; Cass. 08.05.2007, n. 10533; Cass. 09.12.2013, n. 27433). Orbene, va rigettata l’eccezione di decadenza e di prescrizione sollevata dal convenuto, ai sensi del citato art. 1669 c.c. Nel caso concreto, l’attrice ha adeguatamente dimostrato che la controparte, con riguardo ai vizi della pavimentazione manifestatisi e aggravatisi progressivamente in tutta l’abitazione (ad eccezione della camera da letto ove era stato già effettuato dagli acquirenti -alcuni anni addietro e, precisamente, nel 2001- un intervento di sostituzione del pavimento), assumeva spontaneamente, in favore dell’attrice medesima, una diversa e autonoma obbligazione avente ad oggetto l’impegno di eliminare i vizi e i difetti dell’opera realizzata”;
  • Gravi vizi e malfunzionamenti degli infissi (Tribunale di Catania Sentenza n. 1310/2020 del 15 aprile 2020) “In via preliminare, va osservato che la società E.R. s.r.l. viene convenuta in giudizio, quale ditta costruttrice dell’edificio, in considerazione della quale segnatamente se ne chiede la condanna all’eliminazione dei vizi di costruzione, così facendosi valere una garanzia che integra, attesa la natura dei vizi in concreto dedotti tali da incidere in misura rilevante e permanente su elementi essenziali all’abitabilità dell’immobile, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità (tra le tante v. Cass. nn. 3752/07, 8140/04, 7537/07, 13106/95) la responsabilità di natura extracontrattuale di cui all’art.1669 c.c., facente carico non soltanto (come quella di cui all’art.1667 c.c.) sull’appaltatore, ma anche sul venditore dell’immobile, ove lo stesso ne sia stato anche costruttore (cfr. Cass. Civ., 08.11.2010, n.22656. Cass. nn. 7634/06, 3406/06, 21351/05, 567/05). Infatti, deve rilevarsi che, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, in tema di contratto d’appalto, sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (cfr., Cass. Civ., 7756/2017). Nella specie, in sede di A.T.P. si è accertato che le anomalie riscontrate hanno causato la presenza di infiltrazioni di acqua piovana, di infiltrazione della luce esterna, nonché l’impedimento nella regolare chiusura di ante e serrature, determinando un pregiudizio nel godimento dell’immobile utilizzato per scopi abitativi”;
  • Immissioni illecite derivanti dalla canna fumaria e  doglianze riguardanti l’isolamento acustico dell’abitazione (Cassazione Civile Sentenza n. 24763/2015 del 4 dicembre 2015) “Secondo la costante giurisprudenza, tali gravi difetti sono anche le carenze costruttive dell’edificio, inteso, altresì, come singola unità abitativa, che ne pregiudichino o menomino in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità, pur se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera stessa (Cass., Sez. 2, n. 8140 del 28 aprile 2004, Rv. 572418)”);
  • Lesioni e fessurazioni dei pavimenti dovuti ad anomalia di posa del sottofondo (Cassazione Civile Sentenza  n. 10857/2008 del 29 aprile 2008) “Nel caso in esame la motivazione della sentenza impugnata risulta incoerente con i principi affermati e segnata da insufficienze e contraddittorietà. Il giudice di merito nella parte espositiva (pag. 9 e inizio pag. 10) ha riferito che i difetti verificati dal ctu consistono in lesioni e fessurazioni dei pavimenti dovuti ad anomalia di posa del sottofondo, che, ritirandosi, ha indotto sollecitazioni tali da danneggiare le piastrelle. Ha aggiunto che è sorta la necessità di demolizione dei pavimenti e dei sottofondi, tranne che nei punti in cui la modestia delle lesioni consente la semplice sostituzione della pavimentazione. Ciò posto, ha subito proclamato che tali difetti non assurgono alla nozione di gravità, ma, invece di spiegare tale affermazione, ha avviato la lunga cronaca di precedenti di cui si è detto. Nella parte finale della motivazione ha rapidamente ripreso la valutazione della gravità delle lesioni, riducendole a mere fessurazioni che non impediscono la fruizione dei pavimenti e che rilevano solo dal punto di vista estetico, senza incidere “sulla abitabilità e salubrità delle porzioni immobiliari”);
  • Difetto di costruzione dell’impianto idrico (Cassazione Civile Sentenza n. 3752/2007 del 19 febbraio 2007) “Ben vero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 c.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che ne pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, e lo stesso principio ha trovato applicazione anche in ipotesi specifiche, assimilabili al difetto di costruzione dell’impianto idrico, come l’inefficienza della canna fumaria e dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 26.6.1992 n. 7924; Cass. 10.3.01 n. 3002);
  • Inefficienza dell’impianto centralizzato (Cassazione Civile Sentenza n. 3752/2007 del 19 febbraio 2007) “Ben vero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 c.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che ne pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, e lo stesso principio ha trovato applicazione anche in ipotesi specifiche, assimilabili al difetto di costruzione dell’impianto idrico, come l’inefficienza della canna fumaria e dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 26.6.1992 n. 7924; Cass. 10.3.01 n. 3002);
  • Inefficienza della canna fumaria (Cassazione Civile Sentenza n. 3752/2007 del 19 febbraio 2007) “Ben vero, secondo la giurisprudenza di legittimità, il grave difetto di costruzione che legittima l’applicabilità dell’art. 1669 c.c., può consistere in qualsiasi alterazione, conseguente all’imperfetta esecuzione dell’opera, che ne pregiudichi in modo considerevole il normale godimento dell’immobile, e lo stesso principio ha trovato applicazione anche in ipotesi specifiche, assimilabili al difetto di costruzione dell’impianto idrico, come l’inefficienza della canna fumaria e dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cass. 26.6.1992 n. 7924; Cass. 10.3.01 n. 3002);
  • Carenza di impermeabilizzazione (Cassazione Sentenza 117/2002 8 gennaio 2002 del: “Tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell’appaltatore la garanzia prevista dall’art. 1669 c.c. rientrano, come ritenuto dalla sentenza impugnata, le infiltrazioni di acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento (v. Cass., 2 marzo 1998 n. 2260)”;
  • Infiltrazioni d’acqua determinate da difetto costruttivo che interessa tetti o lastrici solari, (Cassazione Civile Sentenza n. 4692/1999 del 12 maggio 1999): “É qui sufficiente osservare che, tipologicamente, il difetto costruttivo che interessa i tetti o i lastrici solari e determina infiltrazioni di acque piovane negli appartamenti sottostanti è stato reiterate  volte considerato un difetto grave (Cass. 26 aprile 1983 n. 2858; 28 febbraio 1984 n. 1427; 24 agosto 1991 n. 9082; 11 dicembre 1992 n.13112)”;
  • Infiltrazioni di acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione (Cassazione Civile Sentenza  n. 2260/1998 del 2 febbraio 1998): “La doglianza è infondata in quanto questa S.C. ha avuto più volte occasione di affermare che rientrano nel campo di applicazione dell’art. 1669c.c. art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili cod. civ. le infiltrazioni di acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione (cfr., sul punto: sent. 21 dicembre 1992 n. 13112; 24 agosto 1991 n. 9082; 8 aprile 1986 n. 2431)”;
  • I danni possono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, difetti di rifiniture etc., che diminuiscono sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari (Cassazione Civile Sentenza n. 2977/1998 del 20 marzo 1998):  “Per nozione di comune esperienza, l’esistenza di gravi danni alla struttura dell’edificio non coincide necessariamente con il pericolo di crollo immediato. I danni possono consistere in lesioni alle strutture, imperfezioni, difformità, difetti di rifiniture etc., che diminuiscono sensibilmente il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari, dai quali tuttavia non deriva necessariamente il pericolo di crollo”;
  • Umidità riscontrata negli appartamenti, nociva sia alle persone che agli arredi e agli indumenti,  (Cassazione Civile Sentenza n.  3146/1998 del 25 marzo 1998) “ I “gravi difetti” dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. sono non soltanto quelli che incidono sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che riducono in misura apprezzabile l’utilità dell’immobile alterandone il normale godimento. In conseguenza di tale principio, che ha trovato ripetute affermazioni nella giurisprudenza di questa corte (Cass., n. 5002 del 1994; n. 2123 del 1993; n. 5147 del 1987; n. 5252 del 1986; n. 1427 del 1984; n. 3971 del 1981), deve ritenersi corretta la decisione adottata dalla corte di merito, che ha appunto considerato grave difetto ai sensi dell’art. 1669 c.c. “l’umidità riscontrata negli appartamenti, nociva sia alle persone che agli arredi e agli indumenti”, osservando, sulla scorta della CTU, che l’inconveniente non si sarebbe verificato “se fosse stata adottata una coibentazione termica per ogni parte del fabbricato”, così come imponevano le regole dell’arte”;
  • Inadeguatezze della rete fognaria (Cassazione Civile Sentenza n. 2775/1997 del 28 marzo 1997) “Ugualmente questa S.C. si è ripetutamente espressa in senso contrario alla tesi del ricorrente secondo la quale le inadeguatezze della rete fognaria non rientrerebbero nei gravi difetti di cui all’art. 1669 cod. civ. (cfr. sent. 21 aprile 1990 n. 3339; 12 giugno 1987 n. 5147; 25 febbraio 1979 n. 538)”;
  • Infiltrazioni d’acqua  (Cassazione Civile Sentenza  n. 2775/1997 del 28 marzo 1997) “La inquadrabilità delle infiltrazioni di acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione o della copertura del lastrico solare nei gravi difetti di cui all’art. 1669 cod. civ. è stata ripetutamente affermata da questa S.C. (cfr. sent.: 11 dicembre 1992 n. 13112; 24 agosto 1991 n. 9082; 8 aprile 1986 n. 2431)”;
  • Continuo scivolamento del tetto nel suo complesso (Cassazione Civile Sentenza  n. 2775/1997 del 28 marzo 1997) “’insufficiente numero delle tegole, va rilevato che nella specie vi era stato un continuo scivolamento del tetto nel suo complesso, con pericolo di caduta di tegole e non un semplice spostamento, che si potrebbe definire fisiologico, di singole tegole. Su tali premesse non sembra censurabile la conclusione dei giudici di merito, i quali hanno ricondotto tale scivolamento nei gravi difetti di cui all’art. 1669c.c. art. 1669 – Rovina e difetti di cose immobili cod. civ”;
  • Difetti che hanno gravemente compromesso la vivibilità e la godibilità degli alloggi; difetti costituiti da rigonfiamenti dei pavimenti, con cretti e spacchi, ed imputabili al rigonfiamento a sua volta del terreno sottostante, dovuto dalla mancata realizzazione di un idoneo drenaggio da parte del costruttore (Corte Appello Perugia 5 novembre 1996);
  • Distacco dell’intonaco che interessa la vastità delle superfici (Cassazione Civile Sentenza n. 10624/1996 del 29 novembre 1996)  “La Corte di merito ha appunto accertato che, nel caso concreto, il distacco dell’intonaco, pur non interessando le strutture portanti dell’edificio, alterava, per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell’immobile e la sua funzione economica, così puntualmente individuando uno dei presupposti dai quali l’art. 1669 cod. civ. fa dipendere la responsabilità del costruttore, con un accertamento di fatto che non è censurabile in questa sede sotto il profilo di merito e che è inutilmente criticato dalla ricorrente sotto il profilo della congruità della motivazione che lo sorregge dato che il concreto pericolo per l’incolumità delle persone non è affatto un presupposto necessario della responsabilità del costruttore prevista dall’art. 1669 c.c.”;
  • Difetti delle fosse biologiche con fuoriuscita di liquami (Cassazione Civile Sentenza  n. 13106/1995 del 27 dicembre 1995) “In ossequio a tali principi, la Corte di merito correttamente ha compreso i difetti delle fosse biologiche, dalle quali sono fuoriusciti i liquami che hanno invaso i locali interrati dell’edificio condominiale, nel novero dei gravi difetti previsti per la responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c., escludendo conseguentemente nella fattispecie l’applicazione delle disposizioni contenute nell’art. 1667 c.c. (conforme, ed in termini per la fuoriuscita di liquami, Cass. 21 aprile 1990, n. 3339)”;
  • Difetti dell’impianto centralizzato di gas liquido di gravità (Cassazione Civile Sentenza  n. 5002/1994 del 21 maggio 1994) “la responsabilità per rovina o gravi difetti di edifici, sancita dall’art. 1669 c.c. per finalità di ordine generale, ha natura extracontrattuale e opera non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche – come appunto nel caso di specie – a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente (v. Cass. 24.02.1986 n. 1114, Cass. 5.04.1990 n. 2805, Cass. 19.10.1992 n. 11450); ai fini della configurabilità della responsabilità medesima vanno ritenuti gravi difetti dell’edificio – in conformità a consolidato orientamento di questa Corte (v. Cass. 27.04.1981 n. 2523, Cass. 27.05.1981 n. 3482, Cass. 24.10.1983 n. 6229) – non solo quelli costruttivi che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva apprezzabile danno alla funzione economica o sensibile menomazione del normale godimento dell’edificio stesso. Proprio in applicazione di tali criteri si è ritenuto costituiscano gravi difetti, dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., quelli incidenti, come nella fattispecie, sull’impianto centralizzato di riscaldamento, conseguendone grave limitazione del normale godimento delle abitazioni (v. Cass. 7.05.1984 n. 2763, Cass. 27.08.1986 n. 5252, Cass. 26.06.1992 n. 7924)”;
  • Gravi difetti sull’impianto centralizzato di riscaldamento (Cassazione Civile Sentenza  n. 5002/1994 del 21 maggio 1994) “la responsabilità per rovina o gravi difetti di edifici, sancita dall’art. 1669 c.c. per finalità di ordine generale, ha natura extracontrattuale e opera non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche – come appunto nel caso di specie – a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente (v. Cass. 24.02.1986 n. 1114, Cass. 5.04.1990 n. 2805, Cass. 19.10.1992 n. 11450); ai fini della configurabilità della responsabilità medesima vanno ritenuti gravi difetti dell’edificio – in conformità a consolidato orientamento di questa Corte (v. Cass. 27.04.1981 n. 2523, Cass. 27.05.1981 n. 3482, Cass. 24.10.1983 n. 6229) – non solo quelli costruttivi che possono pregiudicare la sicurezza o la stabilità del fabbricato, ma anche quelli da cui deriva apprezzabile danno alla funzione economica o sensibile menomazione del normale godimento dell’edificio stesso. Proprio in applicazione di tali criteri si è ritenuto costituiscano gravi difetti, dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., quelli incidenti, come nella fattispecie, sull’impianto centralizzato di riscaldamento, conseguendone grave limitazione del normale godimento delle abitazioni (v. Cass. 7.05.1984 n. 2763, Cass. 27.08.1986 n. 5252, Cass. 26.06.1992 n. 7924)”;
  • Infiltrazioni d’acqua e di umidità non esigue (Cassazione Civile Sentenza  n. 13112/ 1992 del 11 dicembre 1192) “i gravi difetti dell’edificio, o di altro immobile, che possono dar luogo a responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dell’acquirente ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. sono ravvisabili, oltre che nell’ipotesi di rovina e di evidente pericolo di rovina, anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudicano in modo grave la funzione cui l’immobile è destinato e non può dubitarsi che fra i gravi difetti, rilevanti sotto il profilo considerato, debbano essere fatti rientrare anche quelli inerenti alla realizzazione della copertura di un fabbricato – terrazza o tetto – che determinino non esigue e non contenute infiltrazioni d’acqua e di umidità negli alloggi sottostanti (cfr., in proposito, Cass., Sez. II civ., sent. n. 2431 dell’8 aprile 1986)”;
  • Inefficienza dell’impianto centralizzato di riscaldamento (Cassazione Civile Sentenza  n. 7924/1992 del 26 giugno 1992) “ Secondo l’orientamento ormai costante di questa Corte Suprema, i vizi del bene oggetto del rapporto di appalto, allorché si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate, per la loro natura, a lunga durata, non sono limitati a quelli che determinano rovina totale o parziale ovvero pericolo di rovina, ma debbono essere estesi a quelli che comunque provocano una grave limitazione del normale godimento del bene. E tale effetto indubbiamente deriva dall’inefficienza dell’impianto centralizzato di riscaldamento, che rende l’immobile privo di tale servizio e quindi pressoché inutilizzabile – specie tenuto conto dell’uso cui è destinato – per molti mesi all’anno. In ordine, poi, alla prova fornita dalla parte attrice, va rilevato da un punto di vista generale che, quando la venditrice dell’immobile affetto dai gravi vizi è, come nella specie avviene, anche costruttrice del fabbricato, la prova predetta si esaurisce nella dimostrazione dell’esistenza del vizio stesso (nella specie l’inefficienza dell’impianto di riscaldamento), incombendo eventualmente sul convenuto la prova che il difetto deriva da cause a lui non imputabili. Nella specie, poi, il giudice del merito ha accertato attraverso la consulenza tecnica preventiva che l’inefficienza dell’impianto è derivata dal cedimento dei tubi e, quindi, dalla pessima qualità del materiale impiegato;
  • Inadeguatezza recettiva e l’errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, causa di fuoriuscita dei liquami (Cassazione Civile Sentenza n. 3339/1990 del 21 aprile 1990);
  • Collegamento diretto degli scarichi delle acque bianche e delle caditoie pluviali alla condotta fognaria; collegamento comportante la fuoriuscita di miasmi espandentisi nell’aria, e persino negli appartamenti, per effetto della mancanza di idonee vasche di depurazione. “Il giudice di appello ha ritenuto, basandosi su quanto emerge dalla consulenza tecnica assunta nel corso del giudizio di merito, che le deficienze lamentate riguardo al fabbricato siano consistite nel collegamento diretto degli scarichi delle acque bianche e delle caditoie pluviali alla condotta fognaria; collegamento comportante la fuoriuscita di miasmi espandentisi nell’aria, e persino negli appartamenti, per effetto della mancanza di idonee vasche di depurazione. Tale deficienza ha comportato la trasformazione di pozzetti d’ispezione in posti di sedimentazione, con accumulo di materia fecale preesistente. Infine uno degli scarichi è stato incongruamente collegato ad un pozzo assorbente inidoneo. Tali vizi, da imputare all’esecuzione dei lavori e allo scadente materiale impiegato, hanno comportato il diniego della licenza di abitabilità. Infine è stato stabilito che gli interessati hanno acquistato la piena consapevolezza dell’entità e delle conseguenze dei gravi inconvenienti suddetti il 6 luglio 1977, data della perizia stragiudiziale redatta, per loro incarico, dall’ing. Omissis. La Corte rileva che alla stregua degli insindacabili accertamenti che precedono, i giudici d’appello hanno correttamente ritenuto la tempestività dell’azione promossa dai Omissis. Va invero considerato, innanzi tutto, che i gravi difetti dell’edificio, ai fini e per gli effetti di cui all’art. 1669 c.c., sono determinati non solo da quei difetti di costruzione incidenti in modo apprezzabile sugli elementi strutturali dell’opera ovvero su quelli necessari perché questa possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione, ma anche da quei vizi che determinano una notevole menomazione della possibilità di normale godimento del bene. Ora la corte partenopea, ispirandosi a tale corretto principio, ha giudicato, con apprezzamento che sfugge al sindacato di legittimità, che i difetti menzionati siano catalogabili in quest’ultima categoria”. (Cassazione Civile Sentenza n. 5147/1987 del 12 giugno 1987); 
  • Crollo e disfacimento del rivestimento esterno dell’edificio. “Si è costantemente ritenuto (per tutte, Cass. 3002-81, 3971-81, 4369-82 per ipotesi di specie; 6229-83) che, ai fini della responsabilità dell’appaltatore ex art. 1669 cc. costituiscono gravi difetti dell’edificio non solo quelli incidenti sulla struttura e funzionalità dell’opera, ma anche i vizi costruttivi che menomano apprezzabilmente il normale godimento della cosa o impediscano che questa fornisca l’utilità cui è destinata, come la caduta dell’intonaco e del rivestimento dei muri perimetrali. Si è del pari ritenuto che, ai fini della responsabilità di cui sopra si deve parificare all’appaltatore il venditore – o qualsiasi altro soggetto – che abbia costruito l’immobile con propri mezzi e direttamente, e quindi assumendosi la responsabilità dell’opera, non essendo quindi necessario che si tratti di un costruttore professionale (v. Cass. 2452-70, 275-65, 5861-81). Per costante giurisprudenza di questa Corte, la responsabilità ex art. 1669 c.c. è di natura extracontrattuale, sancita da ragioni di pubblica incolumità e trascendente i rapporti negoziali (275-65, 2907-66, 2452-770, 5861-81); ed è legittimato, nel condominio, a farlo valere anche l’amministratore in relazione ai beni comuni e per la natura di essa (2954-83, 6370-79, 2907-66). La Corte del merito qualificò correttamente l’azione, riguardo alla pretesa spiegata ed alle cause di essa (crollo e disfacimento del rivestimento esterno dell’edificio); e non è contestato che la persona che aveva proposto la domanda fosse l’amministratore del Condominio, né che lo Omissis ne fosse il costruttore venditore”. (Cassazione Civile Sentenza n. 6585/1986 del 11 novembre 1986);
  • Gravi difetti costruttivi della canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento, sulla base del rilievo che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell’immobile di cui l’impianto è parte integrante. “Poiché i vizi di costruzione che incidono in misura grave sugli elementi della opera possono riguardare sia la struttura che la funzionalità della stessa in rapporto al godimento normale cui essa è destinata, devesi rilevare che i giudici di appello, mentre hanno correttamente escluso la gravità del vizio di sollevamento del pavimento del pianerottolo del settimo piano chiarendo che il sottofondo dello stesso era perfetto, sicché la occorrente riparazione si rivelava di ordine meramente estetico e di entità di ben scarso rilievo al pari delle riparazioni occorrenti ai discendenti dei pluviali di copertura, le cui alterazioni non avevano determinato infiltrazioni di acqua negli appartamenti, ma soltanto una macchia di umidità nel parametro di cortina esterna tra i piani quinto, sesto e settimo, invece per quanto attinente la canna fumaria hanno in definitiva addotto a fondamento della valutazione di non gravità del vizio ragioni contrarie a diritto escludendo, per un verso, ogni pregiudizio alla funzionalità dell’impianto termico, come se la canna fumaria non ne costituisse parte integrante, e, per altro verso, affermando che la natura del materiale di composizione potesse essere di facile usurabilità e non invece destinato a lunga durata secondo la funzione del manufatto, sicché il vizio non potesse rientrare nella più ampia garanzia della norma di cui all’art. 1669 c.c. La Corte intende sul punto confermare il precedente specifico costituito dalla sentenza 7 maggio 1984 n. 2763, nella quale, in applicazione del principio che i gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c. non sono solo quelli incidenti sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che alterano in modo apprezzabile il normale godimento dell’immobile o impediscono che questo fornisca le utilità cui è destinato, ha ritenuto correttamente motivata la decisione del giudice del merito che ha ravvisato la responsabilità ex art. 1669 per i gravi difetti costruttivi della canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento, sulla base del rilievo che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell’immobile di cui l’impianto è parte integrante”. (Cassazione Civile Sentenza n. 5252/1986 del 27 agosto 1986);
  • Infiltrazioni d’acqua piovana dal tetto dell’edificio e distacco di pezzi di intonaco che mettevano in pericolo l’incolumità dei passanti. “Inoltre è da tenere presente che la rovina o i gravi difetti contemplati dall’art. 1669 C.C sono soltanto quelli cagionati da vizio del suolo o da difetto di costruzione e non quelli derivanti dalla naturale usura dell’edificio, sicché appare chiaro che la citata norma non ha voluto stabilire una garanzia di durata (che dovrebbe prescindere dall’accertamento di una specifica causa del danno) ed ha inteso, invece, prolungare la responsabilità dell’appellatore oltre i termini previsti dagli artt. 1667-1968- nella considerazione che per gli edifici o per altri immobili destinati a lunga durata il pericolo di rovina o i gravi difetti possono manifestarsi dopo in lungo intervallo ed è pertanto opportuno, sia per la tutela contrattuale del committente, sia nell’interesse della pubblica incolumità, determinare un più ampio periodo di tempo entro il quale si presume, secondo lo “id quod plerumque accidit”, che i vizi essenziali dell’immobile, rimasti occulti al momento della costruzione, debbano comunque venire alla luce. Non può sussistere quindi, una responsabilità “pro quota”, limitata ad un determinato periodo di garanzia, perché la citata norma non contiene tale criterio riduttivo e nel sancire l’obbligo del risarcimento dei danni si riferisce indubbiamente la ripristino dell’immobile nelle sue normali condizioni statiche e funzionali previste dal contratto d’appalto. Pertanto nella specie, poiché i gravi difetti riscontrati nel tetto del condominio FAR dipendevano indubbiamente da scarsa resistenza del materiale di copertura posto in opera dall’Impresa Francesio, come questa stesa ha riconosciuto, e ricorreva, pertanto, il vizio di costruzione previsto dall’art. 1669 C.C., l’appaltatrice era obbligata a risarcire l’intero danno, cioè a rimborsare la spesa sostenuta dal condominio per ristabilire la piena funzionalità e resistenza dell’immobile, così come ha ritenuto la sentenza impugnata”. (Cassazione Civile Sentenza n. 7400 del 12 dicembre 1986);
  • Infiltrazioni d’acqua dai terrazzi di copertura dovute all’insufficiente pendenza delle coperture stesse. “Secondo l’interpretazione che la giurisprudenza ha da tempo dato all’art. 1669 C.C. (tra le altre: sent. nn. 206-79 e 4356-80) tra i “gravi difetti” – che vi sono tenuti distinti, ai fini della responsabilità dello appaltatore nei confronti dei committenti, dalla rovina e dall’evidente pericolo di rovina, totale o parziale, dell’immobile – sono da ricomprendersi quelli che, pur non incidendo sulla statica delle strutture, pregiudicano altrimenti in modo grave (e l’apprezzamento della gravità costituisce giudizio di merito, denunciabile in cassazione solo se motivato in modo insufficiente o contraddittorio e ciò non ricorre nella specie) la funzione a cui l’immobile è destinato. E se, come è certo, la funzione dell’immobile – casa è, tra le altre, precipuamente quella di offrire a chi vi abita un riparo dalle intemperie, la penetrazione dell’acqua piovana al suo interno dal tetto o dal terrazzo di copertura non si vede come non debba ricomprendersi tra i difetti gravi contemplati dall’art. 1669”. (Cassazione Civile Sentenza n. 2431/1986 del 8 aprile 1986);
  • Canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento del fabbricato affetta da gravi vizi costruttivi. “Per la giurisprudenza di questa Suprema Corte i gravi difetti dai quali deriva la responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c. sono non soltanto quelli incidenti sulla struttura e funzionalità del fabbricato, ma anche i vizi costruttivi che alterano, in modo apprezzabile, il normale godimento dell’immobile o impediscono che questo fornisca le utilità cui esso è destinato (sent. nn. 4536 del 1980 3842 e 3971 del 1981 e 4369 del 1982). Nel caso concreto la Corte di Appello si è uniformata a questo indirizzo, in quanto, accertato, con incensurabile apprezzamento di fatto, che la canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento del fabbricato era affetta da gravi vizi costruttivi, che avevano addirittura indotto il Sindaco del Comune di Omissis a disporre la demolizione per eliminare il pericolo di crollo, ha correttamente ravvisato l’ipotesi di responsabilità configurata dall’art. 1669 c.c., osservando che il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, aveva impedito il normale godimento dell’immobile, di cui l’impianto medesimo costituiva parte integrante”. (Cassazione Civile Sentenza n. 2763/1984 del 7 maggio 1984);
  • Difetto di costruzione del tubo di adduzione con conseguenti infiltrazioni di acqua fuoriuscente dal tubo che hanno interessato vani terreni e seminterrati dell’edificio ed avrebbero potuto pregiudicare il normale godimento di parti di proprietà comuni. “Questa Corte in numerose decisioni (tra le quali: Cass. 11.1.1979, n. 206 e 8.7.80 n. 4356, citate in motivazione della sentenza impugnata 18.6.1981 n. 3971, 30.7.1982 n. 4369) ha affermato che l’estremo del “grave difetto di costruzione” a differenza di quella che determinano rovina di tutte o parte dell’edificio o pericolo di rovina di esso, può consistere in una qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera incida sulla funzionalità globale dell’opera stessa, menoma none sensibilmente il godimento.  Orbene il Tribunale, si è attenuto ai suesposti principi rilevando con congrua e logica motivazione, (avverso la quale non è stata formulata alcuna censura di insufficienza o contraddittorietà), che era emersa attraverso le indagini tecniche, la prova del difetto di costruzione del tubo di adduzione, che le infiltrazioni di acqua fuoriuscente dal tubo a causa della difettosa costruzione, avevano interessato vani terreni e seminterrati dell’edificio ed avrebbero potuto pregiudicare il normale godimento di parti di proprietà comune, se il condominio, dopo aver inutilmente invitato i venditori – costruttori a provvedere, non avesse eseguito a proprie spese le necessarie sostituzioni e riparazioni”. (Cassazione Civile Sentenza n. 6741/1983 del 12 novembre 1983); 
  • Difetti di costruzione del lastrico solare e di posa in opere, del manto impermeabile d’asfalto. “Anche tali censure sono infondate, poiché, la Corte di Lecce, alla quale peraltro non era stato proposto un motivo d’appello rivolto specificamente a contestare la gravità dei difetti, ha esaminato ampiamente, in relazione ad altre doglianze, la consistenza e l’origine dei danni lamentati dai Omissis., precisando che le macchie di umidità erano particolarmente estese in alcune zone, che avevano creato una situazione di disagio non tollerabile a lungo, che dipendevano dai difetti di costruzione del lastrico solare e di posa in opere, del manto impermeabile d’asfalto, analiticamente elencati dal C.T.U. La Corte d’Appello ha, pertanto, chiaramente accertato l’esistenza dei gravi difetti di costruzione, rilevanti ai sensi dell’art. 1669 c.c., che consistono in tutte le alterazioni che incidono sulla struttura e funzionalità dell’opera o che costituiscono vizi che menomano apprezzabilmente il godimento dell’opera medesima, impedendo che essa fornisca, a chi deve usarne, la normale utilità a cui è destinata (Cass. 8.7.1980 n. 4356, relativa al caso specifico di infiltrazione d’acqua dai lastrici solari negli appartamenti ad essi sottostanti)”. (Cassazione Civile Sentenza n. 2858/1983 del 26 aprile 1983);
  • Sconnessioni nei collegamenti delle strutture in cemento armato; che nei suoi lati la costruzione presenta strapiombi, che la stessa venne eretta su terreno ricco di falde idriche senza alcuna necessaria preventiva bonifica. “Ai fini della garanzia prevista dall’art. 1669 c.c., sono gravi difetti della costruzione quelli che, pur non rappresentando pericolo di rovina, incidono profondamente sugli elementi essenziali dell’opera, compromettendone la conservazione nel tempo e menomandone in modo apprezzabile le condizioni di godimento. È accertato e pacifico in atti che l’edificio venne costruito dagli attuali ricorrenti; che si sono verificate sconnessioni nei collegamenti delle strutture in cemento armato; che nei suoi lati la costruzione presenta strapiombi, che la stessa venne eretta su terreno ricco di falde idriche senza alcuna necessaria preventiva bonifica” (Cassazione Civile Sentenza n. 3184/1982 del 25 maggio1982);
  • Vizio del suolo, che determina un vizio o un difetto dell’immobile costruito. “Risulta, quindi, corretto il principio cui si è ispirata la sentenza impugnata, secondo cui – in generale – il vizio del suolo, che determina un vizio o un difetto dell’immobile costruito, rientra nell’ambito della responsabilità dell’appaltatore e non importa, di per sè, alcuna responsabilità del progettista o del committente”. (Cassazione Civile Sentenza n. 1943/1976 del 14magio 1977).