Regolamento condominiale – Tabelle Millesimali – Art. 1123 c.c. – Quorum deliberativi – Art.69 disp. att. c.c.

“Le clausole dei  regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale e allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale e possono essere modificate solo all’unanimità qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e sono modificabili a maggioranza. Cassazione civile sez. II, 09/08/2022, n.24526

Più in particolare, ossia con riferimento alle tabelle millesimali, la Cassazione ha affermato: “L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.; è, infatti, sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente, che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini. Cassazione civile sez. II, 30/01/2023, n.2712.

S E N T E N Z A

Nel procedimento n. Omissis R.G., vertente

TRA

Condominio XXXXX, in persona dell’amministratore pro tempore, C.F. Omissis, rapp.to e difeso dall’avv. Omissis appellante

CONTRO

YYYYY tutti rappresentati e difesi dall’avv. Omissis

appellato

Ogg: appello a sentenza n. 355/2020 del 13/02/2020, emessa dal Tribunale di Messina

Conclusioni per le parti: come da atti e verbali di causa

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con citazione notificata il 16.11.2020, il Condominio XXXXX proponeva appello avverso la sentenza di cui all’intestazione, con la quale il Tribunale di Messina, definendo il giudizio proposto dai coniugi YYYYY  nei confronti del medesimo Condominio, annullava la delibera dell’Assemblea del Condominiale del 22.03.2012.

Si costituivano YYYYY , in primi quali eredi, e l’ultima in proprio e quale erede di Omissis, chiedendo il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza impugnata.

All’udienza del 14.07.2022, previa precisazione delle conclusioni, la causa veniva posta in decisione con i termini di rito per conclusionali e repliche.

* * *

I coniugi YYYYY  adivano il Tribunale di Messina per chiedere l’annullamento della delibera assembleare del 22.03.2012, con la quale il Condominio aveva approvato, a maggioranza e non con voto unanime, una nuova caratura millesimale in sostituzione delle originarie tabelle.

Premettevano gli attori: a) che con atto pubblico in notar Omissis del 21.12.1967, avevano acquistato un’autorimessa comprendente tutto il piano cantinato dell’Omissis del PRG di Messina; b) che tale immobile non era stato inserito nelle tabelle millesimali del condominio dell’ Omissis B, tanto che nell’atto pubblico, non erano stati allegati né richiamati il regolamento di condominio e le tabelle, in quanto l’originario proprietario dello stabile, Omissis, “aveva ritenuto di escludere il locale cantinato dal resto del complesso condominiale, in considerazione del fatto che l’immobile è del tutto indipendente dal resto dell’edificio, essendo dotato di autonomi ingressi, autonomi impianti per l’approvvigionamento idrico ed elettrico e non ha alcun diritto d’uso sulle parti comuni, né usufruisce dei servizi condominiali”; c) che, conseguentemente alla scelta operata dal costruttore, gli attori nel corso degli anni non avevano mai esercitato i diritti spettanti ai condomini, non erano stati mai convocati per le assemblee e, pertanto, non avevano mai preso parte ad alcuna decisione riguardante la gestione del condominio; d) che, in seguito alla decisione, maturata tra i condomini dell’ Omissis, di far redigere nuove carature millesimali, nelle quali veniva inserito anche l’immobile di loro proprietà, i coniugi YYYYY  erano stati convocati per le assemblee condominiali del 7.07.95 e del 18.10.1995; e) che, nel corso di quest’ultima assemblea, avevano espresso voto contrario sia all’approvazione delle nuove tabelle millesimali redatte dal dott. Omissis-che venivano approvate, con una maggioranza totale di 549 millesimi- sia alla deliberazione di ripartire, secondo queste tabelle, le spese per lavori di straordinaria manutenzione, deliberate in epoca remota (nel 1988); f) che con citazione notificata il 14.11.1995, essi attori YYYYY avevano impugnato la suddetta delibera condominiale del 18.10.1995 innanzi al Tribunale di Messina, chiedendone la declaratoria di nullità per avere approvato a maggioranza le nuove carature e per avere modificato, senza il consenso unanime dei condomini, il criterio di ripartizione delle spese condominiali; g) che nel corso di tale giudizio di impugnazione della delibera (n. Omissis R.G.), in seguito alla domanda proposta in via riconvenzionale dal Condominio dell’ Omissis, il Tribunale di Messina aveva nominato CTU l’arch. Omissis per la redazione giudiziale di un’ulteriore tabella millesimale; h) che, con sentenza n.765 del 6.03.2004, il Tribunale di Messina aveva accolto integralmente l’impugnazione proposta dagli attori, dichiarando la nullità di entrambe le delibere adottate nell’assemblea condominiale il 18.10.1995 ed invece aveva definito in rito la domanda riconvenzionale del condominio, affermando la necessità che la decisione venisse assunta con la partecipazione di tutti i condomini, mentre nella specie il contradditorio non era integro;

i) che, successivamente, il Condominio XXXXX, nell’assemblea straordinaria del 22.03.2012, aveva provveduto ancora alla sostituzione delle originarie tabelle, approvando a maggioranza quella tabella millesimale redatta dal CTU arch. Omissis nel corso del citato giudizio n. Omissis R.G., nonché l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione per un importo di € 45.000,00 oltre Iva ed oneri del 6% per la Direzione Lavori, da ripartire in base a tale nuova tabella.

Con sentenza n. 355/2020, oggetto del presente gravame, il Tribunale di Messina accoglieva integralmente l’impugnazione proposta dai coniugi Omissis, dichiarando la nullità della delibera assembleare del 22.03.2012 e, conseguentemente, l’insussistenza dell’obbligo del pagamento della somma di € 2.842,80 per i lavori di straordinaria manutenzione deliberati nel corso della stessa assemblea, nonché degli oneri inerenti l’ordinaria amministrazione del Condominio XXXXX che veniva, quindi, condannato alla rifusione delle spese giudiziali.

Tale decisione è stata formulata sull’assunto che la delibera di approvazione delle nuove tabelle millesimali deve essere approvata all’unanimità.

Il Condominio con la citazione introduttiva del II grado ha articolato diverse censure, rubricandole con i numeri da 1) a 5).

1) Con il primo motivo il condominio rileva che ha errato il Tribunale a ritenere che fosse stata sollevata un’eccezione di difetto di legittimazione degli attori, in quanto non condomini.

2) Con il secondo motivo lamenta l’errore del Tribunale, commesso in materia di ripartizione dell’onere probatorio, col ritenere che la produzione in giudizio dell’atto di compravendita -privo di alcun richiamo al regolamento di condominio- fosse sufficiente a dimostrare l’esclusione degli attori dalla ripartizione delle spese condominiali, e che -di contro- fosse onere del Condominio dimostrare l’esistenza dell’obbligo degli odierni attori di partecipare alle spese di gestione del condominio. Così facendo, il Tribunale avrebbe violato il principio di diritto secondo il quale, una volta affermata la qualità di condomini degli appellati, l’obbligo degli stessi di partecipare alle spese condominiali sorge per legge, motivo per cui, ai fini dell’esonero, incombeva su di loro l’onere di dimostrare che la volontà del costruttore, accettata da tutti i condomini, fosse quella di escludere l’immobile in questione dalla partecipazione alle spese in deroga al principio legale. Tale volontà non si può desumere dall’omesso richiamo nel contratto di compravendita del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali, essendo principio assolutamente pacifico che l’esonero parziale o totale dal pagamento delle spese condominiali, comportando una deroga ad un regime legale, non può essere tacita, ma deve risultare espressamente.

3) Con i motivi sub 3) e 4) il Condominio lamenta che il Tribunale abbia ritenuto la natura contrattuale del regolamento di condominio, da ciò pervenendo a richiedere l’unanimità per l’approvazione delle nuove tabelle millesimali. Infatti, la vecchia distinzione tra regolamento assembleare e regolamento contrattuale è stata superata, per ritenere che in esso possono coesistere clausole di diversa natura. E nel caso di specie le clausole del regolamento era tutte di natura regolamentare, tanto che in nessuna di esse venivano previsti quei limiti alla proprietà individuale o quelle deroghe ai principi del codice civile -quale può essere, per l’appunto, l’esonero totale o parziale dal pagamento delle spese condominiali che connotano le clausole contrattuali.

Di conseguenza, il Tribunale ha errato nel ritenere che, per la modifica delle tabelle millesimali, fosse necessaria l’unanimità e “la circostanza che il regolamento di condominio sia stato predisposto dall’originario proprietario, in assenza di una espressa clausola di esonero dalla partecipazione alle spese, non vale ad attribuire efficacia vincolante né allo stesso né alle tabelle millesimali, che possono, quindi, essere modificate con la maggioranza di legge”.

4) Con l’ultimo motivo di gravame, il Condominio sostiene che “le spese del giudizio di primo grado, attesa la legittimità della delibera assembleare, andavano poste a carico degli appellati”.

Ciò premesso, valgono le seguenti considerazioni.

L’adozione di un regolamento condominiale e delle tabelle millesimali può avvenire o con la relativa predisposizione da parte dell’originario costruttore e il relativo richiamo nei singoli atti di acquisto, o con deliberazione dell’assemblea condominiale.

Nello specifico, come risulta dagli atti di causa, ciò è avvenuto secondo la prima delle citate modalità.

Risultano prodotti in causa, infatti, il regolamento di condominio e un atto di compravendita tra l’originario costruttore e un condominio, nel quale “l’acquirente dichiara di conoscere ed accettare il Regolamento di condominio predisposto dal venditore di cui all’atto del 5.10.1964”.

Inoltre, a fronte dell’allegazione degli attori, secondo cui tutti gli acquirenti successivi dell’originario costruttore hanno approvato -nei loro atti di acquisto- il regolamento e le allegate tabelle, il Condominio non ha formulato alcuna contestazione.

La questione, comunque, non è particolarmente rilevante, perché, in realtà deve aversi riguardo al contenuto delle singole clausole del regolamento per stabilire se abbiano natura contrattuale o regolamentare e, quindi, se per modificarle occorra l’unanimità o la maggioranza.

Sul punto la Suprema Corte ha affermato: “Le clausole dei  regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale e allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale e possono essere modificate solo all’unanimità qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e sono modificabili a maggioranza. Cassazione civile sez. II, 09/08/2022, n.24526

Più in particolare, ossia con riferimento alle tabelle millesimali, la Cassazione ha affermato: “L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.; è, infatti, sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente, che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini. Cassazione civile sez. II, 30/01/2023, n.2712

Orbene, nel caso de quo, gli attori hanno prodotto le tabelle millesimali oggetto di modifica e da esse risulta chiaramente che l’autorimessa di proprietà degli attori è esclusa dalla caratura millesimale, che riguarda esclusivamente gli appartamenti a partire dal piano rialzato e fino all’ultimo.

Ciò è perfettamente in linea con le risultanze dell’atto pubblico in notar Omissis del 21.12.1967 -in forza del quale l’autorimessa è pervenuta agli attori- che non contiene alcun richiamo alle tabelle millesimali o al regolamento condominiale.

Va da sé, quindi, che gli attori, la cui qualità di condomini è indiscutibile, hanno goduto di un vantaggio, derivante dall’accordo degli acquirenti degli appartamenti sulle tabelle millesimali predisposte dal costruttore, che escludeva l’autorimessa dalla caratura.

Più specificamente, il mancato richiamo alle tabelle millesimali – nell’atto di acquisto dell’immobile da parte dei coniugi Omissis ad integrare la fattispecie di una convenzione derogatrice dei criteri legali di ripartizione delle spese, infatti “l’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali, salva la possibilità di revisione delle tabelle millesimali per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari, prevista dall’art. 69 disp. Att. C.c. (Cass Civ. sez. II 28 gennaio 1995 n. 1028).

Dunque, volendosi eliminare tale deroga con l’inserimento dell’autorimessa nella caratura millesimale, e comportando questo l’assunzione di spese da parte dei proprietario dell’autorimessa, che ne sono esonerati, si va ad incidere sul regime di ripartizione, e -per quanto- su un contenuto contrattuale del regolamento; ciò non può che passare per una approvazione delle nuove tabelle assunta all’unanimità.

Per le esposte argomentazioni, ogni altra questione resta assorbita.

Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Messina, II Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull’appello proposto dal Condominio XXXXX, in persona dell’Amministratore pro tempore avverso la sentenza n. 355/2020, emessa dal Tribunale di Messina il 13.02.2020, tra l’appellante e i coniugi YYYYY, così provvede:

– rigetta l’appello perché infondato.

– condanna il Condominio appellante al pagamento in favore degli appellati delle spese processuali del presente grado di giudizio, spese che liquida in complessivi € 1.923,00 per compensi professionali (di cui € 536,00 per la fase di studio, € 536,00 per la fase introduttiva ed € 851,00 per la fase decisionale), oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge.

-dichiara che sussistono, nei confronti dell’appellante le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.

Così deciso nella camera di consiglio del 9.6.2023